albérlet

Az albérlők jogai és kötelezettségei

/in /by

A 2013-ban hatályba lépett polgári törvénykönyv (Ptk.) felülvizsgálatát is javasolni fogja a kormány az Országgyűlésnek a tavaszi ülésszakon.

A Ptk. felülvizsgálatával kapcsolatban kiderült, hogy a polgári jogi kódexben a tulajdonost szeretnék erősíteni a bérlővel szemben.

Jelenlegi jogok és kötelezettségek:

 

Lakbér és a külön szolgáltatás díja megfizetésének kötelezettsége

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

 

Rendeltetésszerű lakáshasználat kötelezettsége

A bérlő és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően használhatják.

 

Közös használatú helyiségek használatának joga

A bérlőt és a vele együttlakó személyeket – a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül – megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga.

 

Karbantartás kötelezettsége

Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről.

Ha ezen munkák elvégzése a bérlőt terheli, akkor a szerződés megkötésekor a lakbért ennek figyelembevételével kell megállapítani.
Hiba kijavítási vagy kártérítési kötelezettség

Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.

Ha a bérbeadó a jogszabályban, illetőleg a szerződésben foglalt kötelezettségét a bérlő írásbeli felszólítására sem teljesíti, a bérlő a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti.

 

Bérlő átalakításhoz, korszerűsítéshez való joga

A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. A munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

 

Kötelezettség a munkák elvégzésének módjára vonatkozóan

A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell.

Az életveszély elhárításához szükséges munka a másik fél felszólítása nélkül is elvégezhető. Erről a másik felet egyidejűleg értesíteni kell.
Bérlő tűrési kötelezettsége

A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.

 

Lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban való visszaadásának kötelezettsége

A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni.

A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.

Forrás : http://www.ingatlanjogok.hu/

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

közös tulajdon

A közös tulajdon

/in /by

A tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.

A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak oly módon, hogy minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is.

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell.

Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.

Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához. Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.

A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges

  1. a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,
  2. b) az egész ingatlan tulajdonjogának átruházásához, az egész ingtalan haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez.

Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

A közös tulajdon megszüntetése

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis. A közös tulajdonú ingatlant elsősorban természetben kell megosztani.

A közös tulajdonú ingatlant vagy annak egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, az ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

INGATLANJOGÁSZ:

A bérleti viszony felmondása

/in /by

A bérlemény használatát az alábbiak szerint lehet megszűntetni.

A lakásbérlet megszűnése

A szerződés megszűnik, ha

  • a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
  • b) a lakás megsemmisül;
  • c) az arra jogosult felmond;
  • d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
  • e) a bérlő a lakást elcseréli;
  • f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
  • g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
  • h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.

A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

Felmondás a bérbeadó által

A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

  • a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;
  • b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
  • c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
  • d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;
  • e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

Ha a bérlő a szerződésben vállalt (pl. lakás kifestése), vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.

Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondás a bérlő által elmulasztott határnapot követő hónap, súlyosan kifogásolható magatartás esetében a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen cserelakást ajánl fel. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.

A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen megfelelő és beköltözhető lakása van.

Felmondás a bérlő által

A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja.
A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

bérlő

A bérlő és a bérbeadó jogai és kötelezettségei

/in /by

A bérbeadó jogai és kötelezettségei

A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.

A bérbeadó köteles gondoskodni
a) az épület karbantartásáról;
b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;
c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

A karbantartásra és hibák megszüntetésére az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul köteles.
Az azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni a bérbeadó a fentiekben említett kötelezettségét.

A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, feltéve, hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz.

Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.

Ha a bérbeadó kötelezettségét a bérlő felszólítása ellenére sem teljesíti, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, illetve a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

A bérlő jogai és kötelezettségei

A bérlő a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke (az örökbefogadott, a mostoha-, és nevelt gyermeke), valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokája kivételével – a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

A bérlő és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően használhatják. A bérlőt és a vele együttlakó személyeket – a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül – megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga.

Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. Ebben az esetben a szerződés megkötésekor a lakbért ennek figyelembevételével kell megállapítani.

Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.

A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni.

A lakás bérlőjét mindaddig megilleti a birtokvédelem, amíg a lakás kiürítését elrendelő jogerős határozatot végre nem hajtják.

A felek megállapodásai

A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. Amennyiben a munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell. Az életveszély elhárításához szükséges munka a másik fél felszólítása nélkül is elvégezhető. Erről a másik felet egyidejűleg értesíteni kell.

A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.

A felek megállapodhatnak, hogy a bérlemény visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket nem a bérlő, hanem a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

Lakás-és ingatlanbérlet

/in /by

A lakásbérlet létrejötte

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.

A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásra vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.

Önkormányzati lakásra a Lakás tv.-ben meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.

A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlőkről beszélünk. A társbérlő önálló bérlő.

A helyiségbérlet szabályai

A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait megfelelően kell alkalmazni az alábbi eltérésekkel. Az önkormányzati helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Javasolt a helyi önkormányzat rendeletét is megnézni pl. az önkormányzat honlapján.

A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.

A felek a helyiségbér mértékében szabadon állapodnak meg.

A bérbeadó nem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni. A bérlő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be.

A szerződés megszűnik, ha a gazdasági társaság, vagy jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik vagy a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták vagy azt a bérlő visszaadta.

A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.

A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet. Az önkormányzati helyiségre – ha a törvény másként nem rendelkezik – a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig felmondani nem lehet. A cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja.

A lakbér

A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni.

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg.

Az óvadék

A bérlő kötelezettségeinek biztosítására óvadékot lehet nyújtani. (A gyakorlatban ez sokszor kaució-ként használatos.) A bérbeadó a lakásbérleti szerződésből eredő bérlői kötelezettségek nem teljesítése vagy nem szerződés-szerű teljesítése esetén követelését az óvadékösszegből közvetlenül kielégítheti. Óvadékul pénz, takarékbetétkönyv vagy értékpapír szolgálhat. Az óvadékot csak a kielégítés céljára szabad felhasználni, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. Az óvadék visszajár, ha az alapul szolgáló szerződés megszűnt, illetőleg a szavatosság vagy jótállási idő eltelt anélkül, hogy az óvadékból való kielégítésre jogalap volna.

Szavatosság

A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas.
A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol.

A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

Az albérlet

A köznyelvben tévesen, gyakran a bérletet is az albérlet szóval használjuk, azonban a két fogalom egymástól jogilag különbözik. Az albérlet ugyanis az, amikor a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakás egy részét albérletbe adja.

Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélye nélkül engedi át másnak használatra, felelős azokért a károkért is, amelyek enélkül nem következtek volna be.

Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg. A bérlő az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja. Az albérlő a határozatlan időre kötött albérleti szerződést a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára mondhatja fel. A felmondási idő tizenöt nap.

A jogviszony szünetelése

Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg.

A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együttlakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.

Jogcím nélküli lakáshasználat

A lakást jogcím nélkül használó, a jogosult részére lakáshasználati díjat köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével a használati díj emelhető.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

bérleti jog

Ingatlanbérlés

/in /by

A polgári törvénykönyv  meghatározása szerint: „Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni.

A bér nagyságát főszabályként a felek megállapodása határozza meg.

A bérelt mindig a dolog használatának időleges átengedését jelenti. A bérlet tárgya lehet bármilyen dolog, vagy jog, amely alkalmas arra, hogy azon tartós használatot lehessen gyakorolni. A használat átengedése, de a rendelkezési jog megtartása mellett lehet szó bérletről, mert ha a rendelkezési jogot is átruházzák, akkor kölcsönről van szó.

A bérleti szerződés alanyai:

A bérbeadó és a bérlő

A felek jogai és kötelességei

A bérbeadó legfontosabb kötelezettsége, hogy a dolgot a bérlő használatába adja.

A bérbeadó helytállással tartozik azért, hogy a bérlet telje tartama alatt  a bérelt dolog alkalmas a szerződésszerű használatra, és a szerződés előírásainak mindvégig megfelel.

A bérbeadó szavatolja, hogy a bérlő a bérelt dolgot a bérlet tartama alatt háborítatlanul használhatja, arra harmadik személynek semmiféle joga, vagy követelése nincs, ami a bérlőt a használatban  korlátozza, vagy megakadályozza. Ellenkező esetben a bérlő azonnal felmondhat.

Mivel a bérbeadó kikerül a dolog birtokából, módot kell adni arra, hogy időszakonként a dolog  állagát ellenőrizhesse. Ha bérbeadó az ellenőrzés során, vagy  más módon tudomást szerez arról, hogy a dolgot nem rendeltetésének megfelelően szerződésszerűen használják, követelheti, hogy a bérlő az ilyen használattal hagyjon fel. Ha kára is keletkezett ebből, követelheti a kár megtérítését is. Ha a bérbeadó felszólítása eredménytelen,  a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondhatja. Azonnali hatályú felmondás illeti meg a bérbeadót akkor is, ha a  rendellenes, és szerződésellenes használat következtében a dolog olyan mértékben megrongálódott, hogy az a  dolog pusztulását eredményezheti. A bérbeadó alapvető érdeke, hogy a dolgot olyan állapotban kapja vissza a szerződés megszűnésekor, amilyen állapotban a szerződés megkötésekor volt.

A bérbeadó számára nem közömbös ki használja a dolgot. Fő szabályként ezért  a bérlő a dolgot más személynek a bérbeadó hozzájárulása nélkül a dolog használatát nem engedheti át.

A  bérlő  legfontosabb kötelessége  a bérleti díj megfizetése.  A bérleti díjat a szerződésben  kikötött időben, módon és összegben megfizetni. A bérlő nem, köteles a bérleti díj fizetésére arra az időre, amíg nem tudja  a bérelt dolgot használni,  ha ez az ok a bérlőtől függetlenül keletkezett.

A bérfizetési  kötelezettség megszegésének következményeként a bérbeadót megilleti az azonnali hatályú felmondás. Ez előtt azonban a bérbeadó  köteles írásban felszólítani a bérlőt a bér megfizetésére határidő tűzésével. Az utólagos bizonyítás érdekében ezt ajánlott levélben célszerű megtenni.

A dolog fenntartásával járó kisebb kiadásokat a bérlő, a többi kiadást és a dologgal kapcsolatos közterheket a bérbeadó viseli.  A bérlő kérheti a dologra fordított költségei megtérítését.

A bérlet megszűnése

Bekövetkezik:

  • a szerződésben kikötött idő elteltével
  • a szerződésben meghatározott körülmény bekövetkezésével
  • a dolog elpusztulásával.

A határozott időre kötött bérletet 15 napra lehet felmondani.

A határozott időre kötött bérlet határozatlan időtartamúvá alakul át, ha a bérleti idő lejárta után a bérlő a dolgot tovább használja.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE