Jelzálog

A zálogjog célja az, hogy a hitelező az általa nyújtott szolgáltatást (például kölcsönt) visszakapja, illetve a szolgáltatásáért később járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha ez nem történik meg, a zálogjogosult a zálogtárgyból kereshet kielégítést.
Jelzálogjog esetén a jogosult nem birtokolhatja a zálogtárgyat, az a zálogkötelezett birtokában marad úgy,  hogy a  zálogjog fennállását ingatlan esetén a tulajdoni lapon jelzik.

A zálogjog alanyai

• a zálogjogosult (az akinek követelését a zálogjog biztosítja, pl bank),
• a személyi kötelezett, (akinek a követelést teljesítenie kell, pl: hitelt felvevő) és
• a zálogkötelezett, aki a zálogtárggyal rendelkezhet (más néven dologi kötelezett).

A személyi kötelezett és a dologi kötelezett lehet ugyanaz a személy, de lehet más-más személy is.
A jelzálogjog ún. járulékos jog, mivel terjedelme ahhoz a kötelezettséghez igazodik, aminek a teljesítését biztosítja, és ha a követelés átszáll másra, úgy a jelzálogjog is átszáll az új jogosultra (gyakran fordul elő öröklés esetén). Amennyiben a törvény ettől eltérően nem rendelkezik, a jelzálogjogot csak a követeléssel együtt lehet átruházni.

A zálogjog tárgya/ mit lehet jelzáloggal terhelni:

Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg a zálogkötelezettet megillető tulajdoni hányadra létesíthető. Amennyiben lakóingatlant zálogosítanak el, a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve köteles a zálogjog érvényesítése során a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani. Jelzálognál a zálogtárgy hasznai – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – nem illetik meg a zálog jogosultját (pl. amennyiben a zálogkötelezett az elzálogosított házát bérbe adja, a bérleti díj őt illeti).

 

Rendelkezés a jelzálog tárgyával
A zálogkötelezett a jelzálogjog fennállása alatt a dolgot használhatja, – eltérő megállapodás hiányában – hasznait szedheti, megterhelheti, de az elidegenítéséhez a zálogjogosult hozzájárulása szükséges. A zálogkötelezett köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a bíróságtól a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését abban az esetben, ha a zálogkötelezett előzetes felszólításra ezt magától nem tette meg. Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát érvényesítheti akkor is, ha az alapkövetelés abban az időpontban még nem járt le.

A jelzálogjog létrejöhet szerződés, jogszabály és hatósági határozat alapján.
A jelzálogszerződés esetén a Polgári Törvénykönyv írásbeli alakot kíván meg. Ingatlant terhelő zálogjog alapításánál a jelzálog létrejöttéhez a szerződés közjegyző előtti közokiratba foglalása, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges, illetve az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék a jelzálogjogot.

A jelzálog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnél a jelzálogot az egész ingatlanra, vagy ha az több személy tulajdona, a zálogkötelezett egész tulajdoni illetőségére jegyzik be. A bejegyzésben fel kell tüntetni azt is, ki a jelzálog jogosultja, mi az így biztosított követelés. A követelést összegszerűen kell meghatározni.

Amennyiben a személyi kötelezett (az adós) és a dologi kötelezett (az ingatlan tulajdonosa) nem egy személy, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetik az adós adatait is.
A jelzálogjog bejegyzésének és módosításának költségeit az illetéktörvény szabályozza:

A jelzálogjog érvényesítése

Erre akkor kerül sor, ha a teljesítési határidő eredménytelenül eltelt (a kötelezett nem teljesített), így a jogosult követelését a zálogtárgyból való kielégítéssel érvényesíti. Általában bírósági határozat és végrehajtható okirat birtokában teheti ezt meg a jogosult. Ha a bíróság jogerős határozatában megállapítja, hogy az adós nem teljesített, felszólítja őt – határidő kitűzésével – kötelezettsége teljesítésére.

• Amennyiben a bíróság által megállapított határidő is eredménytelenül telik el, a jogosult végrehajtási lap kiállítását kérheti a bíróságtól, és ennek birtokában foganatosítható a végrehajtás, amelyet legtöbbször bírósági végrehajtó végez.
• Amennyiben közjegyző előtt közokiratba foglalták a követelésről szóló szerződést és a zálogszerződést, továbbá a végrehajtás törvényes feltételei fennállnak, a közjegyzői okirat végrehajtási záradékolásának van helye.
• Ha a bankkölcsönt ingatlanra terhelt jelzálogjoggal biztosították, a pénzintézet csak bírósági végrehajtás útján elégítheti ki magát, az ingatlant közvetlenül nem értékesítheti.
  A bírósági úton kívül is van lehetőség a jelzálogjog érvényesítésére akkor, ha a felek írásban megállapodnak – a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával – a zálogtárgy közös értékesítésében, vagy ezzel foglalkozó gazdálkodó szervezetet bízhatnak meg vele. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ez a megállapodás kizárólag abban az érvényes, ha a kielégítési jog megnyílta után kötik meg.

 

Kielégítési sorrend több jelzálogjog esetén

Ha egy ingatlanra több jelzálogjog van bejegyezve, ezek kielégítési sorrendjét a bejegyzések egymás közti sorrendje – a bejegyzési kérelmek iktatásának időrendje – szabja meg. A megszűnő jelzálogjog ranghelyén, a megszűnés terjedelmében a törléssel egyidejűleg a tulajdonos annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy vagy valamelyik hátrébb álló jelzálogjogosult javára mondhat le. Ezt követően a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott. A törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartását a nyilvántartásba be kell jegyezni.

A jelzálogjog megszűnik, ha

• a zálogjogosult követelése kielégítést nyert,
• a követelés megszűnt,
• a követelés a zálogjog átruházása nélkül átszállt – kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmaradt -,
• a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerezte. Ilyen esetben a jelzálogjog fennmarad a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában.
• a zálogtárgy elpusztult – kivéve, ha megfelelő fedezetet lehet követelni -,
• a követelés elévült,
• a zálogtárgyat a végrehajtási eljárás, illetve a felszámolási eljárás során értékesítették.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

dr. Döcsakovszky Béla
ügyvéd
Telefon: +36-30-268 38 53
dr.docsakovszky@gmail.com
Online bejelentkezés