tulajdonjog

Tulajdonjog

A tulajdonjog tartalma

A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem. A tulajdonos jogosult az ingatlant használni és az ingatlanból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket (pl. közüzemi és közös költség) és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, az ingatlant biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy tulajdonjogát másra átruházza.

A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

A tulajdonjog megszerzésének módjai

Az alábbiakban a leggyakoribb ingatlan-tulajdon szerzésmódokkal ismerkedhet meg:

  • adásvétel
  • csere
  • ajándékozás
  • öröklés
  • elbirtoklás

Átruházással – ha jogszabály kivételt nem tesz – csak az ingatlan tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Többszöri eladás illetve ajándékozás esetén az a vevő (megajándékozott) követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő (megajándékozott) tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanjog

Az ingatlanokat érintő fontosabb jogszabályok jegyzéke

ÁLTALÁNOS JELLEGŰ JOGSZABÁLYOK:

  • 1959. évi IV. tv. – Polgári Törvénykönyv („régi”)
  • 2013. évi V. tv. – Polgári Törvénykönyv („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
  • 2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról
  • 2011. évi CII. törvény a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról1
  • 1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról
  • 2013. évi CLXXIV. törvény a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól
  • 2004. évi CXL. törvény, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól
  • 2009. évi LXXVIII. törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról (hatályon kívül)

A LAKÁSOKKAL ÖSSZEFÜGGŐ JOGSZABÁLYOK:

  • 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról, ill. a végrehajtásáról szóló 106/1999. (XII. 28.) FVM rendelet
  • 17/1999. (XI. 18.) NKÖM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról
  • 15/1995. (XII. 29.) MKM rendelet a műteremlakások bérletére vonatkozó egyes szabályokról
  • 7/1996. (VII. 9.) MKM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról
  • 41/2000. (XII. 12.) BM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról

TÁRSASHÁZ, LAKÁSSZÖVETKEZET:

  • 2003. évi CXXXIII. tv. a társasházakról
  • 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről
  • 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről
  • 30/2009. (XI. 3.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
  • 156/2005. (VIII. 15.) Kormány rendelet a Sikeres Magyarországért Panel Plusz Hitelprogram keretében lakásszövetkezet, illetve társasház által felvett kölcsönhöz kapcsolódó támogatás nyújtásáról

A KÜLFÖLDIEK MAGYARORSZÁGI INGATLANSZERZÉSÉRŐL:

  • 251/2014. sz. Korm. rendelet a külföldi jogi és természetes személyek tulajdonszerzésének engedélyezési rendjéről
  • 7/1996. Korm. rendelet a külföldiek ingatlanszerzéséről (hatályon kívül)

A MEZŐ- ÉS ERDŐGAZDASÁGI FÖLDEK FORGALMÁT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1992. évi IL. törvény a kárpótlási jegy termőföldtulajdon megszerzésére történő felhasználásának egyes kérdéseiről
  • 1994. évi LV. törvény a termőföldről (hatályon kívül)
  • 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
  • 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről
  • 2013. évi CCXII. törvény, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról
  • 2014. évi VII. törvény a termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek feltárásáról és megakadályozásáról
  • 2009. évi XXXVII. törvény az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról
  • 143/2009. (VII. 6.) Korm. rendelet az erdőgazdálkodási és erdővédelmi bírság mértékéről és kiszámításának módjáról
  • 2013. évi LIX. törvény a Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény és az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény módosításáról
  • 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról
  • 220/2011. (X. 20.) Korm. rendelet a Nemzeti Földalapról szóló törvény szerinti közös tulajdonosi joggyakorlás alatt álló ingatlanokról
  • 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet, a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól
  • 99/2007. (IX. 19.) FVM rendelet a birtok-összevonási célú termőföldvásárlás támogatásáról
  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
  • 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről
  • 47/2014. (II. 26.) Korm. rendelet a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól
  • 405/2012. (XII. 28.) Korm. rendelet a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól

 

ÖRÖKLÉSI SZABÁLYOK:

  • 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről („régi”)
  • 2013. évi V. tv. a Polgári Törvénykönyvről („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 2010. évi XXXVIII. törvény a hagyatéki eljárásról
  • 6/1958. (VII. 4.) IM rendelet a hagyatéki eljárásról (hatályon kívül)
  • 2008. évi XLV. törvény az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról
  • 1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

HÁZASSÁGI/ÉLETTÁRSI VAGYONJOGI VISZONYOKAT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról és a gyámságról (hatályon kívül)
  • 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről („régi”)
  • 2013. évi V. tv. a Polgári Törvénykönyvről („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 235/1997. (XII. 17.) Korm. rendelet a gyámhatóságok, a területi gyermekvédelmi szakszolgálatok, a gyermekjóléti szolgálatok és a személyes gondoskodást nyújtó szervek és személyek által kezelt személyes adatokról
  • 149/1997. (IX. 10.) Korm. rendelet a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról

INGATLANOK FINANSZÍROZÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1996. évi CXII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (hatályon kívül)
  • 2013. évi CCXXXVII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról
  • 2009. évi IV. törvény a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről
  • 1997. évi XXX. törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről
  • 2013. évi CCXXI. törvény a hitelbiztosítéki nyilvántartásról
  • 1996. évi CXIII. törvény a lakás-takarékpénztárakról
  • 215/1996. (XII. 23.) Korm. rendelet a lakás-előtakarékosság állami támogatásáról
  • 47/1997. (III. 12.) Korm. rendelet a lakástakarék-pénztár általános szerződéses feltételeiről
  • 361/2009. (XII. 30.) Korm. rendelet a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról
  • 109/2010. (IV. 9.) Korm. rendelet a pénzügyi szolgáltatást közvetítő közvetítői díjáról
  • 83/2010. (III. 25.) Korm. rendelet a teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről
  • 4/2005. (I. 12.) Korm. rendelet a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól
  • 11/2005. (I. 26.) Korm. Rendelet egyes lakáscélú kölcsönökből eredő adósságok rendezéséről
  • 39/2000. (XII. 12.) BM rendelet a lakáscélú munkáltatói támogatásról
  • 341/2011. (XII. 29.) Korm. Rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról

LAKÁSTÁMOGATÁSI RENDSZER ELEMEIT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet a lakásépítési támogatásról
  • 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról
  • 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet a lakáscélú állami támogatásokról
  • 57/2012. (III. 30.) Korm. rendelet a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítését érintő megtérítésről és a közszférában dolgozók támogatásáról
  • 341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról
  • 2011. évi CLXX. törvény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról
  • 128/2012. (VI. 26.) Korm. rendelet a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. működésével kapcsolatos egyes szabályokról
  • 11/2005. (I. 26.) Korm. Rendelet egyes lakáscélú kölcsönökből eredő adósságok rendezéséről
  • 2009. évi XLVIII. törvény a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról
  • 2009. évi IV. törvény a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről
  • 57/2012. (III. 30.) Korm. rendelet a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítését érintő megtérítésről és a közszférában dolgozók támogatásáról
  • 72/2012. (IV. 12.) Korm. rendelet a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. és a bérlő között létrejött lakásbérleti szerződés szerinti lakbér mértékéről és a lakáscseréhez történő hozzájárulás feltételeiről

AZ ÉPÍTÉSI SZABÁLYOKRÓL:

  • 1996. évi XXI. törvény a területfejlesztésről és a területrendezésről
  • 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
  • 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK)
  • 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról
  • 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről
  • 45/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól
  • 1995. évi LIII. Törvény a környezet védelmének általános szabályairól
  • 1996. évi LIII. Törvény a természet védelméről
  • 1996. évi LVIII. Törvény a tervező- és szakértő mérnökök, valamint építészek szakmai kamaráiról
  • 1997. évi LXXVIII. Törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
  • 2003. évi XXVI. Törvény az Országos Területrendezési Tervről
  • 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról
  • 158/1997. (IX. 26.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőrzési tevékenységről
  • 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes rendelet az építőipari kivitelezési, valamint a felelős műszaki vezetői tevékenység gyakorlásának részletes szakmai szabályairól és az építési naplóról
  • 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységgel kapcsolatos adatszolgáltatásról
  • 3/1986. (III. 20.) ÉVM számú rendelet az építéstervezési jogosultság részletes feltételeiről
  • 291/2007. (X. 31.) Korm. Rendelet az építésfelügyeleti tevékenységről
  • 238/2005. (X. 25.) Korm. Rendelet az építésfelügyeleti bírságról
  • 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőri, valamint a felelős műszaki vezetői szakmagyakorlási jogosultság részletes szabályairól
  • 104/2006. (IV. 28.) Korm. Rendelet a településtervezési és az építészeti-műszaki tervezési, valamint az építésügyi műszaki szakértői jogosultság szabályairól
  • 103/2006. (IV. 28.) Korm. Rendelet az építésüggyel kapcsolatos egyes szabályozott szakmák gyakorlásához kapcsolódó szakmai továbbképzési rendszer részletes szabályairól
  • 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól
  • 343/2006. (XII. 23.) Korm. Rendelet az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről
  • 252/2006. (XII. 7.) Korm. Rendelet a településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról
  • 255/2007. (X. 4.) Korm. Rendelet az építésügy körébe tartozó egyes hatósági nyilvántartásokról
  • 161/2008. (VI. 19.) Korm. Rendelet az építésügyi, építésfelügyeleti hatósági döntés-előkészítők, valamint döntéshozók építésügyi vizsgájáról és szakmai továbbképzéséről
  • 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről
  • 190/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet a főépítészi tevékenységről
  • 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről
  • 192/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az egyes építésügyi szakmagyakorlási tevékenységekről
  • 3/2011. (II. 23.) BM rendelet az Országos Építésügyi Fórumról

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI SZABÁLYOK:

  • 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
  • 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról
  • 2012. évi XLVI. törvény, a földmérési és térképészeti tevékenységről
  • 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól
  • 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól
  • 207/2006. (X. 16.) Korm. rendelet a számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszerből történő szolgáltatás feltételeit tartalmazó szolgáltatási szerződés kötelező elemeiről
  • 85/2000 (XI.8.) FVM rendelet a telekalakításról
  • 166/2009. (XII. 9.) FVM rendelet a telekalakítási engedélyezési eljárás igazgatási szolgáltatási díjáról
  • 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről
  • 62/1999 (VII.21.) FVM rendelet a földhivatalokról
  • 41/2002. (V. 14.) FVM rendelet az egyes, a számítógépes adatbázisból történő lekérdezés útján szolgáltatható ingatlan-nyilvántartási adatok igazgatási szolgáltatási díjáról és az adatátviteli vonalon történő adatszolgáltatásról

ADÓZÁSI SZABÁLYOK (adózás rendje, társasági adó, személyi jövedelemadó, általános forgalmi adó, helyi adók, EHO):

  • 2003. évi XCII. törvény az adózás rendjéről
  • 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról
  • 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
  • 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról
  • 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról
  • 1990. évi C. törvény a helyi adókról

ILLETÉKEK:

  • 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNY:

  • 176/2008. (VI. 30.) Korm. Rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról
  • 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról
  • 2078/2008. (VI. 30.) Korm. Határozat az épületek energetikai jellemzőinek javítását célzó kormányzati intézkedésekről

JOGVITÁK RENDEZÉSE:

  • 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről
  • 2009. évi L. törvény a fizetési meghagyásos eljárásról
  • 1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról
  • 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról
  • 2013. évi XXXIV. törvény az építmények tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos egyes viták rendezésében közreműködő szervezetről, és egyes törvényeknek az építésügyi lánctartozások megakadályozásával, valamint a késedelmes fizetésekkel összefüggő módosításáról
  • 2005. évi XLVII. törvény, az igazságügyi szakértői tevékenységről
  • 3/1986. IM rendelet az igazságügyi szakértők díjazásáról
  • 66/2014. (III. 13.) Korm. rendelet a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének és a kielégítési jog gyakorlása felfüggesztésének és korlátozásának részletes eljárási szabályairól
  • 12/2003. (I. 30.) Korm. Rendelet a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól
  • 11/2001. (IX. 1.) IM rendelet a zálogjogi nyilvántartás részletes szabályainak megállapításáról
  • 80/2009. (XII. 28) IRM rendelet az egyedi azonosításra kétséget kizáróan alkalmas ingó dolgok zálogjogi nyilvántartásának részletes szabályairól
  • 50/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet a végrehajtói kézbesítés részletes eljárási szabályairól

AZ ÜGYVÉDEKET ÉRINTŐ JOGSZABÁLYOK:

  • 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről
  • 32/2003 (VIII.22.) IM rendelet a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről
  • 2001. évi XXXV. Törvény az elektronikus aláírásról
  • 54/2007. (XII. 21.) IRM rendelet a jogügyletek biztonságának erősítése érdekében az ügyvéd által végzendő személyazonosság- és igazolvány- ellenőrzéssel kapcsolatos eljárás részletes szabályairól és az ellenőrzéssel kapcsolatos ügyek nyilvántartásáról

MŰEMLÉKVÉDELEM:

  • 2001. évi LXIV. tv. a kulturális örökség védelméről
  • 2011. évi LXXVII. tv. a világörökségről
  • 199/2014. (VIII. 1.) Korm. rendelet, a Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központról

 AZ INGATLANÉRTÉKELÉSHEZ KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 197/2007. (VII. 30.) Korm. Rendelet az ingatlanértékelést végző természetes személy és szervezet felelősségbiztosítási szerződésének minimális tartalmi követelményeire vonatkozó részletes szabályokról
  • 31/2009. (XI. 18.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
  • 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről

KÖZSZOLGÁLTATÁSOKRÓL:

  • 2011. évi CCIX. törvény, a víziközmű-szolgáltatásról
  • 2012. évi XC. törvény, a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról
  • 2007. évi LXXXVI. törvény, a villamos energiáról
  • 2009. évi CXLIV. törvény a vízitársulatokról
  • 2008. évi XL. törvény a földgázellátásról
  • 2005. évi XVIII. törvény, a távhőszolgáltatásról
  • 2012. évi XC. törvény a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról

Aktuális ingatlanjogot érintő jogszabályváltozások

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanjogi munkák

Ingatlanjogi munkák A-Z-ig

A jogi konzultációtól az okiratszerkesztésen át a földhivatali képviseletig mindenre kiterjedő, komplex ügyvédi szolgáltatást biztosítok minden ingatlanjogot érintő ügyben. 

  • Ingatlan-átruházás: adásvétel, csere, ajándékozás, eltartási szerződés.
  • Egyéb, ingatlannal kapcsolatos szerződések, okirat szerkesztés, ellenjegyzés: bérlet, használat, haszonélvezeti jog.
  • Lakás- és üzletbérleti szerződésekbérleti díját, ingatlan használati díját érvényesítem.
  • Településrendezési és építési jog.
  • Birtokvédelem: ráépítés, elbirtoklás-i ügyek.
  • Közös tulajdon alapításával és megszüntetésével, ill. a vagyonmegosztással kapcsolatos szerződéseit elkészítem.
  • Ingatlanokat terhelő biztosítéki szerződések:  haszonélvezeti, használati, szolgalmi  jogok, elidegenítési tilalom  alapítása  és megszüntetése.
  • Földhivataltól: tulajdoni lap másolatot lekérem. A szolgáltatás igénybevétele külön 1000.-Ft/helyrajzi szám ellenében történik.
  • Ingatlan adásvétel során különös figyelmet fordítok a  vevő és eladó jogvédelmére, különös tekintettel a hitel elemet tartalmazó jogügyletekre. (Jelzálogjog törlés)
  • Jogi tanácsadást nyújtok a vagyonátruházás során felmerülő adó és illeték kötelezettségekről, illeték kedvezményekről és mentességekről.
  • Föld adásvételi szerződés, földtörvény szerint.
  • Zártkertek átminősítésének és eladásának ügymenetét intézem
  • Ingatlannal kapcsolatos polgári peres és peren kívüli, valamint földhivatalban ingatlan nyilvántartási, közigazgatási eljárásban, az Ön jogi képviselete, jogi tanácsadás.
  • Társasház alapítás, társasházak működési és belső szabályzatainak szakszerű kidolgozását vállalom.
  • Öröklési jog vagy eltartási szerződések kapcsán felmerülő összes ügyét intézem

KOMPLEX INGATLANÜGYI TANÁCSADÁS: Évtizedek óta kipróbált együttműködő partnereink révén megbízható és magas szakmai színvonalú munkát végző

  • ingatlan értékbecslő
  • energetikai szakember
  • építész tervező
  • településrendezési tervező közreműködését is tudjuk biztosítani…

 Ingatlan ügyekkel kapcsolatban jogi tanácsadás, személyes jogi konzultációra bejelentkezés:

szülői elidegenítés

A szülői elidegenítés – és amit tehet ellene…

Bárki, aki a saját bőrén megtapasztalta vagy szemtanúja volt annak, ahogyan egy gyermek nyíltan visszautasítja azt a szülőjét, akivel korábban kölcsönösen szerették egymást, aki gondoskodott róla, meg fogja érteni mennyire romboló hatása van a szülői elidegenítési szindrómának (PAS). Talán még a gyermekünk visszautasításnál is fájdalmasabb azt látni, ahogyan az elidegenítéssel párhuzamosan elhatalmasodik a gyermekben a zavarodottság, mivel azt a szülőjét „kell“ visszautasítania, akit korábban szerethetett és akihez születése óta kötődött.

A szülői elidegenítés romboló hatásai sokrétűek és az érintett gyermek számára túlmutatnak az ő addigi rövidke és tapasztalatlan életén. A PAS-os magatartás egyik következménye, hogy az elidegenítő szülő – tudtán kívül – elárulja és áldozattá teszi a gyermekét, aki feltétel nélkül szereti és követi őt. Mikorra a szülői elidegenítés kiteljesedik, az érintett gyermekek rádöbbennek arra, hogy a saját akaratuk nem számít senkinek. Ez az érzés kimondatlanul és ösztönösen épül beléjük, azáltal, hogy az a személy, aki gondoskodik róluk (elidegenítő szülő) ugyanaz a személy, aki megfosztotta őket attól a szeretettől és örökségtől, amit a másik szülőtől kaphattak volna. Ennek az érzésnek a másik vetülete, amikor az elidegenített gyermek rájön, hogy az a szeretet és engedelmesség, amit a nevelő szülő iránt tanúsított, az a másik szülő visszautasításának és becsmérlésének a függvénye.

A SZÜLŐI ELIDEGENÍTÉS A GYERMEKBÁNTALMAZÁS EGYIK FORMÁJA

Fontos megérteni, hogy a szülői elidegenítés a gyermekbántalmazás egyik formája. Noha legtöbb esetben a szülői elidegenítés nem jár fizikai bántalmazással, az érzelmi bántalmazás egyértelműen jelen van és az a jellemző. Az elidegenítő szülő általában nagyon ügyes abban, hogy szándékait úgy adja elő, hogy azok a gondoskodás és a szeretet jeleként jelenjenek meg, ezért a szülői elidegenítés úgy is jellemezhető, mint egyfajta „visszaélés a kötődéssel“. Ez alatt azt értjük, hogy az elidegenítő szülő úgy gondoskodik a gyermekről, hogy egyrészt fenntartja saját maga és gyermeke között a kapcsolatot, másrészt viszont rombolja a gyermek és a másik szülő közöttit. 

Stratégia a szülői elidegenítési ellen

Szülői elidegenítési szindrómával küzdeni meglehetősen nagy kihívást jelent mind a szülők, mind az ügyvédek, mind a bíróság számára. A hatékony stratégia kialakítása alapvető fontosságú, de semmi esetre sem egyszerű feladat. A nehézségek egyik oka, hogy nincs egyetlen olyan módszer sem, ami minden esetben működne. Sőt, annak érdekében, hogy még nagyobb sikerrel vegyük fel a harcot szülői elidegenítéssel szemben, nemcsak a családtagok között kialakult viszonyok egyedi jellemzőit kell
figyelembe venni, hanem azt is, hogy milyen a bíróságok hozzáállása a problémához. Mivel a szülői elidegenítési szindróma meglehetősen új elmélet és emiatt sokan ellentmondásokkal telinek tartják, igen fontos figyelembe venni a bíróság hozzáállását a PAS-hoz. Például, nem érdemes előhozakodni a „szülői elidegenítés szindróma“ kifejezéssel, ha a bíró negatív előítéletet táplál iránta. Ez esetben hasznosabb a kifejezést félretenni és egyszerűen az elidegenítő viselkedésre koncentrálni.

MAGÁTÓL SOHA NEM JAVUL…

Annak érdekében, hogy sikeresen megtaláljuk a hatékony ellenszert a szülői elidegenítés szindróma (PAS) ellen, a rákbetegség elleni küzdelemhez hasonló hozzáállás szükséges. Azaz a leghatékonyabb stratégiát a megfelelően célzott, agresszív és pontosan időzített kezelések jelentik. Ki kell jelentenünk, ha egyszerűen arra várunk, hogy a szülői elidegenítés hatásai idővel maguktól is enyhülnek, tévedünk és számolni kell a gyermeket, szülőt egyaránt érintő káros következményekkel. Sajnos azt is látjuk, hogy nem létezik általános kezelési módszer, amellyel a szülői elidegenítés hatásait gyógyítani lehet.

Vannak általános jellemzői, amelyek többnyire hatástalannak bizonyulnak, illetve vannak, amik segítségünkre lehetnek. Kezdjük azzal, amelyek többnyire nem működnek.

Ami NEM működik szülői elidegenítés esetén

Ahogy korábban jeleztük:

  1. A várakozás: Nincs értelme arra várni, hogy a dolgok maguktól jobbra fordulnak, az elidegenítő szülő túljut sértettségén és együttműködő lesz, vagy a gyermek magától átlátja mindazt, ami a szülei között történik.
  2. Tárgyalás: az elidegenítő szülő nem tárgyal, mert nem fog semmit figyelembe venni, ami eltérítheti céljaitól.
  3. Mediáció: csak akkor működhet, ha mindkét résztvevő felet a jó szándék vezérli és a bizalom abban, hogy képesek kölcsönösen elfogadható kompromisszumot kötni. Az elidegenítő szülő ugyanis csak annyira akar kompromisszumot kötni, mint amennyire tárgyalni akar.
  4. Észérvekkel meggyőzni az elidegenítő szülőt: rengeteg elidegenítést elszenvedő szülő temérdek időt és energiát pazarol arra, hogy az elidegenítő szülőt meggyőzze, hogy amit csinál az káros és tisztességtelen a gyermekkel és saját magával szemben. Ez lényegében időpocsékolás és legtöbb esetben csak mélyíti a szakadékot a két szülő között, mivel további konfliktusok generálására ad okot.
  5. Megkísérelni az elidegenítő szülőnek megfelelni: ez soha ne történjen meg, hiszen az elidegenítő szülő célja, hogy tönkretegye a másik szülőt. 

Ami MŰKÖDHET szülői elidegenítés esetén

  1. Tartsunk fenn szigorú érzelmi és fizikai határokat az elidegenítővel szemben: ez segít megvédeni magunkat az elidegenítő káros befolyásától.
  2. Fókuszáljunk arra, hogy a saját viselkedésünket változtassuk meg és ne az elidegenítő szülőét: mikor az elidegenítést elszenvedő szülő olyan apró változásokat tesz, mint pl. nem fogadja az elidegenítő szülő hívását, akkor nem tesz mást, mint megvédi magát az elidegenítő szülő káros hatásaitól.
  3. Ne érezzünk megfélemlítettséget: az elidegenítő szülő a fenyegetésből, megfélemlítésből veszi az erejét.
  4. Maradjunk továbbra is szerető szülők: ne érezzük magunkat nyomás alatt, ha figyelmeztetni kell a gyermeket illetlen viselkedése miatt. Legyünk következetesek és határozottak abban, hogy mit várunk el a gyermektől.
  5. Koncentráljunk a saját viselkedésünkre és ne az elidegenítő szülőére. Az, ha változtatunk azon, hogyan reagálunk vagy válaszolunk az elidegenítőnek, a viselkedésére is azonnali és közvetlen hatással leszünk. Például, ha korlátozzuk a kapcsolatot, vagy figyelmen kívül hagyjuk a kritikáit és a fenyegetéseit, akkor egyúttal korlátozzuk a hatalmát is.

A szülői elidegenítési szindrómával való küzdelem rengeteg kihívást tartalmaz, és semmi nem garantálja, hogy az erőfeszítéseink sikeresek lesznek. Mindazonáltal teljesen kivonulni gyermek életéből egyrészről az elidegenítő szülő szándékainak sikerét jelenti, másrészről megfosztjuk gyermekünket attól a szeretettől, amit megérdemel (még akkor is, ha nincs abban a helyzetben, hogy megkapja azt).

Szerző: Dr. Reena Sommer

Forrás: http://www.drreenasommer.com/PAS_effects.html

A leírást fordította: Szarka Levente

 

CSALÁDJOGI ÜGYVÉD:

ingatlanjog

Ingatlanjogi alapfogalmak dióhéjban

1. HASZONÉLVEZETI jog

2013. évi V. törvény
A Polgári Törvénykönyv 5:146. § – 5:155.§-a rendelkezik erről.

Ha az adásvétel tárgyát képező ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében (vagy ingyenesen) lemond a haszonélvezeti jogáról. A szerződés ugyan, érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont a haszonélvezeti jog a tulajdonos-változásra tekintet nélkül fennmarad, vagyis holtig tartó haszonélvezet esetében a haszonélvező élete végéig kizárólagosan használhatja az ingatlant, lakhat abban, sőt, hasznosítani, például bérbe adni is kizárólag Ő jogosult. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él.

2. FOGLALÓ fogalma

Polgári Törvénykönyv 2013 évi V. Tv.

A foglaló, a szerződést biztosító mellék kötelezettség. A Ptk. 6:185. §  szerint, a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás biztosítására foglalót lehet adni.  A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik, vagyis a szerződésben az átadott pénzösszeget, vagy dolgot így nevezik meg.

Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, azaz a foglaló beleszámít a vételárba.  Ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A  teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott  foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. 

3. JELZÁLOGJOG

A szerződő felek megállapodása alapján – például hitelfelvétel esetén a bank javára – jelzálogot, annak biztosítására pedig elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be az ingatlan tulajdoni lapjára. CSOK, vagy más állami kedvezmény igénybevétele esetén a Magyar Állam javára jegyeznek be jelzálogjogot. Gyakran a társasházak is élnek jelzálogjog bejegyzési lehetőséggel, ha jelentős közös költség elmaradása keletkezik valamelyik tulajdonos társnak.

A Ptk. 5:114. § – 5:130.§  foglalkozik a jelzálogjoggal.

A legfontosabb két paragrafus:

5:114. § [A zálogjog bejegyzése]

(1) Zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult vagy a zálogkötelezett tehet.

(2) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog bejegyzésére akkor kerül sor, ha a bejegyzéshez a zálogkötelezett elektronikus formában a hitelbiztosítéki nyilvántartás internetes honlapján tett nyilatkozatával hozzájárult.

(3) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a zálogjog bejegyzésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

5:117. § [A zálogjog törlése]

(1) Zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult és a zálogkötelezett is tehet.

(2) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a zálogjog törlésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

(3) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog törlésére akkor kerül sor, ha a zálogjogosult

  1. a)a zálogjog törléséhez hozzájárult; vagy
  2. b)a zálogkötelezettnek a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatától számított harminc napon belül nem tett a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot.

(4) A zálogjogosult köteles a zálogjog törléséhez hozzájárulni, illetve nem jogosult a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot tenni, ha nem áll fenn zálogjoggal biztosított követelése vagy olyan jogviszony, amelynek alapján a jövőben zálogjoggal biztosított követelése keletkezhet.

4. Ingatlan vagyonszerzési ILLETÉK

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. Tv. előírásai szerint

a visszterhes (ellenérték fejében történő) ingatlan vagyonszerzési illeték általános mértéke 4%

Az öröklési és ajándékozási illeték általános mértéke 18%, a lakásszerzésekhez kapcsolódó illeték mértéke azonban 9%

MENTES, az ajándékozási / öröklési illeték alól az ajándékozó / örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) illetve házastársa által megszerzett ajándék, örökség. Ugyancsak mentes a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.

(1) Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.

Ingatlan VISSZTERHES vagyonátruházási illeték 4%.

Illeték kedvezmények:

Vállalkozó által értékesítés céljából épített új lakás vásárlás illetéke 15 M Ft-ig 0%, e fölött  4% a kedvezményt a 30 millió forint értéket meg nem haladó lakásokra is igénybe lehet venni

– 35 év alatti személy első lakáshoz jutás esetén: 15 M Ft alatti ingatlannál  50% az  illeték kedvezmény.
– 26.§ (15)
 A magánszemély vagyonszerző ELSŐ lakástulajdonának, (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes  RÉSZLETFIZETÉST engedélyez. Ha a vagyonszerző, az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

–  21.§ (2) Lakástulajdonok, magánszemélyek közötti CSERÉJE, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő EGY ÉVEN BELÜL eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek, a tulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

5. SZJA Ingatlan értékesítésből származó JÖVEDELEM UTÁN

tiszta jövedelem után 16 %

Tiszta jövedelem  kiszámítása: Az értékesítés összegéből levonjuk a megszerzés és egyéb költségeket:

  1. ügyvédi költség, illeték, stb.
  2. Értékesítéssel kapcsolatos költségek: hirdetés, ingatlan közvetítő stb.
  3. Értéknövelő beruházás: a forgalmi értéket növelő fejlesztés (emeletráépítés, komfortfokozat növelés, stb.)
  4. Örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlan beszerzési értéke nulla Ft.

Az adóalap a beszerzés és  értékesítés között eltelt időtől függ, azzal arányosan csökken és az sem mindegy, hogy, hogy milyen ingatlanról van szó:

1. Lakás, lakóház értékesítése esetén

A vásárlástól vagy örökléstől számított 5 év eltelte után nincs adófizetési kötelezettségünk, az értékesítésből befolyt jövedelem után.

5 éven belül időarányosan nő az adóalap:

4 év 30%, 3 év 60%, 2 év 90 %, 1 évnél a tiszta jövedelem 100%-a az adóalap.

2. Egyéb ingatlan (telek, üdülő, ipari ingatlan, termőföld) 15 év eltelte utáni értékesítésnek nincs Szja vonzata, korábbi értékesítés esetén van,

6. TULAJDONI LAP

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt, biztonsági okokból célszerű megnézni a TULAJDONI LAPOT, ne az aláíráskor, az ügyvédnél derüljön ki, hogy ki a tulajdonos és milyen teher van bejegyezve. (A teher törlés idejével számolni kell)
A földhivatal minden ingatlant érintő eseményt: tulajdonos változás, haszonélvező, jelzálogjog bejegyzés, elidegenítési tilalom, szolgalmi jog nyilván tart.
Regisztráció után a TakarNet rendszeren, Ön is  hozzáfér az ingatlanok tulajdoni lapjához.
A keresés, helyrajzi szám, vagy az ingatlan postai címének  megadásával indítható.

Ingatlan adásvételi szerződés ellenjegyzése előtt, én leellenőrzöm, tisztelt ügyfeleim által megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját.
Az ügyfél költségére (1000 Ft.)  lekérem a TakarNet rendszerből az ingatlan aktuális elektronikus tulajdoni lap másolatát.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlan

Új ingatlant vásárol?

Ezekre okvetlen figyeljen!

Az utóbbi hónapokban ismét fellendült az ingatlanvásárlási és építési kedv. Azonban sok a buktató is, és nagy bajba is kerülhet, ha nem figyel az apró részletekre is. Most olyan tanácsokat osztok meg, amivel főleg az új építésű ingatlant vásárlóknak érdemes megszívlelniük…

Milyen kockázatokat rejthet a szerződés?

Az újépítésű (építés alatt álló) ingatlan adásvételi ügylete jogi szempontból rejthet veszélyeket a vevőkre nézve, hiszen az esetek jelentős részében az építési vállalkozó saját ügyvédje készíti el az adásvételi szerződést, és tekintettel az ügyvéd és az eladó között lévő hosszabb partneri viszonyra, nem minden esetben sikerül úgy kiegyensúlyozni a szerződést, hogy a vevők érdekei ne sérüljenek.

Az építkezés elhúzódása miatt (mely által a féléves földhivatali un. függőben tartásos eljárási időből kicsúszik az ügylet) az esetek nagy részében a felek előszerződést kötnek, melyben a végleges adásvételi szerződés egyes feltételeit (pl. vételár ütemezés) és megkötésének időpontját és körülményeit is szabályozzák.

 Túl sokat és túl korán kell fizetni…

Legtöbbször bizonyos vételár részletek is megfizetésre kerülnek az előszerződés alapján, tekintettel arra is, hogy ezeket az összegeket az építési vállalkozó fel kívánja használni az építkezés során. Olyan extrém eset is előfordult már, hogy az ingatlan teljes vételárának nem kevesebb mint 90%-a átadásra került az előszerződés alapján, amivel az a probléma, hogy a vevők még széljegyre sem kerültek (tehát a tulajdoni igényük a földhivatalhoz be sem érkezett), viszont az eladó adott esetben már elkölthette, illetve felhasználhatta a tőke jelentős részét még a végleges adásvételi szerződés megkötése előtt!

Az sem mindegy, hogy a használati engedélyt mikor és milyen feltételekkel köteles az eladó (építtető) beszerezni, és hogy mindaddig a vevő mennyi vételárat fizet meg, az engedély hiányában ugyanis egy esetleges fennmaradási engedély beszerzése alaposan be tud kavarni az ügyletbe.

 Amikor baj van…

Fontos hogy a műszaki átadás, átvétel is megfelelően szabályozásra kerüljön a szerződésben és annak mellékleteiben minden apró részletre kiterjedő mértékben, hiszen egy jótállási, szavatossági igényérvényesítésben nem mindegy, hogy mi az ami „le van papírozva” és mi nincs…

Ha bankhitelt is igénybe kívánnak venni a vevők jó, ha szigorúan szabályozzák a szerződésben társasház alapítása esetén az albetétesítést, hiszen a legtöbb bank ennek megtörténtétől teszi lehetővé a hitelnyújtás.

Összegezve: egy jó szerződés, benne a jó vételár ütemezéssel felvértez a legrosszabb eshetőségre: ha valamiért az ügylet beborul.

Ennek hiányában, könnyen előfordulhat, hogy a vevő tulajdonjog és pénz nélkül marad, hiszen, ha az építési vállalkozónak (vagy cégének) nem marad fedezete akár jó pár éves pereskedés után is hiába lobogtatja a vevő a jogerős bírósági végzést, hogy jogosult lenne végrehajtatni az általa kifizetett vételár részleteket, hiszen a gyakorlatban ilyen esetekben a végrehajtás sikerének meglehetősen alacsony az esélye (gondoljunk bele hány hitelező bank szerepelhet az ügyletben, akik az első zálogjogi ranghelyeik folytán a vevők előtt lesznek kifizetve…).

Tehát, hogy amennyiben új építésű, vagy befejezetlen ingatlant kívánnak vásárolni, mindenképp ragaszkodjanak ahhoz, hogy Önök, mint vevők az ügyletet saját ügyvéddel készíttethessék elő és köthessék meg.

Ha a vállalkozó a megállapodás feltételéül szabja – esetleg kedvezménnyel vagy ingyenes ügyvédi eljárással győzi meg Önöket, – hogy az általa hozott ügyvéd járjon el az adásvételnél, mindenképp véleményeztessék a szerződést egy az ügyletben érdektelen, független ügyvéddel is.

(FORRÁS: madarassy.com)

Ingatlan adásvételi szerződések kötése és véleményezése:

gyermek elhelyezés

Amit a szülői felügyeleti jogról tudni kell!

Gyermekes családoknál a válás kisebbik része a válás kimondása, ennél nagyobb falat a gyermekek elhelyezése és felügyeleti joga…

Az ezzel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat olvashatja itt.

 

A szülői felügyeleti jog megosztása

Az új Polgári Törvénykönyvben szereplő Családjogi Könyv változtat a szülői felügyeleti jog alkalmazásának lehetőségén, azért mert nagyon nehezen volt összehangolható a szülői felügyeleti jog fogalmát alkalmazó uniós jogszabályokkal, a régi családjogi törvényben meghatározott gyermekelhelyezés intézménye.

A 2013. évi V. törvény 2014. március 15- i hatályba lépése óta abban az esetben, ha a bíróságnak kell döntenie a szülői felügyelet gyakorlásáról, akkor  a szülők egymás közötti viszonyában elhagyja a gyermekelhelyezés kifejezést, és helyette a szülői felügyeleti jogok rendezéséről szól.

Ha a gyermek harmadik személyhez vagy a nevelkedését biztosító intézetbe kerül, csak arra az esetre tartja fenn a gyermekelhelyezés fogalmát.

Nem csak formálisan, hanem tartalmában is  jelentős változást hoz a módosítás, mert ennek köszönhetően sokkal differenciáltabban, a feladatokról, kötelességekről, felügyeleti jogokról megállapodni.

 

A szülői  felügyelet rendezése

A különélő szülők a következőkről dönthetnek:

  • például közösen gyakorolják a szülői felügyeletet,
  • megosztják egymás között a szülői felügyelettel kapcsolatos kötelezettségeket és jogokat,
  • csak az egyikük gyakorolja teljes körűen a szülői felügyeletet.

A teljes körű joggyakorlás úgy történik, hogy a szülők továbbra is közösen döntenek a gyermek sorsát érintő lényeges kérdésekben (főszabály szerint), viszont e kérdéseken kívül csak az egyiküket illetik, illetve terhelik a felügyeleti jogok és kötelezettségek.

A szülői felügyeleti jogok teljes körű gyakorlása lép a gyermekelhelyezés fogalmának helyébe, ez azt jelenti, hogy az erre feljogosított szülő egyes jogokat kizárólagosan, más jogokat a másik szülővel közösen gyakorol.

A döntés joga mindenekelőtt a szülők együttes joga és felelőssége a szülői felügyelet gyakorlása során. Ez az együttélő szülőkre is vonatkozik és a különélő szülőkre is  (akkor, ha a szülők megállapodtak).

Abban az esetben, ha megosztásra kerülnek a felügyelettel kapcsolatos jogok és kötelezettségek a szülők között, akkor a gyermek váltott elhelyezése valósul meg, ez már  más országokban elfogadott és kipróbált módszer.  Ilyen esetben a gyermek meghatározott időt tölt az egyik, majd azután  a másik szülőjével, és előfordulhat, hogy  2-3 heti váltásban egyiknél, majd másiknál lakik.

 

A szülők megállapodása

A szülői felügyeleti jog közös gyakorlását A Ptk. Családjogi Könyve mint főszabályt tartalmazza,  kimondja, hogy „A szülői felügyeletet a szülők – megállapodásuk vagy a gyámhatóság vagy a bíróság eltérő rendelkezése hiányában – közösen gyakorolják akkor is, ha már nem élnek együtt.”

Ennek értelmében  a fenti szabály a különélő szülők esetén is érvényesül, ez pedig azt jelenti, hogy a szülői felügyeletet úgy rendezik a szülők, ahogy azt ők  jónak látják. A szülők maguk alakítják ki a gyermek életvitelét, megállapodásukban nagyon  lényeges szempont, az, hogy mindketten egyetértsenek.

 

A gyermek érdekeit szem előtt tartva korlátozható a megállapodás

  • a törvény szerint a szülőknek biztosítaniuk kell a gyermek kiegyensúlyozott életvitelét, ezért abban az esetben, ha a szülők távol laknak egymástól nem alkalmazható a váltott elhelyezés, és akkor sem, ha ez zaklatottságot idézne elő  a gyermeknél. Ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy  a szülők erre vonatkozó döntése nem elfogadható, ilyen esetben a bíróságnak jogában áll  megtagadni az egyezség jóváhagyását.
  • azonnali intézkedést igénylő esetben az egyik szülő a gyermek érdekében azonnal is dönthet a közös szülői felügyelet ellenére, ilyen eset lehet például sürgős egészségügyi beavatkozásról szóló döntés, de ilyenkor kötelessége a másik szülőt azonnal, haladéktalanul értesíteni.

A Családjogi Könyv szerint a bíróság a házassági vagy a szülői felügyelet rendezése iránt indított  perben:

  • jóváhagyja a szülőknek a közös szülői felügyeletre és ezzel összefüggésben a gyermek lakóhelyére irányuló egyezségét
  • vagy a felek közös kérelmére erről ítélettel hoz határozatot.

Bírósági út

A közös szülői felügyelet gyakorlása során – függetlenül attól, hogy  együttélő vagy  különélő szülőkről van szó, előfordulhatnak  a szülők között egyes kérdésekben olyan viták, amelyeket hatósági, vagy bírósági úton szükséges rendezni.

Bírósági eljárásban rendezhetik a felek:

  • a szülői felügyeleti jog gyakorlását,
  • a különélő szülőnek a gyermekkel való kapcsolattartását,
  • a gyermektartásdíjjal kapcsolatos kérdéseket, mint a gyermektartásdíj összegét, annak fizetésének gyakoriságát és módját

Az új Ptk. már bizonyos körben a bírósági hatáskört megszünteti már, a régi családjogi törvény még megosztotta a gyámhatóság és a bíróság között a szülői felügyeleti jog körében felmerült vitákkal kapcsolatos jogköröket. Ezt azért teszi, mert a családhoz közel lévő, gyors és gyermekvédelmi szempontú elbírálást igényelnek a szülői felügyeleti jog körében felmerült viták, és erre kevésbé alkalmas a felektől távol lévő, lassúbb és nem a gyermekvédelemre specializált bírósági eljárás, mint a gyámhatósági eljárás.

Fontos tudni, hogy a szülői felügyeleti jogok általános jellegű, tehát, egyedi nem konkrét ügyre vonatkozó korlátozására és megvonására vonatkozóan Változatlanul fennmarad a bírói hatáskör.

 

Fontos tudni! Vallási kérdésekben a gyámhatóság nem dönt!

A Családjogi Könyv azt is kimondja, hogy bár a gyámhatóság dönthet a szülői felügyelet gyakorlása során, azokban a kérdésekben, amelyben  a szülők nem tudnak megállapodni,  ennek ellenére kiemeli, kiemeli ez alól a lelkiismereti és vallásszabadság körébe tartozó kérdéseket, amelyekben  megtiltja a döntés lehetőségét a hatóság részére.

 

Előfordulhat, hogy  a különélő szülők nem tudnak megállapodni  a szülői felügyelet közös gyakorlásában vagy az azzal kapcsolatos jogok és kötelezettségek gyakorlásában, ilyen esetben a bíróság dönt a szülői felügyelet rendezéséről.

Minden esetben a bíróság kérelemre, vagy a gyermek érdekében hivatalból jár el és főleg azt mérlegeli  döntése során, hogy miként biztosítható a legkedvezőbben a gyermek testi, szellemi és erkölcsi fejlődése, tehát minden esetben a bíróság a gyermek érdekeit helyezi előtérbe.

Kétféle lehet a bíróság döntésének tartalma:

  1. az egyik szülőnek adja a szülői felügyeleti jog teljes körű gyakorlását,
  2. meghatározza, hogy egyes szülői felügyeleti jogokat és kötelezettségeket melyik szülő milyen módon gyakorolja, így megosztja azokat.

Lehetővé teszi ez a megoldás, a jelenleginél rugalmasabb mérlegelését az eset körülményeinek, így a bíróságnak lehetősége nyílik fokozottabban  figyelembe venni a felek életviszonyait, igényeit, lehetőségeit, egyszóval megismerni a körülményeket.

A bíróság döntésének elsődleges szempontja „a gyermek elsődleges (mindenek felett álló) érdeke”, éppen ezért  nem rendelhet el a bíróság  közös szülői felügyeletet, ha a szülők erre vonatkozóan nem állapodtak meg,  mert a közös szülői felügyelet az együttműködésnek olyan fokát kívánja meg a szülőktől, amely csak akkor valósítható meg, ha a szülők között megvan az egyetértés.

A bíróság a gyermek elhelyezése helyett feljogosíthatja az egyik szülőt a szülői felügyelet teljes körű gyakorlására,  viszont ennek az a következménye, hogy annak ellenére, hogy a másik szülő a szülői felügyeleti jogokat nem gyakorolhatja, törvény lehetőséget nyújt arra, (természetesen a bíróság eltérő rendelkezésének hiányában) hogy  a gyermek sorsát érintő lényeges kérdésekben a két szülő együtt dönthessen.

Ugyanakkor a  bíróság elrendelheti a szülői felügyelet megosztását is, természetesen akkor, ha megbizonyosodik arról, hogy a szülők alkalmasak együttműködésre és indulat nélküli kommunikációra, így biztosítani tudják a gyermek egészséges életvitelét és fejlődését.

 

Amikor a gyermeket 3. személynél akarják elhelyezni…

Abban az esetben, ha a gyermeket harmadik személynél kívánják elhelyezni (a szülőkön kívüli), akkor ilyen esetben már gyermekelhelyezés iránt kell pert indítani.

Alap esetben ezt a szülőnek a másik szülő ellen, a gyámhatóságnak viszont mindkét szülő ellen meg kell indítania az eljárást. Kivételt képez az az eset, ha harmadik személynél történt elhelyezés megváltoztatása miatt indul a per, ilyenkor az ellen a személy ellen kell megindítani a pert, akinél a gyermeket elhelyezték.

A gyermek mindkét szülőhöz fűződő joga hangsúlyosan jelenik meg az új Ptk. Családjogi Könyvében! A felek közös kérelme esetén van helye a közös szülői felügyeletnek továbbra is azzal a lehetőséggel, hogy a bíróságnak jogában áll a szülői felügyeleti jogok megosztása, így sokkal rugalmasabb, az egyéni életkörülményekhez jobban igazodó és igazán életszerű lehetőséget biztosít a gyermekek  és a szülők számára egyaránt.

Forrás: jogászvilág.hu

JOGI TANÁCSOK VÁLÁS ÉS GYERMEKELHELYEZÉS ÜGYBEN:

Tippek biztonságos ingatlanvásárláshoz

Milyen buktatók lehetnek az új(építésű) ingatlanok vételekor?

A CSOK-nak köszönhetően egyre többen szeretnének lakást, házat venni vagy építeni. Köztük félkész vagy új ingatlanokat is. Az alábbiakban arról olvashatnak, hogy mikre érdemes nagyon odafigyelni, ha nem akarnak bajba kerülni…

Anélkül, hogy a lelkesedésünkből vagy vállalkozó lendületünkből veszítenénk, érdemes jó néhány kockázati tényezőt figyelembe venni mielőtt az elénk tolt ingatlan adásvételi szerződést aláírnánk.

Milyen kockázatok lehetnek?

Az újépítésű (építés alatt álló) ingatlan adásvételi ügylete jogi szempontból rejthet veszélyeket a vevőkre nézve, hiszen az esetek jelentős részében az építési vállalkozó saját ügyvédje készíti el az adásvételi szerződést, és tekintettel az ügyvéd és az eladó között lévő hosszabb partneri viszonyra, nem minden esetben sikerül úgy kiegyensúlyozni a szerződést, hogy a vevők érdekei ne sérüljenek.

Az építkezés elhúzódása miatt (mely által a féléves földhivatali un. függőben tartásos eljárási időből kicsúszik az ügylet) az esetek nagy részében a felek előszerződést kötnek, melyben a végleges adásvételi szerződés egyes feltételeit (pl. vételár ütemezés) és megkötésének időpontját és körülményeit is szabályozzák.

Mindig nézesse meg saját ügyvédjével is az aláírandó szerződést!

 

Ha túl nagy a vételár, és túl korán kell fizetni…

Legtöbbször bizonyos vételár részletek is megfizetésre kerülnek az előszerződés alapján, tekintettel arra is, hogy ezeket az összegeket az építési vállalkozó fel kívánja használni az építkezés során. Olyan extrém eset is előfordult már, hogy az ingatlan teljes vételárának nem kevesebb mint 90%-a átadásra került az előszerződés alapján, amivel az a probléma, hogy a vevők még széljegyre sem kerültek (tehát a tulajdoni igényük a földhivatalhoz be sem érkezett), viszont az eladó adott esetben már elkölthette, illetve felhasználhatta a tőke jelentős részét még a végleges adásvételi szerződés megkötése előtt!

Az sem mindegy, hogy a használati engedélyt mikor és milyen feltételekkel köteles az eladó (építtető) beszerezni, és hogy mindaddig a vevő mennyi vételárat fizet meg, az engedély hiányában ugyanis egy esetleges fennmaradási engedély beszerzése alaposan be tud kavarni az ügyletbe.

 

Amikor bajba került

Fontos hogy a műszaki átadás, átvétel is megfelelően szabályozásra kerüljön a szerződésben és annak mellékleteiben minden apró részletre kiterjedő mértékben, hiszen egy jótállási, szavatossági igényérvényesítésben nem mindegy, hogy mi az ami „le van papírozva” és mi nincs…

Ha bankhitelt is igénybe kívánnak venni a vevők jó, ha szigorúan szabályozzák a szerződésben társasház alapítása esetén az albetétesítést, hiszen a legtöbb bank ennek megtörténtétől teszi lehetővé a hitelnyújtás.

 

Jó tanácsok…

Összegezve: egy jó szerződés, benne a jó vételár ütemezésével felvértez a legrosszabb eshetőségre, ha valamiért az ügylet beborulna.

Ennek hiányában, könnyen előfordulhat, hogy a vevő tulajdonjog és pénz nélkül marad, hiszen ha az építési vállalkozónak (vagy cégének) nem marad fedezete. Ilyenkor akár jó pár éves pereskedés után is hiába lobogtatja a vevő a jogerős bírósági végzést, hogy jogosult lenne végrehajtatni az általa kifizetett vételár részleteket, hiszen a gyakorlatban ilyen esetekben a végrehajtás sikerének meglehetősen alacsony az esélye (gondoljunk bele hány hitelező bank szerepelhet az ügyletben, akik az első zálogjogi ranghelyeik folytán a vevők előtt lesznek kifizetve…).

Javasoljuk tehát, hogy amennyiben új építésű, vagy befejezetlen ingatlant kívánnak vásárolni, mindenképp ragaszkodjanak ahhoz, hogy Önök, mint vevők az ügyletet saját ügyvéddel készíttethessék elő és köthessék meg.

Ha a vállalkozó a megállapodás feltételéül szabja – esetleg kedvezménnyel vagy ingyenes ügyvédi eljárással győzi meg Önöket, – hogy az általa hozott ügyvéd járjon el az adásvételnél, mindenképp véleményeztessék a szerződést egy az ügyletben érdektelen, független ügyvéddel is. (forrás: madarassy.com)

felügyeleti jog

Ki miről dönthet, és hol lakjon a gyerek válás után?

A szülői felügyeleti jog megosztása

Mivel a régi családjogi törvényben meghatározott gyermekelhelyezés intézménye nagyon nehezen volt összehangolható a szülői felügyeleti jog fogalmát alkalmazó uniós jogszabályokkal, ezért az új Polgári Törvénykönyvben szereplő Családjogi Könyv változtat ezen a szabályon.

Ennél fogva a 2013. évi V. törvény 2014. március 15- i hatályba lépése óta, ha a bíróságnak kell döntenie a szülői felügyelet gyakorlásáról, a szülők egymás közötti viszonyában elhagyja a gyermekelhelyezés kifejezést, helyette a szülői felügyeleti jogok rendezéséről szól. A gyermekelhelyezés fogalmát pedig csak arra az esetre tartja fenn, ha a gyermek harmadik személyhez vagy a nevelkedését biztosító intézetbe kerül.

Ez a módosítás azonban nem csupán formális, hanem tartalmában is igen jelentős változás, ugyanis a szülők az eddigieknél sokkal differenciáltabban tudnak a felügyeleti jogokról, feladatokról, kötelességekről megállapodni.

Mit jelent a szülői felügyelet rendezése?

A jelenlegi Ptk. szerinti szülői felügyeleti jog rendezése lépett tehát a régi családjogi törvényben szereplő gyermekelhelyezés helyébe, amely széles körű megegyezési lehetőséget biztosít a szülőknek arra, hogy a gyermekük felett gyakorolt felügyeletükről döntsenek.

Eszerint a különélő szülők dönthetnek úgy, hogy:

  • a szülői felügyeletet közösen gyakorolják,
  • a szülői felügyelettel kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket egymás között megosztják,
  • a szülői felügyeletet teljes körűen csak az egyikük gyakorolja.

A teljes körű joggyakorlás azt jelenti, hogy a szülők a gyermek sorsát érintő lényeges kérdésekben – főszabály szerint – továbbra is közösen döntenek, e kérdéseken kívül azonban a felügyeleti jogok és kötelezettségek csak az egyiküket illetik, illetve terheli. A szülői felügyeleti jogok teljes körű gyakorlása (egyes jogokat kizárólagosan, másokat a másik szülővel közösen gyakorol az erre feljogosított szülő) lép a gyermekelhelyezés fogalmának helyébe.

A szülői felügyelet gyakorlása során a döntés joga mindenekelőtt a szülők együttes joga és felelőssége. Ez vonatkozik az együttélő szülőkre, de – a szülők megállapodása esetén – a különélő szülőkre is.
Amennyiben a szülők között megosztásra kerülnek a felügyelettel kapcsolatos jogok és kötelezettségek, abban az esetben a gyermek váltott elhelyezése valósul meg, amely más országokban már elfogadott és kipróbált módszer. Ennél fogva a gyermek meghatározott időt tölt az egyik, majd a másik szülőjével, és akár 2-3 heti váltásban egyiknél, majd másiknál lakik és éli életét.

 

A szülők megállapodása

A Ptk. Családjogi Könyve főszabályként tartalmazza a szülői felügyeleti jog közös gyakorlását, amikor kimondja, hogy „A szülői felügyeletet a szülők – megállapodásuk vagy a gyámhatóság vagy a bíróság eltérő rendelkezése hiányában – közösen gyakorolják akkor is, ha már nem élnek együtt.” Eszerint pedig a különélő szülők esetén is érvényesül a fenti szabály, ami azt jelenti, hogy a szülői felügyeletet úgy rendezik, ahogy jónak látják, tehát maguk alakítják ki a gyermek életvitelét, megállapodásukban azonban lényeges szempont, hogy mindketten egyetértsenek.

A szabad megállapodásuk azonban korlátozható a gyermek(ek) érdekében:

  • a szülőknek biztosítaniuk kell a gyermek kiegyensúlyozott életvitelét, tehát nem alkalmazható a váltott elhelyezés, ha a szülők távol laknak egymástól, vagy a gyermek számára ez zaklatottságot idézne elő. Amennyiben a bíróság részéről a szülők ez irányú döntése nem elfogadható, abban az esetben az egyezség jóváhagyását megtagadhatja.
  • a közös szülői felügyelet ellenére, azonnali intézkedést igénylő esetben az egyik szülő a gyermek érdekében azonnal is dönthet (például sürgős egészségügyi beavatkozásról), kötelessége azonban a másik szülőt haladéktalanul értesíteni.

A Családjogi Könyv szerint a bíróság a házassági vagy a szülői felügyelet rendezése iránti perben a szülőknek a közös szülői felügyeletre és ezzel összefüggésben a gyermek lakóhelyére irányuló egyezségét jóváhagyja vagy a felek közös kérelmére erről ítélettel határoz.

Amikor a bíróság dönt

A közös szülői felügyelet gyakorlása során – akár együttélő, akár különélő szülőkről van szó – egyes kérdésekben előfordulhatnak olyan viták, amelyeket hatósági, vagy bírósági úton kell rendezni.
A felek bírósági eljárásban rendezhetik a szülői felügyeleti jog gyakorlását, a különélő szülőnek a gyermekkel való kapcsolattartását, valamint a gyermektartásdíj összegét, annak fizetésének gyakoriságát és módját. A szülői felügyeleti jog körében felmerült vitákkal kapcsolatos jogköröket a régi családjogi törvény még megosztotta a gyámhatóság és a bíróság között, azonban az új Ptk. már bizonyos körben a bírósági hatáskört megszünteti. Teszi ezt azért, mert a családhoz közel lévő, gyors és gyermekvédelmi szempontú elbírálást igényelnek, amelyre a felektől távol lévő, lassúbb és nem a gyermekvédelemre specializált bírósági eljárás kevésbé alkalmas, mint a gyámhatósági. Változatlanul fennmarad azonban a bírói hatáskör a szülői felügyeleti jogok általános jellegű (nem konkrét ügyre vonatkozó) korlátozását és megvonását illetően.

Azonban a Családjogi Könyv azt is kimondja, hogy bár a szülői felügyelet gyakorlása során, amely kérdésben a szülők nem tudnak megállapodni, abban a gyámhatóság dönthet, mégis kiemeli ez alól a lelkiismereti és vallásszabadság körébe tartozó kérdéseket, amelyekben a hatóság részére megtiltja a döntés lehetőségét.

Abban az esetben, ha a különélő szülők a szülői felügyelet közös gyakorlásában vagy az azzal kapcsolatos jogok és kötelezettségek gyakorlásában nem tudnak megállapodni, a szülői felügyelet rendezéséről a bíróság dönt. A bíróság kérelemre, vagy a gyermek érdekében hivatalból jár el és döntése során azt mérlegeli, hogy a gyermek testi, szellemi és erkölcsi fejlődése miként biztosítható a legkedvezőbben.

A bíróság döntésének tartalma kétféle lehet:

  • a szülői felügyeleti jog teljes körű gyakorlását az egyik szülőnek adja,
  • meghatározza, hogy egyes szülői felügyeleti jogokat és kötelezettségeket melyik szülő milyen módon gyakorolja, tehát megosztja azokat

Ez az eset körülményeinek a jelenleginél rugalmasabb mérlegelését, a felek életviszonyainak, igényeinek, lehetőségeinek fokozottabb figyelembevételét teszi lehetővé.

A bíróság azonban – a szülők erre vonatkozó megállapodásának hiányában – közös szülői felügyeletet nem rendelhet el, mert az az együttműködésnek olyan fokát kívánja meg a szülőktől, amely csak a szülők egyetértése esetén valósítható meg. A bíróság döntésének elsődleges szempontja a gyermek elsődleges (mindenek felett álló) érdeke.

A bíróság a gyermek elhelyezése helyett a szülői felügyelet teljes körű gyakorlására jogosíthatja fel az egyik szülőt, aminek az a következménye, hogy a másik szülő a szülői felügyeleti jogokat nem gyakorolhatja, törvény alapján megilleti azonban – a bíróság eltérő rendelkezésének hiányában – a gyermek sorsát érintő lényeges kérdésében az együttdöntés joga. Azonban a fentiek szerint a bíróság a szülői felügyelet megosztását is elrendelheti, amennyiben megbizonyosodik arról, hogy a szülők együttműködésre és indulat nélküli kommunikációra alkalmasak, így a gyermek egészséges életvitelét és fejlődését biztosítani tudják.

Fontos tudni azonban, hogy ha a gyermeket a szülőkön kívüli, harmadik személynél kívánják elhelyezni, akkor erre vonatkozóan már gyermekelhelyezés iránt kell pert indítani. Alap esetben ezt a szülőnek a másik szülő ellen, a gyámhatóságnak mindkét szülő ellen meg kell indítania. Ez alól csak akkor van kivétel, ha harmadik személynél történt elhelyezés megváltoztatása iránt indul a per, ebben az esetben az ellen a személy ellen kell megindítani, akinél a gyermeket elhelyezték.

Az új Ptk. Családjogi Könyvében a gyermek mindkét szülőhöz fűződő joga hangsúlyosan jelenik meg és bár a közös szülői felügyeletnek továbbra is csak a felek közös kérelme esetén van helye, azonban azzal, hogy a bíróság jogosult a szülői felügyeleti jogok megosztására, egy rugalmasabb, az egyéni életkörülményekhez jobban igazodó és életszerű lehetőséget biztosít a szülők és a gyermek számára egyaránt.

öröklés illetékmentesen

Öröklési illetékmentesség

Így kaphat 100% kedvezményt…

Abban az esetben, ha az adott vagyonszerzés a fenti szabályok alapján az öröklési illeték hatálya alá esik, még nem feltétlenül jár együtt illetékfizetési kötelezettséggel.

Figyelemmel kell ugyanis lenni az illetékmentességekre is.
Az illetékmentességnek két fajtája van:

  1. Tárgyi illetékmentesség: az illeték tárgyára vonatkozó mentesség esetén nem kell illetéket fizetni.
  2. Személyes illetékmentesség: az illeték fizetésére egyébként kötelezett-mentessége esetén az illetéket a mentes féltől nem lehet követelni.

(A személyes illetékmentességre vonatkozó szabályokat tekintettel arra, hogy az kizárólag
az illetéktörvényben meghatározott egyes szervezetekre vonatkozik–a könnyebb áttekinthetőség érdekében–a tájékoztató füzet egyéb rendelkezésekről szóló részében helyeztük el.

A tárgyi illetékmentesség szabályai

Mentes az öröklési illeték alól:

  1. Az örökhagyó egyenesági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is)valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész.

Megállapította az egyes gazdasági és pénzügyi tárgyú törvények megalkotásáról, illetve módosításáról szóló
2010. évi XC. törvény. A 2010. július 1-jén még jogerősen el nem bírált ügyekben kell alkalmazni. A túlélő házastárs illetékmentességét a 2012. évi CLXXVIII törvény 182.§-a állapította meg. A 2013. január 1-jén még jogerősen el nem bírált ügyekben kell alkalmazni.

Az egyenesági rokonság azon természetes személyek között áll fenn, akik közül az egyik a másiktól származik. Felmenő egyenes ági rokonok az elődök, így a szülő, a nagyszülő, a dédszülő, míg lemenő egyenes ági rokonok: gyermek, unoka, dédunoka, azaz az utódok. A házasságon kívül született gyermeknek vérszerinti apjával és annak felmenőivel jogilag
értékelhető rokoni kapcsolata csak akkor jön létre, ha családi jogállást teljes hatályú apai elismerő nyilatkozat vagy utólagos házasságkötés során tett elismerő nyilatkozat, illetőleg jogerős bírói ítélet rendezi.Az egyenesági rokonságot megillető illetékmentesség kiterjed az örökbefogadással létrejött rokoni kapcsolatra is.

  1. Az örökhagyó mostoha-és nevelt gyermeke, mostoha-és nevelőszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forint. A mentesség alkalmazása során az örökös által megszerzett lakástulajdon vagy lakáshoz
    kapcsolódó vagyoni értékű jog után megállapított illetékalapot kell csökkenteni. Amennyiben az örökös által megszerzett lakás tiszta értéke a 20 millió forintot nem éri el, a 20 millió forintból a lakás (vagyoni értékű jog)
    tiszta értékének levonásával fennmaradó összeg erejéig az általános mértékű öröklési illeték alá eső vagyontárgyak mentesülnek az illeték alól(gépjárművek öröklése esetén tehát ez a szabály nem alkalmazható).
  2. Az egy örökösnek jutó ingóörökség 300 000 forint forgalmi értéket meg nem haladó része.Az értékhatár megállapításánál a más címen illetékmentes ingóságot, továbbá az örökhagyó gépjárművének, pótkocsijának értékét, ruházatát és a személyes használatra szolgáló szokásos mértékű vagyontárgyait figyelmen kívül kell hagyni;
  3. Az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam által kibocsátott, hitelviszonyt megtestesítő értékpapír megszerzése.
  4. A tudományos, művészeti, oktatási, közművelődési, közjóléti célra juttatott örökség (hagyomány).
  5. A lakástakarék pénztárakról szóló törvény szerinti lakás-előtakarékossági szerződés alapján történő vagyonszerzés.
  6. A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Lakóház építési szándékáról az örökös legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.
    A lakóház felépítésének igazolása érdekében, a meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül az állami adóhatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes
    építésügyi hatóságot.Ha a határidő lejártáig az építésügyi hatóság a vagyonszerző nevére jogerős használatba vételi engedélyt adott ki, illetve a használatbavételt tudomásul vette, az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket törli.Amennyiben a használatbavételi engedély még nem emelkedett jogerőre, az építésügyi hatóság erről a tényről tájékoztatja, majd a használatbavételi engedély kiadására irányuló hatósági eljárás jogerős befejezéséről külön értesíti az állami adóhatóságot. Egyidejűleg közli, hogy a jogerős használatbavételi engedély – a kijavítással érintett részeket figyelmen kívül hagyva – tartalmában megegyezik-e a határidő lejárta előtt kiadott használatbavételi engedéllyel. Amennyiben az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére szóló, a határidő leteltét megelőzően kiadott használatbavételi engedély változatlan tartalommal
    – ide nem értve a kijavítással érintett részeket –jogerőre emelkedett, az állami adóhatóság a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli.
  7. Törli az állami adóhatóság az illetéket akkor is, ha a 4 éves határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal igazolja a lakóház felépítését. Amennyiben a vagyonszerző több telket örökölt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesítette, az illetéket az adóhatóság akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Ellenkező esetben valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket és a késedelmi pótlék összegét is. Ha a vagyonszerző a megszerzett telket utóbb megosztja, az adóhatóság a felfüggesztett illetékből csak azt az illetéket törli, amely arra a megosztás során létrejött telekre esik, amelyen a lakóház felépült, feltéve, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Az
    illeték fennmaradó részét késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni. Ha a
    maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának, illetve a használatbavétel tudomásulvételének időpontjában eltérő, a kettő közül a vagyonszerzőre összességében kedvezőbbet kell figyelembe venni.Ha a lakóház felépítésére nyitva álló határidőn belül a vagyonszerző gazdálkodó szervezet átalakul, magánszemély vagyonszerző elhalálozik, úgy a lakóház felépítésére az ingatlant megszerző jogutód, örökös köteles. Ebben az esetben a lakóház felépítését a jogutód,
    örökös nevére szóló használatbavételi engedély, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány igazolja.

További öröklési illetékkedvezmények

  1. Ha az öröklés útján megszerzett képző-, ipar-, népművészeti alkotást, muzeális tárgyat, gyűjteményt vagy ennek egy részét az örökös az államnak,a helyi önkormányzatnak vagy felsőoktatási intézménynek felajánlja, és a felajánlást elfogadják, az örökös mentesül a felajánlott ingóörökségre eső öröklési illeték alól. A teljes öröklési illeték alól mentesül az örökös, ha a felajánlott és elfogadott ingóörökség értéke eléri az ugyanabból a hagyatékból
    származó valamennyi örökségét terhelő illeték összegét.
  2. A kiskorú örökös az öröklési illetéket a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmi pótlék-mentesen
    fizetheti meg. E fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető
    meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt.

Példa:
A kiskorú örököst öröklési illeték megfizetésére kötelezik. A polgári jog általános jogszabályi rendelkezésének megfelelően várhatóan 18 éves korában válik nagykorúvá, amitől számítva még két évig, azaz 20 éves koráig késedelmi pótlék-mentesen fizetheti meg az őt terhelő öröklési illetéket az Itv. szóban forgó szabálya alapján. Ugyanakkor az említett rendelkezés értelmében lehetősége van arra, hogy 20. életévének betöltése (azaz a késedelmi pótlék-mentes fizetési határidő lejárta) előtt bizonyos mértékű kedvezménnyel fizesse meg az öröklési illetéket. Ez a kedvezmény pedig annyiszor 10 %, ahány megkezdett naptári évvel korábban
teljesíti fizetési kötelezettségét, azonban a kedvezmény mértéke még így is maximum 70 %
lehet.

  1. A) példa: 14 éves örököst terheli az illetékfizetési kötelezettség, de az Itv. szóban forgó
    rendelkezése alapján 20 éves koráig (18+2 év), azaz még 6 évig késedelmi-pótlékmentesen fizetheti meg az őt egyébként terhelő 50 000 forint összegű illetéket. Végül 2 év múlva, 16 éves
    korában megfizetésre kerül az illeték, amikor még 4 év van hátra a késedelmi pótlék-mentes fizetési határidő lejártáig. Így az eredetileg 50 000 forint összegű illeték helyett –a 4év x 10 %=40 %-os kedvezmény, azaz 20 000 forint figyelembevételével –30 000 forint összegű illetéket kell fizetnie 16 éves korában.
  2. B) példa: 11 éves az örökös, aki 20 éves koráig (18+2 év), azaz még 9 évig fizetheti meg
    késedelmi-pótlékmentesen az őt egyébként terhelő 200 000 forint összegű illetéket. Amennyiben az a döntés születik, hogy még ugyanebben az évben (11 éves korában) megfizeti az illetéket –tekintettel az Itv.-
    ben biztosított kedvezményre–akkor függetlenül attól, hogy még 9 éve lenne ahhoz, hogy késedelmi-pótlékmentes fizessen illetéket, (azaz akár 9év x 10 %=90 % kedvezménnyel, a példánál maradva akár 180 000 forint kedvezmény is járhatna), azonban az Itv. alapján mégis csak maximum 70 %-os, jelen esetben200 000 forint alapján 140 000 forint kedvezményt érvényesíthet, ezért 60 000 forintot mindenképpen fizetnie kell.

    Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése esetén az egyébként járó öröklési illeték felét, ha pedig az örökös a termőföldről szóló törvény szerinti családi gazdálkodó, akkor egynegyedét kell megfizetni. Ez utóbbi kedvezményre való jogosultságról a vagyonszerzőnek a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.

    4. Azt az örököst, aki a hagyatékból ráeső termőföldet (tulajdoni hányadot) a termőföldről szóló törvény szerinti családi gazdálkodónak minősülő magánszemély örököstársának ellenszolgáltatás fejében átengedi, az átengedett termőföld (tulajdoni hányad) után öröklési illeték nem terheli.

4.3. A haszonélvezet, a használat öröklésének illetéke
Ha más személy örökli a vagyon tulajdonjogát és más annak haszonélvezetét vagy használatát, a tulajdonjog örököse a haszonélvezetnek, használatnak számított értékével csökkentett forgalmi érték után, a haszonélvező, használó pedig az ugyanígy számított haszonélvezeti, használati érték után fizeti az öröklési illetéket.

A tulajdonszerzőt terhelő illeték alapját az előzőbekezdésben meghatározott módon kell számítani akkor is, ha a haszonélvezet, illetőleg használat öröklése mentes az illeték alól, vagy nem tárgya az öröklési illetéknek.A haszonélvezet, illetőleg használat jogával terhelten átszállt vagy ilyen teher egyidejű alapításával megszerzett vagyonesetében tehát a tulajdonszerzőt terhelő illeték alapja a haszonélvezet, használat figyelembevétele nélkül megállapított forgalmi érték és a haszonélvezetnek, használatnak az előző pont szerint számított értéke közötti különbözet. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a vagyon tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg.

 

4.4.Az egyéni kisvállalkozói vagyon és a kisvállalkozás vagyoni betétjének öröklési illetékkedvezménye
Az egyéni kisvállalkozói vagyon öröklési illetékkedvezménye

A kisvállalkozásra vonatkozó feltételeknek megfelelő egyéni vállalkozó kizárólag üzleti célt szolgáló vállalkozói vagyonának öröklése esetén a magánszemély örökös az általa megszerzett vállalkozói vagyon forgalmi értékéből az alább meghatározott illetékalap-kedvezményre jogosult. A kedvezmény igénybevételének feltétele, hogy a vagyonszerző –öröklés esetén a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított 30 napon belül

a vállalkozási tevékenységet egyéni vállalkozóként megkezdje, vagy
b) a megszerzett vállalkozói vagyont egyéni cége, illetve többségi tulajdonában álló gazdasági társasága részére nem pénzbeli hozzájárulásként átadja,és a fizetési meghagyás jogerőre
emelkedése évének utolsó napjától számított legalább három évig a vállalkozási tevékenységet nem szünteti meg, illetve egyéni cégében fennálló vagyoni betétjét nem idegeníti el vagy a többségi tulajdonában álló gazdasági társaságban fennálló részesedésének arányát nem csökkenti.

Ez a kedvezmény akkor vehető igénybe, ha a magánszemély örökös a hagyatéki tárgyaláson a fenti feltételek vállalásáról nyilatkozatot tesz. A nyilatkozatot a közjegyző köteles
jegyzőkönyvbe foglalni, és a jegyzőkönyv hiteles másolatát a teljes hatályú hagyatékátadó végzéshez csatolva meg küldeni az állami adóhatóságnak. A vállalkozói vagyon tulajdonjogát megszerző magánszemély örökös esetén a vállalkozói vagyon után az őt egyébként terhelő öröklési illeték alapját 25%-kal, de legfeljebb 2,5 millió forinttal csökkentett összegben kell megállapítani. Ha a kedvezményben részesülő vagyonszerző az első bekezdés szerinti feltételeket nem teljesíti, továbbá a3 éves időtartam letelte előtt a vállalkozási tevékenységet a gazdasági tevékenységgel együtt járó üzleti kockázaton túlmutató elháríthatatlan külső ok hiányában megszünteti, vagy egyéni cégében fennálló vagyoni betétjét elidegeníti, illetve a többségi tulajdonában álló gazdasági társaságban fennálló részesedésének arányát csökkenti, az általa igénybe vett illetékkedvezmény alapján élvezett illetékteher-csökkenés összegének kétszeresét köteles pótlólag megfizetni. A kisvállalkozás vagyoni betétjének öröklési illetékkedvezménye.

A magánszemély vagyonszerző a kisvállalkozásnak minősülő gazdálkodó szervezetben
fennálló vagyoni betét öröklése, ajándékozása esetén az előző pontban meghatározott illetékalap-kedvezményre jogosult, ha a)a vagyonszerző által önállóan vagy a többi vagyonszerzővel együttesen megszerzett vagyoni betéttel a tulajdonában, illetőleg több vagyonszerző esetében a tulajdonukban levő vagyoni betét aránya meghaladja a kisvállalkozás összes vagyoni betétjének 50%-át, és b)a kisvállalkozás vagyoni betétjének több mint 50%-ával rendelkező örökös a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozik, illetve több örökös esetén együttesen nyilatkoznak arról, hogy a kisvállalkozást a fizetési meghagyás jogerőre emelkedése évének
utolsó napját követő három évig nem szünteti,illetőleg nem szüntetik meg vagy megszerzett vagyoni betétje arányát nem csökkenti, illetőleg nem csökkentik.

Ha a kedvezményben részesülő vagyonszerző a fenti 3 éves időtartam letelte előtt a kisvállalkozás működtetését a gazdasági tevékenységgel együtt járó üzleti kockázaton túlmutató elháríthatatlan külső ok hiányában megszünteti, vagy a kedvezményes illetékfizetés mellett megszerzett vagyoni betétje arányát csökkenti, az általa igénybe vett illetékalap-kedvezmény alapján élvezett illetékteher-csökkenés összegének kétszeresét köteles pótlólag megfizetni.