illetékek

Mi és hogy változott a 2016-os illetéktörvény szerint?

/in /by

2016-ban nincs költsége az illetéktörvény szerint a személyi igazolványnak, sem a lakcímkártyának. Az illetéktörvény mellékleteiben történt változás 2016-ban.

Az illetékekről szóló törvény tartalmazza a vagyon bármi módon történő átruházása vagy tulajdonosváltozás esetén milyen összeget kell megfizetni illeték címén. Illetéket azonban nem csak vagyonmozgás, hanem különböző eljárások okán is fizetni kell, mint például bírósági eljárás vagy valamilyen hatósági eljárás miatt, mint például személyi igazolvány kiállítása.

Azt már mindenkit tudja, hogy eladás esetén illetéket kell fizetni és azt is, hogy az öröklés és ajándékozás bizonyos eseteinél is.

Viszont vannak kivételek, amikor illetékmentességről beszélünk. Van tárgyánál fogva mentes, és személyi illetékmentesség. Személyi illetékmentesség egyesületeket, alapítványokat illet meg például.

Ki nem fizet vagy csak kevesebb illetéket?

Illetéket nem kell fizetni annak, aki a házassági nevét akarja megváltoztatni, vagy bölcsődei, óvodai elhelyezéshez szükséges iratokat kíván beszerezni.

Az adóigazolás kiállítása is illetékmentes.

Ha valaki lakást örököl, vagy más értéktárgyat, és annak értéke kisebb, mint húszmillió forint, akkor azután sincs illetékfizetés. Ha viszont meghaladja ezt az összeget, akkor csak a meghaladó rész után számítandó az illeték.

Az örökléskor van még számos más eset is, amikor nem kell megfizetni az illetéket. A lakástakarék öröklésekor, vagy építési telek öröklésekor, ha arra vállalja az örökös, hogy négy éven belül lakóházat épít az örökös. Ezt az adóhatóság ellenőrzi, mégpedig úgy, hogy a határidő lejárta előtt be kell tudni mutatni a használatba vételi engedélyt.

Ha termőföld öröklésére kerül a sor, akkor fele részben kell illetéket fizetni, ha pedig az örökös családi gazdálkodó, a negyedét. Ez egyfajta fizetési kedvezmény az illeték alól.

Az ajándékozásnál is vannak mentességi esetek. Az építési telek ajándékozása, ugyanúgy alakul, mint az öröklésnél. Az őstermelőnek ajándékozott föld szintén illetékmentes ügylet lehet. Az egyenes ági rokonok közötti ajándékozás, vagy a házastársnak adott ajándék is mentességet élvez, vagy a termőföld ajándékozásakor pedig a fele illetéket kell fizetni.

Az illetékmentesség mellett illetékkedvezmények is vannak a törvény nyújtotta keretek között.
A 35. életévét be nem töltött fiatal az illeték 50%-át kell csak, hogy megfizesse, ha a lakás nem éri el a 15 millió forintot és ez az első lakás, ami a nevére kerül. Ha nem 1/1 arányú tulajdont szerez, csak résztulajdont, akkor a kedvezményt is arányosítják ennek megfelelően.  Az lesz első lakásszerző a törvény szempontjából, akinek még nem volt lakástulajdona, de nem számít bele, ha a kiskorú megörökölt egy lakást, amin özvegyi haszonélvezet volt, de még mielőtt nagykorú lett volna, eladták azt. (ilyenkor illeték részletfizetési kedvezményt is lehet kérni 12 hónapra, pótlékfizetés nélkül)

Az öröklési illeték alakulása
Ha lemond valaki az örökségről úgy, hogy cserébe nem kér semmit, akkor illetéke sem lesz. Ha viszont a lemondásért valamit nyújtanak neki, akkor az ajándékozásnak minősül, és itt képbe kerül az ajándékozási illeték.

Más eset az örökség átengedése. Ha ellenértékkel, akkor öröklési illetéket kell fizetnie az örökösnek, a megszerző félnek meg vagyonszerzési illetéket. Kicsit bonyolult az illeték alakulása ilyen helyzetekben, mert hiába örökségről beszélünk, úgymond belekeveredik más illetéktípus is.

Vegyük azt az esetet, ha adott egy autó, és azon adósság van. A tulajdonos meghal, és azt átveszi a hitelező. Akkor öröklési illeték nem lesz, viszont a hitelező kifizeti utána a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ez egy esetben nem történik meg, ha a hitelező egyben örökös is.

Olyan eset is megtörténhet, hogy adott több örökös. Ezek az örökösök kötnek egy egyezséget (osztályos egyezség) hogy ki mennyit kap az örökségből. Így mindenki ezután fizeti meg az öröklési illetéket. Igen ám, de lehet, hogy van köztük olyan, aki egyébként kevesebbet örökölt volna, viszont az egyezség hatására több vagyonhoz jutott, igaz ellenérték fejében. Ekkor az eredeti örökrész feletti rész után visszterhes vagyonátruházási, aki pedig átengedte, öröklési illetéket fog fizetni.

Ajándékozási illeték alakulása
Akkor fizetünk ajándékozási illetéket, ha papíron történik, vagy pedig a 150ezer forintnál értékesebb az ajándék.
Az öröklési és az ajándékozási illeték általános mértéke egységesen 18%. Lakás vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén 9% az általános illeték.
Gépjármű, pótkocsi, ill. vagyoni értékű jog illetékének mértéke a gépjármű és pótkocsi visszterhes vagyonátruházási illetékének kétszerese. A visszterhes szerzésnél nyilván ezen táblázatban foglalt összegek felével kell számolni.

(kW) 0-3 év 4-8 év 8 év felett
0-40 1100 Ft/kW 900 Ft/kW 600 Ft/kW
41-80 1300 Ft/kW 1100 Ft/kW 900 Ft/kW
81-120 1500 Ft/kW 1300 Ft/kW 1100 Ft/kW
120 felett 1700 Ft/kW 1500 Ft/kW 1300 Ft/kW

(A 120 felettiekre a 120-as kategóriát kell alkalmazni)

(Amikor kiszámítjuk az illeték mértékét, először meg kell állapítani a tiszta értéket, ami a forgalmi érték, kivonva belőle a terheket. Terhek a tartozás, vagy más olyan, amivel csökkenthető a tiszta érték. Ha összeadjuk az örökség értékeit, a gépjárműveket ki kell hagyni, azt nem számoljuk bele a tiszta érékbe.)

Olyan is gyakorta megesik, hogy adott egy ingatlan, amit örököl X és azon fennálló haszonélvezetet örökli Y. X öröklési illetéke a haszonélvezettel csökkentetten kiszámított érték után fizetendő.

Egyéni kisvállalkozói vagyon öröklési és ajándékozási illetékkedvezménye
Az egyéni vállalkozás megszüntetését követő 3 hónapon belüli ajándékozása vagy öröklés esetén a illetékalap-kedvezmény jár, ha a szerző egyéni vállalkozói tevékenységét megkezdi, vagy egyéni cégébe vonja. Az öröklési és ajándékozási illeték alapja ebben az esetben 25%-kal kevesebb, de maximum 2,5 millió forinttal lehet kevesebb.

 

Kisvállalkozás illetékkedvezménye

Ha a vagyonszerző/k a vagyoni betétek legalább 50%-át megszerzi/k, és a kisvállalkozást három évig nem szünteti meg, akkor kedvezmény jár az illetékfizetésre.

 

Visszterhes vagyonátruházási illeték
Általános mértéke 4% (itt a terheket nem kell levonni a forgalmi értékből), ingatlan, illetve vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Résztulajdon esetén arányosítani kell.
A vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatást a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni, mikor ki akarjuk számítani az illetéket.
Ingatlanok cseréjekor vagy vásárlásakor mindig a különbözetet kell nézni. Ha keletkezik, akkor az lesz az illetékfizetés alapja. (itt a terhekkel nem csökkentett forgalmi értéket kell nézni, viszont a haszonélvezet, használat jog itt nem minősül annak) Minden ügyletnél nyilatkozni kell, hogy van beszámítandó másik ingatlan, és igazolni is kell azt, valamint kérni az adóhatóságot, hogy az illetéket ennek megfelelően állapítsa meg.

Pótkocsi vételnél, ha a pótkocsi 2500 kg alatti, 9000 forint, minden más esetben 22 000 forint az illeték.

Gépjárműre, pótkocsira vonatkozó haszonélvezet, használat, illetve üzembentartói jog megszerzése esetén az eredeti illetékek 25%-ának megfelelő illetéket kell fizetni.

Közös ingatlantulajdon megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut.

 

Legfontosabb Illetékmentességek, illetékkedvezmények:

  • Telektulajdon (ill. vagyoni értékű jog) megszerzése, ha 4 éven belül lakóházat épít rá.
  • birtokösszevonási célú földcsere, valamint haszonélvezet, használat jogának alapítása, ha a cserélt földeken egymás haszonélvezete, használati joga állt fenn.
  • termőföldnek a földműves általi megvétele, ha az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától számítva 5 évig a földet nem adja el, vagyoni értékű jogot nem alapít, és mg. őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja;
  • lakás cseréje és vásárlása, ha a magánszemély megelőzően vagy utána egy éven belül adott el, vagy szerzett lakást és az elcserélt, eladott lakás értékénél kisebb;
  • egyenes ági rokonok, házastársak közötti vagyonátruházás is illetékmentes.
  • A házassági bontóper illetéke 30 000 forint.

A feleket jövedelmi és vagyoni viszonyaikra tekintet nélkül illetékfeljegyzési jog illeti meg pl. a munkaügyi perben.

Útlevél illetéke 7500 forint, ha érvényességi ideje 10 év, 14 000 forint. (18-nál fiatalabb és 70-nél idősebb, vagy az egy évi érvényességű 2500 forint) Ha elveszett, vagy megsemmisült, akkor a kétszerese ennek az összegnek az illeték.

Személyi igazolvány 1500 forint.

Lakcímazonosító 500 Ft, de illetékmentes, ha 65 évnél idősebb, vagy ellopták az igazolványt.

Jogosítvány 4000, forgalmi és törzskönyv 6000

(http://www.mixin.hu/magyarorszag/illetektorveny)

 

JOGI konzultáció és EGYÉNRE SZABOTT MEGállapodások, SZERZŐDÉSEK készítése:

Építési engedély

Építési engedély nem kell, de…

/in /by

Építési tervező kell az engedély helyett az építkezésekhez

A csok és az 5 százalékos ingatlan-áfa bevezetésével egyidejűleg az év elejétől lazultak az építkezésekre vonatkozó hatósági szabályok is. Úgy tűnik azonban, hogy túlságosan kilendült az inga. Erre utal legalábbis az, hogy júniusban a kormány szigorított a szabályrendszeren.

Az év elejétől jelentősen változtak az építésügyi szabályok. Az egyik legnagyobb visszhangot kiváltó módosulást az jelentette, hogy – építési engedély helyett – lehetőség nyílt ún. egyszerű bejelentéssel megépíteni a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű új lakóépületeket.

Az engedélyeztetési eljárás alóli mentesüléssel együtt sokan azt gondolhatták, hogy egyúttal az építési szabályok megtartása alól is mentesülhetnek. Ez természetesen tévút: ugyan az új rendelkezések valóban bevezettek bizonyos könnyítéseket az építkezés általános szabályai alól, általában azonban nem került sor az építés szabályainak feloldására.

Az építési tervező nélkül nem lehet boldogulni…

Felismerve azt, hogy az építési engedély alóli mentesülés sokakat vezethet az építési szabályok figyelmen kívül hagyására, valamint meghallva a szakma aggodalmát, hogy a könnyítések adott esetben az építkezések szakszerűségének és az épületek biztonságának rovására mehetnek, a kormány idén júniusban módosított a szabályokon.

Szigorodtak az építkezések szabályai

A július 1-jével hatályba lépő rendelet némileg szigorította az egyszerű bejelentéssel folytatható építkezések szabályait.

  1. A legjelentősebb változás szerint a 300 m2 alatti lakóépületek építése során kötelezővé vált ún. építési tervező igénybevétele – mind a bejelentési eljárás, mind pedig az építkezés során. Az építési tervező számos feladatkört kapott az építkezések során, így például neki kell bejelentenie az építkezés megkezdését, mely magában foglalja egy elektronikus építési napló készenlétbe helyezését, valamint az eddigieknél részletesebb műszaki dokumentáció vezetését is.
  2. Júliustól az építtetőnek az építési tervezőt az építkezésbe tervezői művezetőként is be kell vonnia. A művezető az építési folyamatot a helyszínen legalább 6 alkalommal figyelemmel kíséri, és az elektronikus építési naplóba eseti bejegyzést tesz. A jogszabály korlátok közé tereli az ezért a feladatért az építési tervezőt megillető díjazás összegét is: a tervezői művezetés 6 alkalomra szóló munkadíja a minimálbér másfélszeresét nem haladhatja meg.

 Helyreállt az egyensúly

A júliusi változtatásokkal láthatóan az építészszakma is megnyugodott, viszont megmaradt a kisebb méretű lakások építkezésének csökkent bürokráciaterhe. A legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű lakóépületek építtetői továbbra is mentesülnek az építési és használatba vételi engedélyezési eljárások jelentette komplikációi alól, ugyanakkor együtt kell élniük több tekintetben az építkezések szakszerűségét garantáló építési tervezővel.

A nyílt terasz is hasznos alapterületnek számít!

Pár hete egy állásfoglalásában az NGM, bizonyos feltételekkel, a lakás hasznos alapterületébe tartozónak minősítette a lakáshoz tartozó terasz, valamint az erkély, a pince és beépített tetőtér területét. Ez a jogszabály értelmezés jelentősen leszűkítette az új lakások értékesítésére irányadó 5 százalékos áfa igénybevételének lehetőségét. A kétségek miatt az adóhatóság nyilvános iránymutatást tett közzé, amiben finomított a teraszokat érintő álláspontján, a lakásépítők legnagyobb megelégedésére.

(forrás: piacesprofit)

INGATLANJOGI TANÁCSADÁS:

gyermek elhelyezés

Kinél legyen a gyerek?

/in /by

A szülői felügyeleti jog és a gyermekelhelyezés válás előtt és után

Korábbi elnevezés szerint a gyermek elhelyezéséről – új terminológiával a szülői felügyeleti jog gyakorlásáról – egy kapcsolat, vagy egy házasság megszakadását követően elsősorban a szülők döntenek. Ha a szülők nem tudnak megállapodásra jutni ennek ügyében, akkor bármelyikük kereseti kérelme alapján a bíróság jár el az ügyben és ítélettel dönt a szülői felügyeleti jog további gyakorlásáról. Fontos tudni, hogy a per során még bármikor megegyezésre juthatnak a felek, így egyezséget is köthetnek.

Szülői felügyeleti jog gyakorlása a szülők megegyezése alapján

Ha a házasságot felbontják, illetve egy élettársi kapcsolat felbomlik és abból kiskorú gyermek származott, úgy rendezni kell azt a kérdést, hogy a gyermek feletti szülői felügyeleti jogot melyik szülő gyakorolja tovább, vagy esetleg közösen, változatlan formában gyakorolják a jövőben. Erről elsősorban a szülők döntenek, és egyezségüket az eljáró bíróság hagyja jóvá. Megegyezésen alapuló bontás esetén a szülői felügyelet gyakorlásában történő megegyezés kötelező.

A szülői felügyelet gyakorlásának rendezése azonban nem csak a házasság felbontása esetén kerülhet napirendre. Sokszor a házastársak között az életközösség úgy szakad meg, hogy a házasságot nem bontják fel, ugyanakkor a különköltöző szülők gyermeke feletti szülői felügyeleti jog gyakorlásáról döntést kell hozni.

A szülőknek a gyermek felett gyakorolt szülői felügyeleti jog és a gyermek további nevelésének kérdését úgy kell rendezniük, hogy az a gyermek testi, értelmi és erkölcsi fejlődését a lehető legjobban biztosítja. Hiába van egyetértés e kérdésben a szülők között, ha a gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlására vonatkozó egyezség egyértelműen ellentétes a gyermek érdekével, a bíróság azt – a PTK, valamint a polgári perrendtartásról szóló törvény vonatkozó rendelkezéseinek megfelelően – nem hagyhatja jóvá.

Az egyezségük tartalmát a szülőknek alaposan meg kell fontolniuk, hiszen az mindenkor köti őket, és az egyezség utóbb történő megváltoztatására csak meghatározott törvényi feltételek megléte esetén, és bizonyos időkorláton belül kerülhet sor.

Megváltoztatható-e a korábbi megállapodás?

A szülőknek a gyermekelhelyezésben/szülői felügyelet gyakorlásában történt megállapodásának megváltoztatását akkor lehet kérni a bíróságtól, ha az

  • a felek kiskorú gyermekének érdekét szolgálja, illetve, ha
  • a körülmények változása folytán a megállapodás valamelyik fél érdekét súlyosan sérti.

Szülői felügyelet rendezése a bíróság döntése alapján

Ha a szülők a szülői felügyeleti jogok jövőbeni gyakorlásában nem tudnak megállapodni, a kérdésben a bíróság jogosult döntést hozni. A bíróság a gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlására azt a szülőt jogosítja fel, akinél a kedvezőbb testi, értelmi és erkölcsi fejlődését biztosítottnak látja.

Miután a család – mint egység – megbomlása a gyermek életét szinte minden esetben megzavarja, és benne bizonytalanságot, válságot idézhet elő, sőt egész életére kiható módon befolyásolhatja a gyermek személyiségfejlődését, ezért a bíróságnak mind a házassági bontóperben, mind pedig a különélő házastársak között a házasság felbontása nélkül indult szülői felügyeleti per során különös gonddal kell vizsgálnia azt is, hogy van-e még remény a család egységének helyreállítására. A tárgyalás során a bíróságnak a békítést minden esetben újra és újra meg kell kísérelnie, ha megítélése szerint attól eredmény várható. Ha viszonyt a bíróság az eljárás során úgy látja, hogy a házasság helyrehozhatatlanul és véglegesen megromlott, és így annak fenntartása a gyermek érdekeit sem szolgálhatja, – az érintett gyermek(ek) érdekében – a szülői felügyelet rendezése iránt indított pert a lehető leggyorsabban be kell fejeznie.

Mi alapján dönt a bíróság?

Törvényi alapelv, hogy a szülői felügyelettel kapcsolatos perek során is mindig a kiskorú gyermek érdekére figyelemmel, jogait biztosítva kell eljárni. Ezen túlmenően a bíróságnak – a döntését megelőzően – a lehetséges össze körülményt gondosan meg kell vizsgálnia (például a szülők az egyéniségük, életmódjuk, erkölcsi tulajdonságaik alapján alkalmasak-e a gyermeknevelésre, a gyermekhez való ragaszkodásuk őszinte-e, a gyermek milyen érzéseket táplál a szülők iránt, hozzájuk mennyire kötődik, az egyes szülők által biztosítható iskoláztatási lehetőségek milyenek, a szülők anyagi és lakáshelyzete hogyan alakul, stb.). Erről a Legfelsőbb Bíróságnak a gyermek elhelyezésével kapcsolatos szempontokról szóló 17. számú Irányelve ad iránymutatást. A gyermek például nem helyezhető el annál a szülőnél, aki az önálló nevelésére nem képes, és a gyermeket valójában a nagyszülők gondoznák. A döntésben segítséget jelenthet a bíróság számára a környezettanulmány, a bölcsőde, óvoda, iskola véleménye, esetenként pedig akár az igazságügyi pszichológus szakértői vélemény is.

Miszerint történik a testvérek elhelyezése?

Amennyiben a bíróságnak több gyermek szülői felügyeletének rendezése kérdésében kell döntenie, törekednie kell arra is, hogy a gyermekek lehetőség szerint a szülők különválása után is együtt maradjanak. Ha mindkét szülő egyformán kedvező feltételeket tudna is biztosítani a gyermekeknek, akkor is csak indokolt esetben lehet a testvéreket egymástól különválasztani. A gyakorlatban azonban előfordul, hogy az egyik testvér az egyik, a másik a másik szülőnél él már hosszabb ideje, és a házasság felbontásáig a család szétválása gyakorlatilag megvalósult. Ilyen esetben a szülőknek azt a megállapodását, hogy a gyermekeket megosztva neveljék a jövőben – különösen, ha ez nem jár a gyermekek végleges szétválásával, a gyermekek egymással való rendszeres érintkezése biztosítva van, és a gyermekek érdekét egyébként sem sérti -, a bíróság jóváhagyhatja. Viszont a bíróság a szülők megállapodásának hiányában, vagy erre irányuló kérésük ellenére is határozhat úgy, hogy több gyermek esetén a testvérek külön-külön szülőnél nevelkedjenek, amennyiben ez a több éve kialakult helyzetnek és a gyermekek kívánságának megfelelően (érdekeikkel megegyezően) történik.

Mikor kerül sor a gyermek meghallgatására?

Az ítélőképessége birtokában lévő gyermeknek (vagyis annak, aki koránál és helyzeténél fogva képes önállóan és befolyásmentesen kialakítani a saját véleményét) biztosítani kell, hogy e véleményét a gyermekelhelyezés során kifejthesse.

A törvény részletesen szabályozza a gyermekek bíróság előtti meghallgatását a szülői felügyelettel, a gyermekelhelyezéssel, valamint az elhelyezés megváltoztatásával kapcsolatos perekben. Általános szabály, hogy indokolt esetben (különösen, ha azt ő maga kéri) meg kell hallgatni a gyermeket is, amely meghallgatás közvetlenül vagy szakértő útján történhet, de a bíróság a gyermeknek a szülői felügyelet további gyakorlásával kapcsolatos álláspontjáról a szülők erre vonatkozó egyező nyilatkozata útján is tájékozódhat. Általános szabály, hogy a 14. életévét betöltött gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlására vonatkozó döntést a bíróság csak a gyermek beleegyezésével hozhatja meg kivéve, ha a gyermek döntése a fejlődését veszélyezteti (pl. a gyermek kizárólag azért választja a nevelésére kevésbé alkalmas szülőt, mert az jobb anyagi körülményeket tud biztosítani a számára, vagy kevésbé szigorú hozzá). A bíróságnak (és a gyámhatóságnak) a szülői felügyelettel kapcsolatos eljárása során – elháríthatatlan akadály esetét kivéve – mindkét szülőt is meg kell hallgatnia. Amíg a gyermek nevelésére valamelyik szülő alkalmas, a gyermek más személynél általában nem helyezhető el. Ritkán és kivételes esetben azonban a bíróság a gyermeket nem a szülőnél, hanem valaki másnál (ún. harmadik személynél) is elhelyezheti, ha

  • a szülő által történő szülői felügyeleti jog gyakorlása a gyermek érdekét veszélyezteti, és
  • a harmadik személy a gyermek nála történő elhelyezését kéri.

Rendszerint a bíróság a közeli rokonok közül választja ki a gyermek gondozására alkalmas személyt, és előnyben részesül az a nagyszülő (vagy más személy), aki addig is bizonyította már, hogy alkalmas a gyermek nevelésére, valamint továbbra is szívesen vállalja a gyermek gondozását. (Ugyanakkor például a nagyszülőnek arra való hivatkozása, hogy jobb anyagi körülmények között él, és ezáltal jobb nevelési feltételeket tud biztosítani a gyermek számára, mint a szülő, önmagában még nem szolgálhat alapul a gyermeknek nála történő elhelyezéséhez.) Amennyiben a gyermeket harmadik személynél helyezik el, úgy már nem szülői felügyeletről, hanem gyámságról beszélünk, és a harmadik személy a kiskorú gyermek gyámja lesz. Ha a gyermeket sem a szülőknél, sem pedig harmadik személynél nem lehet elhelyezni, úgy az a gyermekről az állam fog gondoskodni és átmeneti vagy tartós nevelésbe kerül.

Lehet-e újra rendezni a szülői felügyeleti jog gyakorlását?

A gyermek felett gyakorolt szülői felügyeleti jog gyakorlásának újrarendezését abban az esetben lehet kérni a bíróságtól, ha azok a körülmények, amelyeken a szülők egyezsége alapult, vagy amelyre a bíróság a döntését alapította utóbb lényegesen megváltoztak, és emiatt az újrarendezés a gyermek érdekében áll. Például pusztán az a helyzet, hogy a szülő, aki korábban a szülői felügyeleti jogok gyakorlására fel lett jogosítva, más lakóhelyre költözik, még nem indokolja a gyermek feletti szülői felügyeleti jogok újrarendezését, és önmagában a gyermeket gondozó szülő új házasságkötése sem. Indokolt viszont a gyermek felett gyakorolt szülői felügyeleti jogok újrarendezése, ha a 14. életévét betöltött gyermek érdeke és kívánsága is az, hogy a jövőben a nevelésére alkalmas másik szülőnél nevelkedjen. A gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlása, a harmadik személynél történő elhelyezése, valamint a szülői felügyeleti jogok újrarendezése iránt a szülő, a gyámhivatal és az ügyész indíthat pert, de más (pl. harmadik) személy már nem. Ha a gyermek felett gyakorolt szülői felügyeleti jog rendezése érdekében azonnali intézkedésre van szükség, a bíróság soron kívül, ideiglenes intézkedéssel határoz.

CSALÁDJOGI ÜGYVÉD

 

tulajdoni lap

Ingatlannyilvántartás és tulajdoni lap

/in /by

Az ingatlan-nyilvántartás

Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza és hitelesen tanúsítja az ország valamennyi ingatlanának az adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket és az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges személyazonosító és lakcímadatait is.

Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén – az ellenkező bizonyításáig – azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn.

Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, a tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, vagy hiteles másolatot kérhet. A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok adhatók ki:

  • a) teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,
  • b) kivonatos másolat: amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a megszűnt bejegyzésekre pedig utal,
  • c) részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint,
  • d) szemle: amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

A tulajdoni lap

Az ingatlan adatai, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és jogilag jelentős tények a számítógépen kezelt tulajdoni lapra vannak az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezve. A tulajdoni lap három részből áll.

A tulajdoni lap I. része az ingatlan következő adatait tartalmazza:

  • a) a település nevét, ahol az ingatlan fekszik,
  • b) az ingatlan helyrajzi számát, fekvésének (belterület, külterület) megjelölését és területnagyságát,
  • c) az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot, (ha van ilyen)
  • d) a művelési ágat és a művelés alól kivett terület elnevezését,
  • e) a minőségi osztályt, kataszteri tisztajövedelmet,
  • f) az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),
  • g) utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetőleg földhasználati jogra,
  • h) az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, bányatelek, helyi vagy országos jelentőségű védett terület, régészeti vagy történeti jelentőségű védett terület, tanya stb.),
  • i) földminősítési mintatér megjelölését,
  • j) ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatot.

A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve annak jogosultjait, és az ingatlanra, valamint a jogosultakra vonatkozó tényeket tartalmazza:

  • a) a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezés tényét,
  • b) állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezését,
  • c) a vagyonkezelői jogot.

A tulajdoni lap III. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve azok jogosultját tartalmazza:

  • a) megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát,
  • b) lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot,
  • c) telki szolgalmi jogot,
  • d) állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jogot,
  • e) elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot,
  • f) tartási és életjáradéki jogot,
  • g) jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot.

A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó tényeket.

A tulajdoni lap díja

A tulajdoni lapról kiállított hiteles másolatért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.
(A hiteles másolatért jelenleg 4000 forint összegű díjat kell fizetni.) A díjat annak kell megfizetnie, aki a hiteles másolat kiadását kéri. A díjfizetési kötelezettség – ideértve a fellebbezés díját is – kizárólag az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatal pénztárába történő készpénzbefizetéssel vagy a megyei földhivatal előirányzat-felhasználási keret számlája javára történő átutalási megbízással teljesíthető. A díj átutalási megbízással történő megfizetése esetén a hiteles másolat iránti kérelem előterjesztésekor mellékelni kell a díj megfizetését igazoló okiratot vagy annak másolatát.

A díj megfizetésének, illetve a megfizetés igazolásának elmulasztása esetén –  ha az ügyfél a hiányt felszólítás ellenére nyolc napon belül nem pótolja –  a földhivatal a hiteles másolat iránti kérelmet elutasítja. A hiánypótlásra történő felszólításban az ügyfelet figyelmeztetni kell a mulasztás jogkövetkezményeire. Tárgyánál fogva díjmentes a hiteles másolat kiadása, ha az hagyatéki eljáráshoz, vagy gyámügyi, szociális vagy kisajátítási eljáráshoz stb. szükséges.

INGATLANJOGÁSZ:

ingatlan

Az ingatlannyilvántartásba vétel menete

/in /by

Tulajdonjog bejegyzése

Tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot; ha a tulajdonszerzés a jogelőd tulajdoni illetőségének csak egy részére vonatkozik, a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni. A tulajdonjogra vonatkozó bejegyzésben fel kell tüntetni a tulajdonszerzés jogcímét.

 

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges okiratok

Ahhoz, hogy az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen tartalmaznia kell:

  • a) az érdekelt magánszemély családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
  • b) a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
  • c) az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám),
  • d) a jog vagy tény pontos megjelölését,
  • e) a jogváltozás jogcímét,
  • f) az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
  • g) a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát,

A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha

  • a) a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
  • b) két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
  • c) az okiratot a közjegyző készítette, vagy
  • d) az okiratot ügyvéd ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
  • e) az okiratot a jogi személy nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták,
  • f) több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza, közjegyzői okiratoknál a külön jogszabály által megállapított alaki kellékkel rendelkezik,
  • g) a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza.

Jogok bejegyzése és tények feljegyzése alapjául szolgáló okiratok

Bejegyzés alapjául olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van lehetőség, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedély). Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete is.

Tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el.

Ügyvéd által ellenjegyzett okirat, jogtanácsos ellenjegyzése ill. közokirat szükségessége

A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.

 

Soronkívüliség az ingatlan-nyilvántartásban

A beadványt soron kívül kell elintézni, ha a körzeti földhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezi. Az e kérdésben való döntés ellen nincs jogorvoslat. A beadvány soron kívüli elintézése esetén az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell vizsgálni, és ha bármelyik elintézésének akadálya van, a soronkívüliség nem végrehajtható.

 

Széljegyzés

A beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lapon fel kell jegyezni (széljegy), és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja. A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell.

 

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

ingatlan

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díja

/in /by

Az első fokú eljárásért – ha e törvény másként nem rendelkezik – változással érintett ingatlanonként 5000 forint összegű díjat kell fizetni.

A jelzálogjog bejegyzése, valamint a bejegyzés módosítása iránti eljárás díja a jelzálogjoggal biztosított követelés értékének 5%-a, de legfeljebb változással érintett ingatlanonként 12 000 forint. Jelzálogjog részleges átszállása esetén az egyes átszálló részjelzálogjogok értékét kell az ingatlan-nyilvántartási eljárásért fizetendő díj alapjául venni.

Vagyoni értékű jog törlése iránti eljárás díja változással érintett ingatlanonként 2000 forint.

A soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10 000 forint.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről szóló határozat ellen benyújtott fellebbezés díja 10 000 forint.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban készített hiteles vagy hitelesítetlen másolatért, illetőleg kivonatért oldalanként 100 forint díjat kell fizetni.

Személyes díjmentességben részesül:

  • a) a Magyar Állam,
  • b) a helyi önkormányzatok és azok társulásai,
  • c) a költségvetési szerv, valamint az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő Részvénytársaság,
  • d) a társadalmi szervezet, a köztestület és a közhasznú társaság,
  • e) az egyház, egyházak szövetsége, egyházi intézmény,
  • f) az alapítvány, ideértve a közalapítványt is,
  • g) a vízgazdálkodási társulat,
  • h) Országos Egészségbiztosítási Pénztár, Országos Nyugdíjbiztosítási Főigazgatóság,
  • i) a Magyar Nemzeti Bank,
  • j) a Magyar Távirati Iroda Részvénytársaság,
  • k) az Észak-atlanti Szerződés Szervezete,
  • l) a területfejlesztésről és területrendezésről szóló törvény hatálya alá tartozó fejlesztési tanács.

Tárgyi díjmentes eljárások:

  • a) a magánszemély által épített lakástulajdon ingatlan-nyilvántartásba vétele, valamint a gazdálkodók által épített, építtetett és közvetlenül a lakosság részére értékesített új lakások tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése;
  • b) a kiskorú javára megállapított tartásdíj biztosítására szolgáló jelzálogjog bejegyzésére irányuló eljárás;
  • c) a jogosult nevének és lakcímének (székhelyének, üzemi központjának) bejelentése;
  • d) a lakáscélú kölcsönt, visszatérítendő támogatást biztosító jelzálogjog, valamint az ezzel összefüggő elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, illetve törlése iránti eljárás;
  • e) az olyan jog vagy tény törlésére irányuló kérelem, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható;
  • f) a lakástörvény alapján vételi, elővásárlási joggal rendelkező személy részére elidegenített önkormányzati vagy állami tulajdonban álló lakás tulajdonjogának, haszonélvezeti jogának, továbbá az ezzel összefüggő elidegenítési és terhelési tilalomnak, valamint jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével vagy törlésével kapcsolatos eljárás;
  • g) a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere keretében létrejött megállapodáson alapuló tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése;
  • h) az önálló bírósági végrehajtónak az általa lefolytatott bírósági végrehajtási eljárással összefüggésben kezdeményezett eljárása;
  • i) a közérdekű bejelentés, javaslat és a panasz elbírálására irányuló eljárás;
  • j) a költségmentesség engedélyezése iránti eljárás;
  • k) a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere megszervezése iránt a földhivatalnál kezdeményezett eljárás, valamint a kárpótlási eljárás, a részarány-tulajdonnal kapcsolatos eljárás;
  • l) a földhivatalnál nyilvántartott adatokban bekövetkezett változások jogszabályi előíráson alapuló, kötelező bejelentése.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

5 dolog, amit érdemes tudni a jelzálogjogról

/in /by

kölcsönszerződések kapcsán. Ezekben az esetekben a jelzálogjog tipikusan a kölcsön visszafizetésének biztosítására szolgál, és legismertebb formája az ingatlant terhelő jelzálogjog. Az már például kevésbé ismert, hogy a jelzálogjog nem csak ingatlant terhelhet. Mit érdemes tudni a jelzálogjogról?

 

A jelzálogjog létrejötte

A jelzálogjog leggyakrabban szerződés alapján jön létre. A köztudatban leginkább ingatlanra bejegyzett teherként ismert, azonban valójában nem csak ingatlanra, hanem más dologra, sőt jogokra vagy követelésekre is alapítható.

A jelzálog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A szerződés részese egyrészről a zálogkötelezett, azaz az a személy, akit zálogul szolgáló dolog, jog megillet. A szerződés másik részese a jelzálogjogosult, akinek a követelését biztosítja a jelzálogjog.

A jelzálogjog nyilvántartásba vétele

A jelzálogjogról nyilvántartást vezetnek, amelybe a jelzálogjogot be kell jegyezni. Ez ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést jelenti, ingó dolog, valamint jog és követelés esetén pedig a hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzést, amelyet a közjegyzői kamara vezet. Fontos, hogy ha az ingó dolog tulajdonjogáról vagy jog fennállásáról közhiteles nyilvántartást vezetnek, akkor a jelzálog csak akkor jön létre, ha ebbe a nyilvántartásba is bejegyzik. Ilyen például a gépjárművön vagy a gazdasági társaságban lévő üzletrészen alapított jelzálogjog.

 

Eladható-e a zálogtárgy?

A jelzálogjog jellemzője, hogy elődlegesen a zálogtárgyhoz kötődik és nem személyesen ahhoz, aki a zálogtárgy tulajdonosa. Ez azt jelenti, hogy a zálogtárgy akár gazdát cserélhet anélkül is, hogy ez a jelzálogjog fennállását érintené. Tehát nem lehetetlen például az, hogy valaki jelzálogjoggal terhelten vásároljon ingatlant. A legtöbb esetben persze nem ez a jellemző, hanem az, hogy a vételárból a zálogtárgyat (pl. ingatlant) terhelő tartozás kifizetésre kerül, hogy az új tulajdonos tehermentesen jusson a zálogtárgyhoz.

Lehetőség van arra, hogy a jelzálog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat jegyezzenek be. Ebben az esetben a jelzálog jogosult engedélye nélkül a jelzáloggal terhelt ingatlant sem átruházni, sem megterhelni (pl. újabb jelzálogjoggal) nem lehet.

 

A jelzálogjog érvényesítése

Amennyiben a jelzáloggal biztosított kötelezettséget nem teljesítik, abban az esetben kerülhet sor a jelzálogjog érvényesítésére, tehát arra, hogy a követelés fedezésére a dolgot felhasználják. Ez rendszerint két úton történhet: bírósági végrehajtás útján vagy végrehajtáson kívül. Bírósági végrehajtás esetén a végrehajtó árverésen értékesíti az dolgot. A végrehajtáson kívüli érvényesítésnek több módja van. Az egyik, hogy a zálogtárgyat jelzálog jogosult saját maga értékesíti. Meghatározott feltételekkel arra is lehetőség van, hogy a jelzálog jogosult a zálogtárgyat a saját tulajdonába vegye, illetve ha jog vagy követelés került elzálogosításra, akkor ezeket maga érvényesítse.

 

Mit történik, ha a zálogtárgy más személy tulajdona?

Mint láttuk előfordulhat, hogy a jelzáloggal terhelt dolog tulajdonosa nem ugyanaz a személy, mint aki a jelzáloggal biztosított kötelezettséggel tartozik. Ilyen eset például, ha valaki jelzálog alapú kölcsönt vesz fel, de a jelzálogjogot más személy (pl. családtag) ingatlanára alapítják. Ilyenkor, ha az ingatlant értékesítik, mert a kölcsönt az adós nem tudta fizetni, az ingatlan volt tulajdonosa (a jelzálog kötelezett) követelheti az adóstól annak az összegnek a megtérítését, amelyet az ingatlanából behajtottak. Tehát az adós lényegében nem szabadul fel a tartozás alól, csak ezen túl a jelzálog kötelezettjének fog tartozni.

(kocsisszabougyved.hu)

 

INGATLANJOGI TANÁCSOK ÉS SZERZŐDÉSEK KÉSZÍTÉSE:

jelzálog

Jelzálog

/in /by

A zálogjog célja az, hogy a hitelező az általa nyújtott szolgáltatást (például kölcsönt) visszakapja, illetve a szolgáltatásáért később járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha ez nem történik meg, a zálogjogosult a zálogtárgyból kereshet kielégítést.
Jelzálogjog esetén a jogosult nem birtokolhatja a zálogtárgyat, az a zálogkötelezett birtokában marad úgy,  hogy a  zálogjog fennállását ingatlan esetén a tulajdoni lapon jelzik.

A zálogjog alanyai

  • a zálogjogosult (az akinek követelését a zálogjog biztosítja, pl bank),
  • a személyi kötelezett, (akinek a követelést teljesítenie kell, pl: hitelt felvevő) és
  • a zálogkötelezett, aki a zálogtárggyal rendelkezhet (más néven dologi kötelezett).

A személyi kötelezett és a dologi kötelezett lehet ugyanaz a személy, de lehet más-más személy is.
A jelzálogjog ún. járulékos jog, mivel terjedelme ahhoz a kötelezettséghez igazodik, aminek a teljesítését biztosítja, és ha a követelés átszáll másra, úgy a jelzálogjog is átszáll az új jogosultra (gyakran fordul elő öröklés esetén). Amennyiben a törvény ettől eltérően nem rendelkezik, a jelzálogjogot csak a követeléssel együtt lehet átruházni.

A zálogjog tárgya/ mit lehet jelzáloggal terhelni:

Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg a zálogkötelezettet megillető tulajdoni hányadra létesíthető. Amennyiben lakóingatlant zálogosítanak el, a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve köteles a zálogjog érvényesítése során a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani. Jelzálognál a zálogtárgy hasznai – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – nem illetik meg a zálog jogosultját (pl. amennyiben a zálogkötelezett az elzálogosított házát bérbe adja, a bérleti díj őt illeti).

 

Rendelkezés a jelzálog tárgyával
A zálogkötelezett a jelzálogjog fennállása alatt a dolgot használhatja, – eltérő megállapodás hiányában – hasznait szedheti, megterhelheti, de az elidegenítéséhez a zálogjogosult hozzájárulása szükséges. A zálogkötelezett köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a bíróságtól a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését abban az esetben, ha a zálogkötelezett előzetes felszólításra ezt magától nem tette meg. Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát érvényesítheti akkor is, ha az alapkövetelés abban az időpontban még nem járt le.

A jelzálogjog létrejöhet szerződés, jogszabály és hatósági határozat alapján.
A jelzálogszerződés esetén a Polgári Törvénykönyv írásbeli alakot kíván meg. Ingatlant terhelő zálogjog alapításánál a jelzálog létrejöttéhez a szerződés közjegyző előtti közokiratba foglalása, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges, illetve az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék a jelzálogjogot.

A jelzálog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnél a jelzálogot az egész ingatlanra, vagy ha az több személy tulajdona, a zálogkötelezett egész tulajdoni illetőségére jegyzik be. A bejegyzésben fel kell tüntetni azt is, ki a jelzálog jogosultja, mi az így biztosított követelés. A követelést összegszerűen kell meghatározni.

Amennyiben a személyi kötelezett (az adós) és a dologi kötelezett (az ingatlan tulajdonosa) nem egy személy, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetik az adós adatait is.
A jelzálogjog bejegyzésének és módosításának költségeit az illetéktörvény szabályozza:

A jelzálogjog érvényesítése

Erre akkor kerül sor, ha a teljesítési határidő eredménytelenül eltelt (a kötelezett nem teljesített), így a jogosult követelését a zálogtárgyból való kielégítéssel érvényesíti. Általában bírósági határozat és végrehajtható okirat birtokában teheti ezt meg a jogosult. Ha a bíróság jogerős határozatában megállapítja, hogy az adós nem teljesített, felszólítja őt – határidő kitűzésével – kötelezettsége teljesítésére.

  • Amennyiben a bíróság által megállapított határidő is eredménytelenül telik el, a jogosult végrehajtási lap kiállítását kérheti a bíróságtól, és ennek birtokában foganatosítható a végrehajtás, amelyet legtöbbször bírósági végrehajtó végez.
  • Amennyiben közjegyző előtt közokiratba foglalták a követelésről szóló szerződést és a zálogszerződést, továbbá a végrehajtás törvényes feltételei fennállnak, a közjegyzői okirat végrehajtási záradékolásának van helye.
  • Ha a bankkölcsönt ingatlanra terhelt jelzálogjoggal biztosították, a pénzintézet csak bírósági végrehajtás útján elégítheti ki magát, az ingatlant közvetlenül nem értékesítheti.
    A bírósági úton kívül is van lehetőség a jelzálogjog érvényesítésére akkor, ha a felek írásban megállapodnak – a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával – a zálogtárgy közös értékesítésében, vagy ezzel foglalkozó gazdálkodó szervezetet bízhatnak meg vele. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ez a megállapodás kizárólag abban az érvényes, ha a kielégítési jog megnyílta után kötik meg.

 

Kielégítési sorrend több jelzálogjog esetén

Ha egy ingatlanra több jelzálogjog van bejegyezve, ezek kielégítési sorrendjét a bejegyzések egymás közti sorrendje – a bejegyzési kérelmek iktatásának időrendje – szabja meg. A megszűnő jelzálogjog ranghelyén, a megszűnés terjedelmében a törléssel egyidejűleg a tulajdonos annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy vagy valamelyik hátrébb álló jelzálogjogosult javára mondhat le. Ezt követően a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott. A törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartását a nyilvántartásba be kell jegyezni.

A jelzálogjog megszűnik, ha

  • a zálogjogosult követelése kielégítést nyert,
  • a követelés megszűnt,
  • a követelés a zálogjog átruházása nélkül átszállt – kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmaradt -,
  • a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerezte. Ilyen esetben a jelzálogjog fennmarad a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában.
  • a zálogtárgy elpusztult – kivéve, ha megfelelő fedezetet lehet követelni -,
  • a követelés elévült,
  • a zálogtárgyat a végrehajtási eljárás, illetve a felszámolási eljárás során értékesítették.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanok öröklési joga

Ingatlanok öröklési joga

/in /by

A tulajdon átszállásának sajátos formája, az ember halálával következik be. Biztosítja, hogy a vagyon ne váljon uratlanná, az új tulajdonos az örökös lesz. Örökölni törvény, vagy végintézkedés  alapján lehet.

Ha az örökhagyó nem hagy végrendeletet a törvényes öröklés szabályai érvényesülnek.

Törvényes örökösök: a rokonok. Egyenes ági rokonok azok, akik közül az egyik a másiktól származik, vagyis a gyermek és a szülő. Oldalági rokonok pedig azok, akiknek legalább egy közös felmenő rokonuk van. A Ptk. az oldalági rokonok körét a nagyszülői leszármazók körével lezárja. A leszármazók körének meghatározásában a vérségi leszármazás a döntő, az örökbefogadás kivételével. (Nincs jelentősége például annak, hogy a gyermek házasságban, vagy házasságon kívül született.)

A leszármazók törvényes öröklési sorrendje:

  • a gyermekek, valamennyien fejenként egyenlő részben
  • az öröklésből kiesett gyermek vagy távolabbi leszármazó helyén a kiesett gyermekei örökölnek fejenként egyenlő részben
  • a házastárs, ha a halál pillanatában együtt élt az örökhagyóval. Állag örökös csak leszármazók hiányában lehet (az özvegy), vagyis, ha nincs gyermek. Leszármazók (gyermekek) mellett özvegyi jog illeti meg, vagyis a hagyaték tulajdonjoga a leszármazóké lesz, az  özvegyet pedig özvegyi haszonélvezeti jog illeti meg.
  • az örökhagyó szülei örökölnek fejenként egyenlő részben leszármazók és házastárs hiányában. Az öröklésből kiesett szülő helyén annak leszármazói örökölnek.
  • ha szülő sincs az örökhagyó nagyszülei lesznek a törvényes örökösök.
  • nagyszülők és ezek leszármazói hiányában az állam örököl.

Mi az özvegyi jog?

A túlélő házastárs öröklésen alapuló haszonélvezeti joga, melyre a Ptk haszonélvezeti jogra vonatkozó szabályai érvényesek. Az özvegyi jog alapján a házastárs jogosult az örökös tulajdonában álló dolog birtoklására – lakhat a lakásban, de bérbe is adhatja- használatára, hasznai szedésére. Kiterjedhet kamatozó követelésre, más hasznot hajtó jogra (például értékpapír esetén) Az özvegyi jog az özvegy haláláig áll fenn. Megszűnik azonban, ha új házasságot köt, de fennmarad élettársi viszony folytatása esetén.

A leszármazók bármikor kérhetik az özvegyi haszonélvezeti jog korlátozását olyan mértékű lehet a korlátozás, hogy az özvegy szükségleteit még biztosítsa.

Mód van az özvegyi jog megváltására.

15 évi házasság után  nem lehet a túlélő házastárssal szemben a szokásos mértékű berendezési és felszerelési tárgyakra  igényt tartani ági öröklés címén.

Az öröklés polgári jogutódlás, így csak az szállhat át, amiben polgárjogi jogutódlás következhet be.

Mindazon jogok és kötelezettségek, amelyek nem polgári jogi jellegűek, külön jogszabály rendelkezései alapján illethetik meg a jogosultat pl. a társadalombiztosítási jogviszony határozza meg, ki jogosult az örökhagyó nyugdíjára, járadékára egyéb ellátására. Öröklés útján  nem szállnak át az örökhagyó személyéhez fűződő jogok sem. Nem száll át a tartási- életjáradéki-, vagy öröklési szerződéshez való jog sem. Nem száll át öröklés útján a lakásbérleti jog, vagy a bizalmi jellegű jogok és kötelezettségek,- a megbízás, meghatalmazás, személyesen teljesíthető vállalkozási szerződés stb.

Korlátlanul lehet örökölni ingatlant: lakást, üdülőt, telket, és mezőgazdasági földet. Öröklés útján a külföldi jogi vagy magánszemély minden korlátozás nélkül szerezhet ingatlantulajdont  is.

Illetékek az örökség után

Az örökség után illetéket kell fizetni. Az illeték fizetési kötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.

Az örökhagyó egyenes ági leszármazottja(i) – gyermeke(i) – mentes az illetékfizetési kötelezettség alól.

Az ingóörökség 300.000 Ft-ig illetékmentes.

A tulajdonszerző örökös és az özvegyi haszonélvezeti jog jogosultja is illeték fizetésére köteles. A tulajdonjog örököse a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után   fizeti az öröklési illetéket.

Öröklés esetén az illeték alapja a vagyonszerző által megszerzett vagyon tiszta értéke. Ez azt jelenti, hogy a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást,az esetleg kirendelt gondnok és végrendeleti végrehajtó tisztelet díját

Öröklésről való lemondás esetén illetéket nem kell fizetni.

Lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyon értékű jog illetékét a lakástulajdon szerzésére megállapított illetékkulcsok alkalmazásával kell kiszámítani.

A lakóházépítésére alkalmas telektulajdonnak az öröklése esetén, ha az örökös a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít nem kell öröklési illetéket fizetni.

Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése esetén az egyébként járó  öröklési illeték felét, ha az örökös a családi gazdálkodó, akkor egynegyedét kell megfizetni.

A hagyaték bejelentése

A hagyatékot a közjegyző adja át, és ő jelenti be illetékkiszabás céljából az adóhatóságnak,    a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül.

A kiszabásra kerülő, fizetendő illetékről  fizetési meghagyást adnak ki. Az adózót a határozat kézbesítésétől számított 30 napon belül terheli az illetékfizetési kötelezettség.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

társasházak jogi szabályozása

A társasházak jogi szabályozása

/in /by

A 2003.évi CXXXIII. törvény alapján történik.

Közös képviselő

választása: A közös képviselőt a társasház közgyűlése választja meg, a jelenlévő tulajdoni hányad egyszerű többségével.

leváltása: A közös képviselőt a közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével válthatja le, hívhatja vissza, mentheti fel tisztsége alól. A társasházi törvény szerint a közgyűlés azonnali hatállyal is felmenti a közös képviselőt.

lemondása: A közös képviselő bármikor, indoklás nélkül lemondhat tisztségéről. Lemondását írásban kell benyújtania a közösség felé.

Jogai

a.) összehívja a közgyűlést

b.) évenkénti költségvetési javaslatot készít,

c.) képviseli a társasházat bíróságok és más hatóságok előtt.

d.) előkészíteni a közgyűlést és végrehajtani annak határozatait,

e.) mindent megtenni az épület fennmaradásának érdekében,

f.) közölni a közös költséget és mindent megtenni annak beszedése érdekében. Ennek keretében köteles kezdeményezni fizetési meghagyás kibocsátását a hátralékos tulajdonostárs ellen,

g.) tulajdonosváltozás esetén a tulajdonos részére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról,

h.) felmentése esetén köteles az új közös képviselő részére 30 napon belül átadni jegyzőkönyvileg a társasház iratait és teljességi nyilatkozatot tenni.

 

A közös képviselő kötelezettségei:

a.) előkészíteni a közgyűlést és végrehajtani annak határozatait,

b.) mindent megtenni az épület fennmaradásának érdekében,

c.) közölni a közös költséget és mindent megtenni annak beszedése érdekében. Ennek keretében köteles kezdeményezni fizetési meghagyás kibocsátását a hátralékos tulajdonostárs ellen,

d.) tulajdonosváltozás esetén a tulajdonos részére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról,

e.) felmentése esetén köteles az új közös képviselő részére 30 napon belül átadni jegyzőkönyvileg a társasház iratait és teljességi nyilatkozatot tenni.

 

A közös képviselő felelőssége:

Döntően a Ptk kártérítési szabályain alapul. A közös képviselőt kizárólag a közgyűlés vonhatja felelősségre, ebbéli tevékenysége miatt kártérítési eljárás csak közgyűlési határozat alapján indítható. Egyes tulajdonostársak nem vonhatják felelősségre a közös képviselőt, egyénileg nem indíthatnak polgári pert ellene tisztségével kapcsolatos tevékenysége, cselekedete miatt.

 

Társasházi alapító okirat:

A társasház alapításához legalább két, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás célú ingatlan (üzlethelyiség, garázs, stb.) megléte szükséges. Társasház alapítását az ingatlanok tulajdonosai, vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyes alapító határozhatja el. Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre is lehet alapítani. Az alapító okiratot az alapításkor minden tulajdonosnak alá kell írnia.

A társasházi alapító okirat módosítása: az alapító okirat módosításához – általános szabály szerint – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. De: a amennyiben az alapító okirat erre lehetőséget ad, az összes tulajdoni hányad 2/3-a is módosíthatja az alapító okiratot.

Társasházi közgyűlés

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A közgyűlésen jelen lehetnek az ingatlan tulajdonosai és a tulajdonosok által írásban meghatalmazott személyek. A közgyűlés módosíthatja az alapító okiratot, dönthet a társasház megszűnéséről, a közös tulajdon hasznosításáról, használatáról, fenntartásáról, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a tisztségviselők (közös képviselő, intézőbizottsági és számvizsgáló bizottsági tagok) megválasztása, felmentése, felelősségre vonása, ellenük kártérítési per megindítása vagy büntetőfeljelentés megtétele. A közgyűlés fogadja el az éves költségvetést és a közgyűlés felé kell elszámolnia az elmúlt éves költségvetésről a közös képviselőnek.

 

Közös költség megállapítása

Közös költség megállapítása kizárólag a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A közös költség számítás alapjául – főszabályként –a közös tulajdoni hányad nagysága, illetve a külön tulajdonban lévő ingatlan alapterülete szolgál.

A közös költség fizetésének számításnak alapját, a fizetési kötelezettséget a társasházakról szóló törvény szabályozza. Az adott társasházra vonatkozó speciális szabályokat a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatában kell lefektetni.

Közös költség fizetése: közös költséget minden tulajdonostársnak kötelessége megfizetni. Közös költséggel szemben beszámítási kifogással nem lehet élni, tehát nem lehet megtagadni a közös költség fizetést pl. olyan esetben, a közös tulajdon karbantartásának elmulasztása miatt beázik valakinek a lakása és a bekövetkezett kára miatt úgy gondolja, addig nem fizet közös költséget, míg a meg nem fizetett közös költség eléri a kár összegét.

Közös költség tartalma: A közös költségnek jellemzően magában kell foglalnia a közös tulajdonú ingatlan működésének költségeit (villany, víz, csatorna, fűtés,), a karbantartás, felújítás költségeit, a közös képviselő díját, az adminisztrációs, banki, biztosítási költségeket, díjakat, esetleges megbízási (ügyvéd) díjakat, stb.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE