adásvételi szerződés

Ingatlan adásvételi szerződés

/in /by

Az adásvételi szerződés fogalma

Az ingatlan adásvételi szerződés két fél,  az eladó és a vevő között jön létre. A szerződések lehetnek több alanyúak, több eladó és több vevő is szerepelhet a szerződésben. Olyan kölcsönös  és egybehangzó akarat nyilvánításnak kell tekinteni az adásvételi szerződést, amely alapján az eladónak kötelezettsége keletkezik arra, hogy valamely dolog tulajdonát átruházza a vevőre, és a dolgot a vevő birtokába bocsássa, a vevő pedig a dolog átvételére és a vételár megfizetésére köteles. Az adásvételi szerződés tartalmát tekintve valamely dolog tulajdonjogának átruházása  pénz,- azaz vételár  – ellenében.

Adásvételi szerződés alanya

csak  a polgári jog által jogképességgel felruházott jogalany lehet. A jogképesség  azt jelenti, hogy valaki a polgári jogviszonyban  jogokat szerezhet, és kötelezettségek terhelhetik.

Több eladó esetén a dolog közös tulajdonban áll, és csak a tulajdonostársak egyhangú határozattal dönthetnek az eladásról. Minden tulajdonos kizárólagosan rendelkezik  a tulajdoni hányadával.  Ennek arányában illeti meg őket a vételár.

Több vevő estén,  meg kell határozni milyen  hányadban fogja megilletni őket a megvásárolt dolog feletti tulajdonjog, és terheli a vételár (az illeték stb.) viselése. Úgy is szerepelhetnek kettőnél  többen egy szerződésben, hogy harmadik személy részére kell teljesíteni, vagy harmadik személy lesz a jogosult, az ő javára kötik a szerződést. Harmadik személy a  javára kikötött joggal attól kezdve rendelkezhet, hogy  az erről való értesítése  megtörtént

Az adásvétel tárgya

Az adásvételnek nemcsak dolog lehet a tárgya, hanem például egy gazdasági társaságban a tagot megillető üzletrész is. A követelés vásárlásaként emlegetett faktoring ügylet is lehet tárgya az adásvételnek. A tulajdonjog tárgyai lehetnek még  jogok, értékpapírok, és dolog módjára hasznosítható energiák. Tehát minden birtokba vehető dolog a tulajdonjog tárgya lehet

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének elengedhetetlen kelléke,  a szerződés írásba foglalása. Ez tartalmazza:

  • a felek nevét és adatait,  állampolgárságát
  • az ingatlan helyrajzi számát, címét, területe nagyságát, esetleges terheit
  • a vételár összegét, pénznemét és a fizetés feltételeit
  • a szerződés lényeges tartalmát: birtokba, és tulajdonba adás időpontját, a tulajdon átruházási szándékot
  • a felek nyilatkoznak elidegenítési és szerző képességükről
  • ha a szerződés érvényessége harmadik személy, vagy hatóság jóváhagyásától függ ennek megjelöléséről
  • Dátum aláírás

Fogalmak

  • Elővásárlási jog:  csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos adásvétellel kívánja a dolgot     elidegenítetni. Annyit jelent, hogy az elővásárlási jog jogosultját minden más vevővel szemben elsőbbség illeti meg, ugyan-olyan feltételek mellett. A tulajdonos felhívja a jogosultat, hogy meghatározott időn belül válaszoljon él-e ezen jogával.
  • Megtekintésre vétel: a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ, aki a szerződés megkötésekor még nem látta a dolgot, és a megtekintés után nyilatkozik  kívánja-e a korábban kötött szerződés hatálybalépését.
  • Minta szerinti vétel: a felek a szerződés tárgyának a minőségét határozzák meg a fajta sajátosságai szerint.
  •  Próbára vétel: a vevő kipróbálásra veheti át a dolgot. Ez magában foglalja a birtoklás és a használat jogát.
  • Visszavásárlási jog: kikötésére akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos kénytelen eladni valamilyen dolgát, de biztosítani akarja magát, hogy ha később lehetősége lesz rá, visszaszerezhesse. Legalább 5 évre kell kikötni.
  • Vételi jog – opció: jogosultja bárki lehet, nemcsak a dolog korábbi tulajdonosa. A jogosult egyoldalú nyilatkozatával közli a tulajdonossal vételi szándékát és a közléssel létrehozhatja a szerződést a vételi joggal terhelt dologra.
  • Előleg: a vételár első részlete. A szerződés, ha nem jön létre, az előleg a vevőnek visszajár.

A szerződést  biztosító  gyakoribb mellékkötelezettségek: 

  • Foglaló: a vevő adja vételi szándéka komolyságának bizonyítékául. A szerződés meghiúsulásakor,   ha az a vevő hibájából hiúsult meg, elveszti, amennyiben az eladói oldal magatartása miatt, úgy a vevőnek a foglaló összegének kétszeresét kell visszafizetni.
  • Zálogjog: a vevő fizetésképtelenségének kockázatát csökkenti. Lényege, hogy a jogosult pénzben meghatározott követelésének biztosítására a zálogtárgyból  – más követeléseket  megelőzően- kielégítést nyerhet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlant terhelő bármilyen típusú zálogjog létesítéshez a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba  való bejegyzése szükséges.
  • Bankgarancia: A bankgarancia háromszemélyes jogviszony, melyben a vevő áll szerződéses kapcsolatban a bankkal. Kedvezményezett az eladó. Ha az eladó teljesít, de a vevő nem, a bank köteles a vételárat kifizetni az eladónak.
  • Kezesség: valamely személy biztosítékot nyújt arra, hogy teljesíti  a vételár kifizetését, a vevő  fizetésképtelensége esetén. A kezesség a jogosult és a kezes közötti      szerződéssel jön létre. Kezességet csak írásban lehet érvényesen vállalni.
  • Kötbér: az eladó kötelezettségének a biztosítására szolgál. Csak írásban lehet érvényesen kikötni.

Az adásvételi szerződés megszűnése:

  • Elállás: a szerződéskötésre visszamenő hatállyal, egyoldalúan szünteti meg a szerződést, az egyik fél.
  • A szerződés felbontása: a felek közös megegyezéssel szüntetik meg a szerződést a  szerződés. A szerződés  megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg. A már teljesített szolgáltatások kölcsönösen visszajárnak.
  • Megszüntető szerződés: a felek közös megegyezéssel a jövőre nézve szüntetik meg a szerződést, és számolnak el egymással.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

dr. Döcsakovszky Béla
ügyvéd
Telefon: +36-30-268 38 53
dr.docsakovszky@gmail.com
Online bejelentkezés