adásvételi szerződés

Ingatlan adásvételi szerződés

/in /by

Az adásvételi szerződés fogalma

Az ingatlan adásvételi szerződés két fél,  az eladó és a vevő között jön létre. A szerződések lehetnek több alanyúak, több eladó és több vevő is szerepelhet a szerződésben. Olyan kölcsönös  és egybehangzó akarat nyilvánításnak kell tekinteni az adásvételi szerződést, amely alapján az eladónak kötelezettsége keletkezik arra, hogy valamely dolog tulajdonát átruházza a vevőre, és a dolgot a vevő birtokába bocsássa, a vevő pedig a dolog átvételére és a vételár megfizetésére köteles. Az adásvételi szerződés tartalmát tekintve valamely dolog tulajdonjogának átruházása  pénz,- azaz vételár  – ellenében.

Adásvételi szerződés alanya

csak  a polgári jog által jogképességgel felruházott jogalany lehet. A jogképesség  azt jelenti, hogy valaki a polgári jogviszonyban  jogokat szerezhet, és kötelezettségek terhelhetik.

Több eladó esetén a dolog közös tulajdonban áll, és csak a tulajdonostársak egyhangú határozattal dönthetnek az eladásról. Minden tulajdonos kizárólagosan rendelkezik  a tulajdoni hányadával.  Ennek arányában illeti meg őket a vételár.

Több vevő estén,  meg kell határozni milyen  hányadban fogja megilletni őket a megvásárolt dolog feletti tulajdonjog, és terheli a vételár (az illeték stb.) viselése. Úgy is szerepelhetnek kettőnél  többen egy szerződésben, hogy harmadik személy részére kell teljesíteni, vagy harmadik személy lesz a jogosult, az ő javára kötik a szerződést. Harmadik személy a  javára kikötött joggal attól kezdve rendelkezhet, hogy  az erről való értesítése  megtörtént

Az adásvétel tárgya

Az adásvételnek nemcsak dolog lehet a tárgya, hanem például egy gazdasági társaságban a tagot megillető üzletrész is. A követelés vásárlásaként emlegetett faktoring ügylet is lehet tárgya az adásvételnek. A tulajdonjog tárgyai lehetnek még  jogok, értékpapírok, és dolog módjára hasznosítható energiák. Tehát minden birtokba vehető dolog a tulajdonjog tárgya lehet

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének elengedhetetlen kelléke,  a szerződés írásba foglalása. Ez tartalmazza:

  • a felek nevét és adatait,  állampolgárságát
  • az ingatlan helyrajzi számát, címét, területe nagyságát, esetleges terheit
  • a vételár összegét, pénznemét és a fizetés feltételeit
  • a szerződés lényeges tartalmát: birtokba, és tulajdonba adás időpontját, a tulajdon átruházási szándékot
  • a felek nyilatkoznak elidegenítési és szerző képességükről
  • ha a szerződés érvényessége harmadik személy, vagy hatóság jóváhagyásától függ ennek megjelöléséről
  • Dátum aláírás

Fogalmak

  • Elővásárlási jog:  csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos adásvétellel kívánja a dolgot     elidegenítetni. Annyit jelent, hogy az elővásárlási jog jogosultját minden más vevővel szemben elsőbbség illeti meg, ugyan-olyan feltételek mellett. A tulajdonos felhívja a jogosultat, hogy meghatározott időn belül válaszoljon él-e ezen jogával.
  • Megtekintésre vétel: a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ, aki a szerződés megkötésekor még nem látta a dolgot, és a megtekintés után nyilatkozik  kívánja-e a korábban kötött szerződés hatálybalépését.
  • Minta szerinti vétel: a felek a szerződés tárgyának a minőségét határozzák meg a fajta sajátosságai szerint.
  •  Próbára vétel: a vevő kipróbálásra veheti át a dolgot. Ez magában foglalja a birtoklás és a használat jogát.
  • Visszavásárlási jog: kikötésére akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos kénytelen eladni valamilyen dolgát, de biztosítani akarja magát, hogy ha később lehetősége lesz rá, visszaszerezhesse. Legalább 5 évre kell kikötni.
  • Vételi jog – opció: jogosultja bárki lehet, nemcsak a dolog korábbi tulajdonosa. A jogosult egyoldalú nyilatkozatával közli a tulajdonossal vételi szándékát és a közléssel létrehozhatja a szerződést a vételi joggal terhelt dologra.
  • Előleg: a vételár első részlete. A szerződés, ha nem jön létre, az előleg a vevőnek visszajár.

A szerződést  biztosító  gyakoribb mellékkötelezettségek: 

  • Foglaló: a vevő adja vételi szándéka komolyságának bizonyítékául. A szerződés meghiúsulásakor,   ha az a vevő hibájából hiúsult meg, elveszti, amennyiben az eladói oldal magatartása miatt, úgy a vevőnek a foglaló összegének kétszeresét kell visszafizetni.
  • Zálogjog: a vevő fizetésképtelenségének kockázatát csökkenti. Lényege, hogy a jogosult pénzben meghatározott követelésének biztosítására a zálogtárgyból  – más követeléseket  megelőzően- kielégítést nyerhet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlant terhelő bármilyen típusú zálogjog létesítéshez a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba  való bejegyzése szükséges.
  • Bankgarancia: A bankgarancia háromszemélyes jogviszony, melyben a vevő áll szerződéses kapcsolatban a bankkal. Kedvezményezett az eladó. Ha az eladó teljesít, de a vevő nem, a bank köteles a vételárat kifizetni az eladónak.
  • Kezesség: valamely személy biztosítékot nyújt arra, hogy teljesíti  a vételár kifizetését, a vevő  fizetésképtelensége esetén. A kezesség a jogosult és a kezes közötti      szerződéssel jön létre. Kezességet csak írásban lehet érvényesen vállalni.
  • Kötbér: az eladó kötelezettségének a biztosítására szolgál. Csak írásban lehet érvényesen kikötni.

Az adásvételi szerződés megszűnése:

  • Elállás: a szerződéskötésre visszamenő hatállyal, egyoldalúan szünteti meg a szerződést, az egyik fél.
  • A szerződés felbontása: a felek közös megegyezéssel szüntetik meg a szerződést a  szerződés. A szerződés  megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg. A már teljesített szolgáltatások kölcsönösen visszajárnak.
  • Megszüntető szerződés: a felek közös megegyezéssel a jövőre nézve szüntetik meg a szerződést, és számolnak el egymással.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

adásvétel

Az adásvétel és a vételi jog

/in /by

Adásvétel

Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles az ingatlan tulajdonát a vevőre átruházni és az ingatlant a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant átvenni. Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Az ingatlan-adásvétel hatálya a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak.

Az eladó köteles a vevőt az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az ingatlannal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és az ingatlannal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.

Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.

A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.

Az ingatlan vevője – ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép – ennek napjától kezdve szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Vételi jog (opció)

Ha a tulajdonos másnak vételi jogot enged, a jogosult az ingatlant egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – az ingatlan és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni. A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis. A bíróság a tulajdonost – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.

Vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni, és ez nem akadályozza további jogok és tények ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.

A vételi jog bejegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni. A vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. Ha a vételi jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben meg kell jelölni e jog gyakorlásának végső időpontját.

Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért

Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.
E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.

Ha harmadik személynek az ingatlanon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését.

Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését.

Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy az ingatlanon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

tulajdonjog

Tulajdonjog

/in /by

A tulajdonjog tartalma

A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem. A tulajdonos jogosult az ingatlant használni és az ingatlanból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket (pl. közüzemi és közös költség) és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, az ingatlant biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy tulajdonjogát másra átruházza.

A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

A tulajdonjog megszerzésének módjai

Az alábbiakban a leggyakoribb ingatlan-tulajdon szerzésmódokkal ismerkedhet meg:

  • adásvétel
  • csere
  • ajándékozás
  • öröklés
  • elbirtoklás

Átruházással – ha jogszabály kivételt nem tesz – csak az ingatlan tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Többszöri eladás illetve ajándékozás esetén az a vevő (megajándékozott) követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő (megajándékozott) tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanjog

Az ingatlanokat érintő fontosabb jogszabályok jegyzéke

/in /by

ÁLTALÁNOS JELLEGŰ JOGSZABÁLYOK:

  • 1959. évi IV. tv. – Polgári Törvénykönyv („régi”)
  • 2013. évi V. tv. – Polgári Törvénykönyv („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
  • 2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról
  • 2011. évi CII. törvény a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról1
  • 1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról
  • 2013. évi CLXXIV. törvény a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól
  • 2004. évi CXL. törvény, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól
  • 2009. évi LXXVIII. törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról (hatályon kívül)

A LAKÁSOKKAL ÖSSZEFÜGGŐ JOGSZABÁLYOK:

  • 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról, ill. a végrehajtásáról szóló 106/1999. (XII. 28.) FVM rendelet
  • 17/1999. (XI. 18.) NKÖM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról
  • 15/1995. (XII. 29.) MKM rendelet a műteremlakások bérletére vonatkozó egyes szabályokról
  • 7/1996. (VII. 9.) MKM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról
  • 41/2000. (XII. 12.) BM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról

TÁRSASHÁZ, LAKÁSSZÖVETKEZET:

  • 2003. évi CXXXIII. tv. a társasházakról
  • 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről
  • 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről
  • 30/2009. (XI. 3.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
  • 156/2005. (VIII. 15.) Kormány rendelet a Sikeres Magyarországért Panel Plusz Hitelprogram keretében lakásszövetkezet, illetve társasház által felvett kölcsönhöz kapcsolódó támogatás nyújtásáról

A KÜLFÖLDIEK MAGYARORSZÁGI INGATLANSZERZÉSÉRŐL:

  • 251/2014. sz. Korm. rendelet a külföldi jogi és természetes személyek tulajdonszerzésének engedélyezési rendjéről
  • 7/1996. Korm. rendelet a külföldiek ingatlanszerzéséről (hatályon kívül)

A MEZŐ- ÉS ERDŐGAZDASÁGI FÖLDEK FORGALMÁT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1992. évi IL. törvény a kárpótlási jegy termőföldtulajdon megszerzésére történő felhasználásának egyes kérdéseiről
  • 1994. évi LV. törvény a termőföldről (hatályon kívül)
  • 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
  • 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről
  • 2013. évi CCXII. törvény, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról
  • 2014. évi VII. törvény a termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek feltárásáról és megakadályozásáról
  • 2009. évi XXXVII. törvény az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról
  • 143/2009. (VII. 6.) Korm. rendelet az erdőgazdálkodási és erdővédelmi bírság mértékéről és kiszámításának módjáról
  • 2013. évi LIX. törvény a Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény és az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény módosításáról
  • 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról
  • 220/2011. (X. 20.) Korm. rendelet a Nemzeti Földalapról szóló törvény szerinti közös tulajdonosi joggyakorlás alatt álló ingatlanokról
  • 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet, a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól
  • 99/2007. (IX. 19.) FVM rendelet a birtok-összevonási célú termőföldvásárlás támogatásáról
  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
  • 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről
  • 47/2014. (II. 26.) Korm. rendelet a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól
  • 405/2012. (XII. 28.) Korm. rendelet a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól

 

ÖRÖKLÉSI SZABÁLYOK:

  • 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről („régi”)
  • 2013. évi V. tv. a Polgári Törvénykönyvről („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 2010. évi XXXVIII. törvény a hagyatéki eljárásról
  • 6/1958. (VII. 4.) IM rendelet a hagyatéki eljárásról (hatályon kívül)
  • 2008. évi XLV. törvény az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról
  • 1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

HÁZASSÁGI/ÉLETTÁRSI VAGYONJOGI VISZONYOKAT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról és a gyámságról (hatályon kívül)
  • 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről („régi”)
  • 2013. évi V. tv. a Polgári Törvénykönyvről („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 235/1997. (XII. 17.) Korm. rendelet a gyámhatóságok, a területi gyermekvédelmi szakszolgálatok, a gyermekjóléti szolgálatok és a személyes gondoskodást nyújtó szervek és személyek által kezelt személyes adatokról
  • 149/1997. (IX. 10.) Korm. rendelet a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról

INGATLANOK FINANSZÍROZÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1996. évi CXII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (hatályon kívül)
  • 2013. évi CCXXXVII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról
  • 2009. évi IV. törvény a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről
  • 1997. évi XXX. törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről
  • 2013. évi CCXXI. törvény a hitelbiztosítéki nyilvántartásról
  • 1996. évi CXIII. törvény a lakás-takarékpénztárakról
  • 215/1996. (XII. 23.) Korm. rendelet a lakás-előtakarékosság állami támogatásáról
  • 47/1997. (III. 12.) Korm. rendelet a lakástakarék-pénztár általános szerződéses feltételeiről
  • 361/2009. (XII. 30.) Korm. rendelet a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról
  • 109/2010. (IV. 9.) Korm. rendelet a pénzügyi szolgáltatást közvetítő közvetítői díjáról
  • 83/2010. (III. 25.) Korm. rendelet a teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről
  • 4/2005. (I. 12.) Korm. rendelet a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól
  • 11/2005. (I. 26.) Korm. Rendelet egyes lakáscélú kölcsönökből eredő adósságok rendezéséről
  • 39/2000. (XII. 12.) BM rendelet a lakáscélú munkáltatói támogatásról
  • 341/2011. (XII. 29.) Korm. Rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról

LAKÁSTÁMOGATÁSI RENDSZER ELEMEIT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet a lakásépítési támogatásról
  • 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról
  • 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet a lakáscélú állami támogatásokról
  • 57/2012. (III. 30.) Korm. rendelet a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítését érintő megtérítésről és a közszférában dolgozók támogatásáról
  • 341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról
  • 2011. évi CLXX. törvény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról
  • 128/2012. (VI. 26.) Korm. rendelet a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. működésével kapcsolatos egyes szabályokról
  • 11/2005. (I. 26.) Korm. Rendelet egyes lakáscélú kölcsönökből eredő adósságok rendezéséről
  • 2009. évi XLVIII. törvény a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról
  • 2009. évi IV. törvény a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről
  • 57/2012. (III. 30.) Korm. rendelet a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítését érintő megtérítésről és a közszférában dolgozók támogatásáról
  • 72/2012. (IV. 12.) Korm. rendelet a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. és a bérlő között létrejött lakásbérleti szerződés szerinti lakbér mértékéről és a lakáscseréhez történő hozzájárulás feltételeiről

AZ ÉPÍTÉSI SZABÁLYOKRÓL:

  • 1996. évi XXI. törvény a területfejlesztésről és a területrendezésről
  • 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
  • 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK)
  • 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról
  • 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről
  • 45/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól
  • 1995. évi LIII. Törvény a környezet védelmének általános szabályairól
  • 1996. évi LIII. Törvény a természet védelméről
  • 1996. évi LVIII. Törvény a tervező- és szakértő mérnökök, valamint építészek szakmai kamaráiról
  • 1997. évi LXXVIII. Törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
  • 2003. évi XXVI. Törvény az Országos Területrendezési Tervről
  • 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról
  • 158/1997. (IX. 26.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőrzési tevékenységről
  • 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes rendelet az építőipari kivitelezési, valamint a felelős műszaki vezetői tevékenység gyakorlásának részletes szakmai szabályairól és az építési naplóról
  • 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységgel kapcsolatos adatszolgáltatásról
  • 3/1986. (III. 20.) ÉVM számú rendelet az építéstervezési jogosultság részletes feltételeiről
  • 291/2007. (X. 31.) Korm. Rendelet az építésfelügyeleti tevékenységről
  • 238/2005. (X. 25.) Korm. Rendelet az építésfelügyeleti bírságról
  • 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőri, valamint a felelős műszaki vezetői szakmagyakorlási jogosultság részletes szabályairól
  • 104/2006. (IV. 28.) Korm. Rendelet a településtervezési és az építészeti-műszaki tervezési, valamint az építésügyi műszaki szakértői jogosultság szabályairól
  • 103/2006. (IV. 28.) Korm. Rendelet az építésüggyel kapcsolatos egyes szabályozott szakmák gyakorlásához kapcsolódó szakmai továbbképzési rendszer részletes szabályairól
  • 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól
  • 343/2006. (XII. 23.) Korm. Rendelet az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről
  • 252/2006. (XII. 7.) Korm. Rendelet a településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról
  • 255/2007. (X. 4.) Korm. Rendelet az építésügy körébe tartozó egyes hatósági nyilvántartásokról
  • 161/2008. (VI. 19.) Korm. Rendelet az építésügyi, építésfelügyeleti hatósági döntés-előkészítők, valamint döntéshozók építésügyi vizsgájáról és szakmai továbbképzéséről
  • 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről
  • 190/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet a főépítészi tevékenységről
  • 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről
  • 192/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az egyes építésügyi szakmagyakorlási tevékenységekről
  • 3/2011. (II. 23.) BM rendelet az Országos Építésügyi Fórumról

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI SZABÁLYOK:

  • 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
  • 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról
  • 2012. évi XLVI. törvény, a földmérési és térképészeti tevékenységről
  • 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól
  • 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól
  • 207/2006. (X. 16.) Korm. rendelet a számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszerből történő szolgáltatás feltételeit tartalmazó szolgáltatási szerződés kötelező elemeiről
  • 85/2000 (XI.8.) FVM rendelet a telekalakításról
  • 166/2009. (XII. 9.) FVM rendelet a telekalakítási engedélyezési eljárás igazgatási szolgáltatási díjáról
  • 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről
  • 62/1999 (VII.21.) FVM rendelet a földhivatalokról
  • 41/2002. (V. 14.) FVM rendelet az egyes, a számítógépes adatbázisból történő lekérdezés útján szolgáltatható ingatlan-nyilvántartási adatok igazgatási szolgáltatási díjáról és az adatátviteli vonalon történő adatszolgáltatásról

ADÓZÁSI SZABÁLYOK (adózás rendje, társasági adó, személyi jövedelemadó, általános forgalmi adó, helyi adók, EHO):

  • 2003. évi XCII. törvény az adózás rendjéről
  • 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról
  • 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
  • 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról
  • 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról
  • 1990. évi C. törvény a helyi adókról

ILLETÉKEK:

  • 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNY:

  • 176/2008. (VI. 30.) Korm. Rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról
  • 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról
  • 2078/2008. (VI. 30.) Korm. Határozat az épületek energetikai jellemzőinek javítását célzó kormányzati intézkedésekről

JOGVITÁK RENDEZÉSE:

  • 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről
  • 2009. évi L. törvény a fizetési meghagyásos eljárásról
  • 1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról
  • 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról
  • 2013. évi XXXIV. törvény az építmények tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos egyes viták rendezésében közreműködő szervezetről, és egyes törvényeknek az építésügyi lánctartozások megakadályozásával, valamint a késedelmes fizetésekkel összefüggő módosításáról
  • 2005. évi XLVII. törvény, az igazságügyi szakértői tevékenységről
  • 3/1986. IM rendelet az igazságügyi szakértők díjazásáról
  • 66/2014. (III. 13.) Korm. rendelet a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének és a kielégítési jog gyakorlása felfüggesztésének és korlátozásának részletes eljárási szabályairól
  • 12/2003. (I. 30.) Korm. Rendelet a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól
  • 11/2001. (IX. 1.) IM rendelet a zálogjogi nyilvántartás részletes szabályainak megállapításáról
  • 80/2009. (XII. 28) IRM rendelet az egyedi azonosításra kétséget kizáróan alkalmas ingó dolgok zálogjogi nyilvántartásának részletes szabályairól
  • 50/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet a végrehajtói kézbesítés részletes eljárási szabályairól

AZ ÜGYVÉDEKET ÉRINTŐ JOGSZABÁLYOK:

  • 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről
  • 32/2003 (VIII.22.) IM rendelet a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről
  • 2001. évi XXXV. Törvény az elektronikus aláírásról
  • 54/2007. (XII. 21.) IRM rendelet a jogügyletek biztonságának erősítése érdekében az ügyvéd által végzendő személyazonosság- és igazolvány- ellenőrzéssel kapcsolatos eljárás részletes szabályairól és az ellenőrzéssel kapcsolatos ügyek nyilvántartásáról

MŰEMLÉKVÉDELEM:

  • 2001. évi LXIV. tv. a kulturális örökség védelméről
  • 2011. évi LXXVII. tv. a világörökségről
  • 199/2014. (VIII. 1.) Korm. rendelet, a Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központról

 AZ INGATLANÉRTÉKELÉSHEZ KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 197/2007. (VII. 30.) Korm. Rendelet az ingatlanértékelést végző természetes személy és szervezet felelősségbiztosítási szerződésének minimális tartalmi követelményeire vonatkozó részletes szabályokról
  • 31/2009. (XI. 18.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
  • 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről

KÖZSZOLGÁLTATÁSOKRÓL:

  • 2011. évi CCIX. törvény, a víziközmű-szolgáltatásról
  • 2012. évi XC. törvény, a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról
  • 2007. évi LXXXVI. törvény, a villamos energiáról
  • 2009. évi CXLIV. törvény a vízitársulatokról
  • 2008. évi XL. törvény a földgázellátásról
  • 2005. évi XVIII. törvény, a távhőszolgáltatásról
  • 2012. évi XC. törvény a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról

Aktuális ingatlanjogot érintő jogszabályváltozások

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanjogi munkák

Ingatlanjogi munkák A-Z-ig

/in /by

A jogi konzultációtól az okiratszerkesztésen át a földhivatali képviseletig mindenre kiterjedő, komplex ügyvédi szolgáltatást biztosítok minden ingatlanjogot érintő ügyben. 

  • Ingatlan-átruházás: adásvétel, csere, ajándékozás, eltartási szerződés.
  • Egyéb, ingatlannal kapcsolatos szerződések, okirat szerkesztés, ellenjegyzés: bérlet, használat, haszonélvezeti jog.
  • Lakás- és üzletbérleti szerződésekbérleti díját, ingatlan használati díját érvényesítem.
  • Településrendezési és építési jog.
  • Birtokvédelem: ráépítés, elbirtoklás-i ügyek.
  • Közös tulajdon alapításával és megszüntetésével, ill. a vagyonmegosztással kapcsolatos szerződéseit elkészítem.
  • Ingatlanokat terhelő biztosítéki szerződések:  haszonélvezeti, használati, szolgalmi  jogok, elidegenítési tilalom  alapítása  és megszüntetése.
  • Földhivataltól: tulajdoni lap másolatot lekérem. A szolgáltatás igénybevétele külön 1000.-Ft/helyrajzi szám ellenében történik.
  • Ingatlan adásvétel során különös figyelmet fordítok a  vevő és eladó jogvédelmére, különös tekintettel a hitel elemet tartalmazó jogügyletekre. (Jelzálogjog törlés)
  • Jogi tanácsadást nyújtok a vagyonátruházás során felmerülő adó és illeték kötelezettségekről, illeték kedvezményekről és mentességekről.
  • Föld adásvételi szerződés, földtörvény szerint.
  • Zártkertek átminősítésének és eladásának ügymenetét intézem
  • Ingatlannal kapcsolatos polgári peres és peren kívüli, valamint földhivatalban ingatlan nyilvántartási, közigazgatási eljárásban, az Ön jogi képviselete, jogi tanácsadás.
  • Társasház alapítás, társasházak működési és belső szabályzatainak szakszerű kidolgozását vállalom.
  • Öröklési jog vagy eltartási szerződések kapcsán felmerülő összes ügyét intézem

KOMPLEX INGATLANÜGYI TANÁCSADÁS: Évtizedek óta kipróbált együttműködő partnereink révén megbízható és magas szakmai színvonalú munkát végző

  • ingatlan értékbecslő
  • energetikai szakember
  • építész tervező
  • településrendezési tervező közreműködését is tudjuk biztosítani…

 Ingatlan ügyekkel kapcsolatban jogi tanácsadás, személyes jogi konzultációra bejelentkezés:

ingatlanjog

Ingatlanjogi alapfogalmak dióhéjban

/in /by

1. HASZONÉLVEZETI jog

2013. évi V. törvény
A Polgári Törvénykönyv 5:146. § – 5:155.§-a rendelkezik erről.

Ha az adásvétel tárgyát képező ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében (vagy ingyenesen) lemond a haszonélvezeti jogáról. A szerződés ugyan, érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont a haszonélvezeti jog a tulajdonos-változásra tekintet nélkül fennmarad, vagyis holtig tartó haszonélvezet esetében a haszonélvező élete végéig kizárólagosan használhatja az ingatlant, lakhat abban, sőt, hasznosítani, például bérbe adni is kizárólag Ő jogosult. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él.

2. FOGLALÓ fogalma

Polgári Törvénykönyv 2013 évi V. Tv.

A foglaló, a szerződést biztosító mellék kötelezettség. A Ptk. 6:185. §  szerint, a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás biztosítására foglalót lehet adni.  A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik, vagyis a szerződésben az átadott pénzösszeget, vagy dolgot így nevezik meg.

Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, azaz a foglaló beleszámít a vételárba.  Ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A  teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott  foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. 

3. JELZÁLOGJOG

A szerződő felek megállapodása alapján – például hitelfelvétel esetén a bank javára – jelzálogot, annak biztosítására pedig elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be az ingatlan tulajdoni lapjára. CSOK, vagy más állami kedvezmény igénybevétele esetén a Magyar Állam javára jegyeznek be jelzálogjogot. Gyakran a társasházak is élnek jelzálogjog bejegyzési lehetőséggel, ha jelentős közös költség elmaradása keletkezik valamelyik tulajdonos társnak.

A Ptk. 5:114. § – 5:130.§  foglalkozik a jelzálogjoggal.

A legfontosabb két paragrafus:

5:114. § [A zálogjog bejegyzése]

(1) Zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult vagy a zálogkötelezett tehet.

(2) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog bejegyzésére akkor kerül sor, ha a bejegyzéshez a zálogkötelezett elektronikus formában a hitelbiztosítéki nyilvántartás internetes honlapján tett nyilatkozatával hozzájárult.

(3) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a zálogjog bejegyzésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

5:117. § [A zálogjog törlése]

(1) Zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult és a zálogkötelezett is tehet.

(2) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a zálogjog törlésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

(3) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog törlésére akkor kerül sor, ha a zálogjogosult

  1. a)a zálogjog törléséhez hozzájárult; vagy
  2. b)a zálogkötelezettnek a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatától számított harminc napon belül nem tett a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot.

(4) A zálogjogosult köteles a zálogjog törléséhez hozzájárulni, illetve nem jogosult a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot tenni, ha nem áll fenn zálogjoggal biztosított követelése vagy olyan jogviszony, amelynek alapján a jövőben zálogjoggal biztosított követelése keletkezhet.

4. Ingatlan vagyonszerzési ILLETÉK

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. Tv. előírásai szerint

a visszterhes (ellenérték fejében történő) ingatlan vagyonszerzési illeték általános mértéke 4%

Az öröklési és ajándékozási illeték általános mértéke 18%, a lakásszerzésekhez kapcsolódó illeték mértéke azonban 9%

MENTES, az ajándékozási / öröklési illeték alól az ajándékozó / örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) illetve házastársa által megszerzett ajándék, örökség. Ugyancsak mentes a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.

(1) Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.

Ingatlan VISSZTERHES vagyonátruházási illeték 4%.

Illeték kedvezmények:

– Vállalkozó által értékesítés céljából épített új lakás vásárlás illetéke 15 M Ft-ig 0%, e fölött  4% a kedvezményt a 30 millió forint értéket meg nem haladó lakásokra is igénybe lehet venni

– 35 év alatti személy első lakáshoz jutás esetén: 15 M Ft alatti ingatlannál  50% az  illeték kedvezmény.
– 26.§ (15) A magánszemély vagyonszerző ELSŐ lakástulajdonának, (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes  RÉSZLETFIZETÉST engedélyez. Ha a vagyonszerző, az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

–  21.§ (2) Lakástulajdonok, magánszemélyek közötti CSERÉJE, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő EGY ÉVEN BELÜL eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek, a tulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

5. SZJA Ingatlan értékesítésből származó JÖVEDELEM UTÁN

tiszta jövedelem után 16 %

Tiszta jövedelem  kiszámítása: Az értékesítés összegéből levonjuk a megszerzés és egyéb költségeket:

  1. ügyvédi költség, illeték, stb.
  2. Értékesítéssel kapcsolatos költségek: hirdetés, ingatlan közvetítő stb.
  3. Értéknövelő beruházás: a forgalmi értéket növelő fejlesztés (emeletráépítés, komfortfokozat növelés, stb.)
  4. Örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlan beszerzési értéke nulla Ft.

Az adóalap a beszerzés és  értékesítés között eltelt időtől függ, azzal arányosan csökken és az sem mindegy, hogy, hogy milyen ingatlanról van szó:

1. Lakás, lakóház értékesítése esetén

A vásárlástól vagy örökléstől számított 5 év eltelte után nincs adófizetési kötelezettségünk, az értékesítésből befolyt jövedelem után.

5 éven belül időarányosan nő az adóalap:

4 év 30%, 3 év 60%, 2 év 90 %, 1 évnél a tiszta jövedelem 100%-a az adóalap.

2. Egyéb ingatlan (telek, üdülő, ipari ingatlan, termőföld) 15 év eltelte utáni értékesítésnek nincs Szja vonzata, korábbi értékesítés esetén van,

6. TULAJDONI LAP

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt, biztonsági okokból célszerű megnézni a TULAJDONI LAPOT, ne az aláíráskor, az ügyvédnél derüljön ki, hogy ki a tulajdonos és milyen teher van bejegyezve. (A teher törlés idejével számolni kell)
A földhivatal minden ingatlant érintő eseményt: tulajdonos változás, haszonélvező, jelzálogjog bejegyzés, elidegenítési tilalom, szolgalmi jog nyilván tart.
Regisztráció után a TakarNet rendszeren, Ön is  hozzáfér az ingatlanok tulajdoni lapjához.
A keresés, helyrajzi szám, vagy az ingatlan postai címének  megadásával indítható.

Ingatlan adásvételi szerződés ellenjegyzése előtt, én leellenőrzöm, tisztelt ügyfeleim által megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját.
Az ügyfél költségére (1000 Ft.)  lekérem a TakarNet rendszerből az ingatlan aktuális elektronikus tulajdoni lap másolatát.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE