tulajdoni lap

Ingatlannyilvántartás és tulajdoni lap

/in /by

Az ingatlan-nyilvántartás

Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza és hitelesen tanúsítja az ország valamennyi ingatlanának az adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket és az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges személyazonosító és lakcímadatait is.

Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén – az ellenkező bizonyításáig – azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn.

Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, a tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, vagy hiteles másolatot kérhet. A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok adhatók ki:

  • a) teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,
  • b) kivonatos másolat: amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a megszűnt bejegyzésekre pedig utal,
  • c) részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint,
  • d) szemle: amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

A tulajdoni lap

Az ingatlan adatai, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és jogilag jelentős tények a számítógépen kezelt tulajdoni lapra vannak az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezve. A tulajdoni lap három részből áll.

A tulajdoni lap I. része az ingatlan következő adatait tartalmazza:

  • a) a település nevét, ahol az ingatlan fekszik,
  • b) az ingatlan helyrajzi számát, fekvésének (belterület, külterület) megjelölését és területnagyságát,
  • c) az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot, (ha van ilyen)
  • d) a művelési ágat és a művelés alól kivett terület elnevezését,
  • e) a minőségi osztályt, kataszteri tisztajövedelmet,
  • f) az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.),
  • g) utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetőleg földhasználati jogra,
  • h) az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, bányatelek, helyi vagy országos jelentőségű védett terület, régészeti vagy történeti jelentőségű védett terület, tanya stb.),
  • i) földminősítési mintatér megjelölését,
  • j) ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatot.

A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve annak jogosultjait, és az ingatlanra, valamint a jogosultakra vonatkozó tényeket tartalmazza:

  • a) a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezés tényét,
  • b) állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezését,
  • c) a vagyonkezelői jogot.

A tulajdoni lap III. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve azok jogosultját tartalmazza:

  • a) megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát,
  • b) lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot,
  • c) telki szolgalmi jogot,
  • d) állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jogot,
  • e) elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot,
  • f) tartási és életjáradéki jogot,
  • g) jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot.

A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó tényeket.

A tulajdoni lap díja

A tulajdoni lapról kiállított hiteles másolatért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.
(A hiteles másolatért jelenleg 4000 forint összegű díjat kell fizetni.) A díjat annak kell megfizetnie, aki a hiteles másolat kiadását kéri. A díjfizetési kötelezettség – ideértve a fellebbezés díját is – kizárólag az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatal pénztárába történő készpénzbefizetéssel vagy a megyei földhivatal előirányzat-felhasználási keret számlája javára történő átutalási megbízással teljesíthető. A díj átutalási megbízással történő megfizetése esetén a hiteles másolat iránti kérelem előterjesztésekor mellékelni kell a díj megfizetését igazoló okiratot vagy annak másolatát.

A díj megfizetésének, illetve a megfizetés igazolásának elmulasztása esetén –  ha az ügyfél a hiányt felszólítás ellenére nyolc napon belül nem pótolja –  a földhivatal a hiteles másolat iránti kérelmet elutasítja. A hiánypótlásra történő felszólításban az ügyfelet figyelmeztetni kell a mulasztás jogkövetkezményeire. Tárgyánál fogva díjmentes a hiteles másolat kiadása, ha az hagyatéki eljáráshoz, vagy gyámügyi, szociális vagy kisajátítási eljáráshoz stb. szükséges.

INGATLANJOGÁSZ:

ingatlan

Az ingatlannyilvántartásba vétel menete

/in /by

Tulajdonjog bejegyzése

Tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot; ha a tulajdonszerzés a jogelőd tulajdoni illetőségének csak egy részére vonatkozik, a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni. A tulajdonjogra vonatkozó bejegyzésben fel kell tüntetni a tulajdonszerzés jogcímét.

 

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges okiratok

Ahhoz, hogy az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen tartalmaznia kell:

  • a) az érdekelt magánszemély családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
  • b) a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
  • c) az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám),
  • d) a jog vagy tény pontos megjelölését,
  • e) a jogváltozás jogcímét,
  • f) az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát,
  • g) a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát,

A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha

  • a) a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
  • b) két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
  • c) az okiratot a közjegyző készítette, vagy
  • d) az okiratot ügyvéd ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
  • e) az okiratot a jogi személy nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták,
  • f) több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza, közjegyzői okiratoknál a külön jogszabály által megállapított alaki kellékkel rendelkezik,
  • g) a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza.

Jogok bejegyzése és tények feljegyzése alapjául szolgáló okiratok

Bejegyzés alapjául olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van lehetőség, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedély). Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete is.

Tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el.

Ügyvéd által ellenjegyzett okirat, jogtanácsos ellenjegyzése ill. közokirat szükségessége

A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata.

 

Soronkívüliség az ingatlan-nyilvántartásban

A beadványt soron kívül kell elintézni, ha a körzeti földhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezi. Az e kérdésben való döntés ellen nincs jogorvoslat. A beadvány soron kívüli elintézése esetén az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell vizsgálni, és ha bármelyik elintézésének akadálya van, a soronkívüliség nem végrehajtható.

 

Széljegyzés

A beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lapon fel kell jegyezni (széljegy), és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja. A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell.

 

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

5 dolog, amit érdemes tudni a jelzálogjogról

/in /by

kölcsönszerződések kapcsán. Ezekben az esetekben a jelzálogjog tipikusan a kölcsön visszafizetésének biztosítására szolgál, és legismertebb formája az ingatlant terhelő jelzálogjog. Az már például kevésbé ismert, hogy a jelzálogjog nem csak ingatlant terhelhet. Mit érdemes tudni a jelzálogjogról?

 

A jelzálogjog létrejötte

A jelzálogjog leggyakrabban szerződés alapján jön létre. A köztudatban leginkább ingatlanra bejegyzett teherként ismert, azonban valójában nem csak ingatlanra, hanem más dologra, sőt jogokra vagy követelésekre is alapítható.

A jelzálog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A szerződés részese egyrészről a zálogkötelezett, azaz az a személy, akit zálogul szolgáló dolog, jog megillet. A szerződés másik részese a jelzálogjogosult, akinek a követelését biztosítja a jelzálogjog.

A jelzálogjog nyilvántartásba vétele

A jelzálogjogról nyilvántartást vezetnek, amelybe a jelzálogjogot be kell jegyezni. Ez ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést jelenti, ingó dolog, valamint jog és követelés esetén pedig a hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzést, amelyet a közjegyzői kamara vezet. Fontos, hogy ha az ingó dolog tulajdonjogáról vagy jog fennállásáról közhiteles nyilvántartást vezetnek, akkor a jelzálog csak akkor jön létre, ha ebbe a nyilvántartásba is bejegyzik. Ilyen például a gépjárművön vagy a gazdasági társaságban lévő üzletrészen alapított jelzálogjog.

 

Eladható-e a zálogtárgy?

A jelzálogjog jellemzője, hogy elődlegesen a zálogtárgyhoz kötődik és nem személyesen ahhoz, aki a zálogtárgy tulajdonosa. Ez azt jelenti, hogy a zálogtárgy akár gazdát cserélhet anélkül is, hogy ez a jelzálogjog fennállását érintené. Tehát nem lehetetlen például az, hogy valaki jelzálogjoggal terhelten vásároljon ingatlant. A legtöbb esetben persze nem ez a jellemző, hanem az, hogy a vételárból a zálogtárgyat (pl. ingatlant) terhelő tartozás kifizetésre kerül, hogy az új tulajdonos tehermentesen jusson a zálogtárgyhoz.

Lehetőség van arra, hogy a jelzálog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat jegyezzenek be. Ebben az esetben a jelzálog jogosult engedélye nélkül a jelzáloggal terhelt ingatlant sem átruházni, sem megterhelni (pl. újabb jelzálogjoggal) nem lehet.

 

A jelzálogjog érvényesítése

Amennyiben a jelzáloggal biztosított kötelezettséget nem teljesítik, abban az esetben kerülhet sor a jelzálogjog érvényesítésére, tehát arra, hogy a követelés fedezésére a dolgot felhasználják. Ez rendszerint két úton történhet: bírósági végrehajtás útján vagy végrehajtáson kívül. Bírósági végrehajtás esetén a végrehajtó árverésen értékesíti az dolgot. A végrehajtáson kívüli érvényesítésnek több módja van. Az egyik, hogy a zálogtárgyat jelzálog jogosult saját maga értékesíti. Meghatározott feltételekkel arra is lehetőség van, hogy a jelzálog jogosult a zálogtárgyat a saját tulajdonába vegye, illetve ha jog vagy követelés került elzálogosításra, akkor ezeket maga érvényesítse.

 

Mit történik, ha a zálogtárgy más személy tulajdona?

Mint láttuk előfordulhat, hogy a jelzáloggal terhelt dolog tulajdonosa nem ugyanaz a személy, mint aki a jelzáloggal biztosított kötelezettséggel tartozik. Ilyen eset például, ha valaki jelzálog alapú kölcsönt vesz fel, de a jelzálogjogot más személy (pl. családtag) ingatlanára alapítják. Ilyenkor, ha az ingatlant értékesítik, mert a kölcsönt az adós nem tudta fizetni, az ingatlan volt tulajdonosa (a jelzálog kötelezett) követelheti az adóstól annak az összegnek a megtérítését, amelyet az ingatlanából behajtottak. Tehát az adós lényegében nem szabadul fel a tartozás alól, csak ezen túl a jelzálog kötelezettjének fog tartozni.

(kocsisszabougyved.hu)

 

INGATLANJOGI TANÁCSOK ÉS SZERZŐDÉSEK KÉSZÍTÉSE:

jelzálog

Jelzálog

/in /by

A zálogjog célja az, hogy a hitelező az általa nyújtott szolgáltatást (például kölcsönt) visszakapja, illetve a szolgáltatásáért később járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha ez nem történik meg, a zálogjogosult a zálogtárgyból kereshet kielégítést.
Jelzálogjog esetén a jogosult nem birtokolhatja a zálogtárgyat, az a zálogkötelezett birtokában marad úgy,  hogy a  zálogjog fennállását ingatlan esetén a tulajdoni lapon jelzik.

A zálogjog alanyai

  • a zálogjogosult (az akinek követelését a zálogjog biztosítja, pl bank),
  • a személyi kötelezett, (akinek a követelést teljesítenie kell, pl: hitelt felvevő) és
  • a zálogkötelezett, aki a zálogtárggyal rendelkezhet (más néven dologi kötelezett).

A személyi kötelezett és a dologi kötelezett lehet ugyanaz a személy, de lehet más-más személy is.
A jelzálogjog ún. járulékos jog, mivel terjedelme ahhoz a kötelezettséghez igazodik, aminek a teljesítését biztosítja, és ha a követelés átszáll másra, úgy a jelzálogjog is átszáll az új jogosultra (gyakran fordul elő öröklés esetén). Amennyiben a törvény ettől eltérően nem rendelkezik, a jelzálogjogot csak a követeléssel együtt lehet átruházni.

A zálogjog tárgya/ mit lehet jelzáloggal terhelni:

Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg a zálogkötelezettet megillető tulajdoni hányadra létesíthető. Amennyiben lakóingatlant zálogosítanak el, a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve köteles a zálogjog érvényesítése során a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani. Jelzálognál a zálogtárgy hasznai – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – nem illetik meg a zálog jogosultját (pl. amennyiben a zálogkötelezett az elzálogosított házát bérbe adja, a bérleti díj őt illeti).

 

Rendelkezés a jelzálog tárgyával
A zálogkötelezett a jelzálogjog fennállása alatt a dolgot használhatja, – eltérő megállapodás hiányában – hasznait szedheti, megterhelheti, de az elidegenítéséhez a zálogjogosult hozzájárulása szükséges. A zálogkötelezett köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a bíróságtól a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését abban az esetben, ha a zálogkötelezett előzetes felszólításra ezt magától nem tette meg. Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát érvényesítheti akkor is, ha az alapkövetelés abban az időpontban még nem járt le.

A jelzálogjog létrejöhet szerződés, jogszabály és hatósági határozat alapján.
A jelzálogszerződés esetén a Polgári Törvénykönyv írásbeli alakot kíván meg. Ingatlant terhelő zálogjog alapításánál a jelzálog létrejöttéhez a szerződés közjegyző előtti közokiratba foglalása, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges, illetve az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék a jelzálogjogot.

A jelzálog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnél a jelzálogot az egész ingatlanra, vagy ha az több személy tulajdona, a zálogkötelezett egész tulajdoni illetőségére jegyzik be. A bejegyzésben fel kell tüntetni azt is, ki a jelzálog jogosultja, mi az így biztosított követelés. A követelést összegszerűen kell meghatározni.

Amennyiben a személyi kötelezett (az adós) és a dologi kötelezett (az ingatlan tulajdonosa) nem egy személy, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetik az adós adatait is.
A jelzálogjog bejegyzésének és módosításának költségeit az illetéktörvény szabályozza:

A jelzálogjog érvényesítése

Erre akkor kerül sor, ha a teljesítési határidő eredménytelenül eltelt (a kötelezett nem teljesített), így a jogosult követelését a zálogtárgyból való kielégítéssel érvényesíti. Általában bírósági határozat és végrehajtható okirat birtokában teheti ezt meg a jogosult. Ha a bíróság jogerős határozatában megállapítja, hogy az adós nem teljesített, felszólítja őt – határidő kitűzésével – kötelezettsége teljesítésére.

  • Amennyiben a bíróság által megállapított határidő is eredménytelenül telik el, a jogosult végrehajtási lap kiállítását kérheti a bíróságtól, és ennek birtokában foganatosítható a végrehajtás, amelyet legtöbbször bírósági végrehajtó végez.
  • Amennyiben közjegyző előtt közokiratba foglalták a követelésről szóló szerződést és a zálogszerződést, továbbá a végrehajtás törvényes feltételei fennállnak, a közjegyzői okirat végrehajtási záradékolásának van helye.
  • Ha a bankkölcsönt ingatlanra terhelt jelzálogjoggal biztosították, a pénzintézet csak bírósági végrehajtás útján elégítheti ki magát, az ingatlant közvetlenül nem értékesítheti.
    A bírósági úton kívül is van lehetőség a jelzálogjog érvényesítésére akkor, ha a felek írásban megállapodnak – a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával – a zálogtárgy közös értékesítésében, vagy ezzel foglalkozó gazdálkodó szervezetet bízhatnak meg vele. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ez a megállapodás kizárólag abban az érvényes, ha a kielégítési jog megnyílta után kötik meg.

 

Kielégítési sorrend több jelzálogjog esetén

Ha egy ingatlanra több jelzálogjog van bejegyezve, ezek kielégítési sorrendjét a bejegyzések egymás közti sorrendje – a bejegyzési kérelmek iktatásának időrendje – szabja meg. A megszűnő jelzálogjog ranghelyén, a megszűnés terjedelmében a törléssel egyidejűleg a tulajdonos annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy vagy valamelyik hátrébb álló jelzálogjogosult javára mondhat le. Ezt követően a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott. A törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartását a nyilvántartásba be kell jegyezni.

A jelzálogjog megszűnik, ha

  • a zálogjogosult követelése kielégítést nyert,
  • a követelés megszűnt,
  • a követelés a zálogjog átruházása nélkül átszállt – kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmaradt -,
  • a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerezte. Ilyen esetben a jelzálogjog fennmarad a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában.
  • a zálogtárgy elpusztult – kivéve, ha megfelelő fedezetet lehet követelni -,
  • a követelés elévült,
  • a zálogtárgyat a végrehajtási eljárás, illetve a felszámolási eljárás során értékesítették.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanok öröklési joga

Ingatlanok öröklési joga

/in /by

A tulajdon átszállásának sajátos formája, az ember halálával következik be. Biztosítja, hogy a vagyon ne váljon uratlanná, az új tulajdonos az örökös lesz. Örökölni törvény, vagy végintézkedés  alapján lehet.

Ha az örökhagyó nem hagy végrendeletet a törvényes öröklés szabályai érvényesülnek.

Törvényes örökösök: a rokonok. Egyenes ági rokonok azok, akik közül az egyik a másiktól származik, vagyis a gyermek és a szülő. Oldalági rokonok pedig azok, akiknek legalább egy közös felmenő rokonuk van. A Ptk. az oldalági rokonok körét a nagyszülői leszármazók körével lezárja. A leszármazók körének meghatározásában a vérségi leszármazás a döntő, az örökbefogadás kivételével. (Nincs jelentősége például annak, hogy a gyermek házasságban, vagy házasságon kívül született.)

A leszármazók törvényes öröklési sorrendje:

  • a gyermekek, valamennyien fejenként egyenlő részben
  • az öröklésből kiesett gyermek vagy távolabbi leszármazó helyén a kiesett gyermekei örökölnek fejenként egyenlő részben
  • a házastárs, ha a halál pillanatában együtt élt az örökhagyóval. Állag örökös csak leszármazók hiányában lehet (az özvegy), vagyis, ha nincs gyermek. Leszármazók (gyermekek) mellett özvegyi jog illeti meg, vagyis a hagyaték tulajdonjoga a leszármazóké lesz, az  özvegyet pedig özvegyi haszonélvezeti jog illeti meg.
  • az örökhagyó szülei örökölnek fejenként egyenlő részben leszármazók és házastárs hiányában. Az öröklésből kiesett szülő helyén annak leszármazói örökölnek.
  • ha szülő sincs az örökhagyó nagyszülei lesznek a törvényes örökösök.
  • nagyszülők és ezek leszármazói hiányában az állam örököl.

Mi az özvegyi jog?

A túlélő házastárs öröklésen alapuló haszonélvezeti joga, melyre a Ptk haszonélvezeti jogra vonatkozó szabályai érvényesek. Az özvegyi jog alapján a házastárs jogosult az örökös tulajdonában álló dolog birtoklására – lakhat a lakásban, de bérbe is adhatja- használatára, hasznai szedésére. Kiterjedhet kamatozó követelésre, más hasznot hajtó jogra (például értékpapír esetén) Az özvegyi jog az özvegy haláláig áll fenn. Megszűnik azonban, ha új házasságot köt, de fennmarad élettársi viszony folytatása esetén.

A leszármazók bármikor kérhetik az özvegyi haszonélvezeti jog korlátozását olyan mértékű lehet a korlátozás, hogy az özvegy szükségleteit még biztosítsa.

Mód van az özvegyi jog megváltására.

15 évi házasság után  nem lehet a túlélő házastárssal szemben a szokásos mértékű berendezési és felszerelési tárgyakra  igényt tartani ági öröklés címén.

Az öröklés polgári jogutódlás, így csak az szállhat át, amiben polgárjogi jogutódlás következhet be.

Mindazon jogok és kötelezettségek, amelyek nem polgári jogi jellegűek, külön jogszabály rendelkezései alapján illethetik meg a jogosultat pl. a társadalombiztosítási jogviszony határozza meg, ki jogosult az örökhagyó nyugdíjára, járadékára egyéb ellátására. Öröklés útján  nem szállnak át az örökhagyó személyéhez fűződő jogok sem. Nem száll át a tartási- életjáradéki-, vagy öröklési szerződéshez való jog sem. Nem száll át öröklés útján a lakásbérleti jog, vagy a bizalmi jellegű jogok és kötelezettségek,- a megbízás, meghatalmazás, személyesen teljesíthető vállalkozási szerződés stb.

Korlátlanul lehet örökölni ingatlant: lakást, üdülőt, telket, és mezőgazdasági földet. Öröklés útján a külföldi jogi vagy magánszemély minden korlátozás nélkül szerezhet ingatlantulajdont  is.

Illetékek az örökség után

Az örökség után illetéket kell fizetni. Az illeték fizetési kötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.

Az örökhagyó egyenes ági leszármazottja(i) – gyermeke(i) – mentes az illetékfizetési kötelezettség alól.

Az ingóörökség 300.000 Ft-ig illetékmentes.

A tulajdonszerző örökös és az özvegyi haszonélvezeti jog jogosultja is illeték fizetésére köteles. A tulajdonjog örököse a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után   fizeti az öröklési illetéket.

Öröklés esetén az illeték alapja a vagyonszerző által megszerzett vagyon tiszta értéke. Ez azt jelenti, hogy a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást,az esetleg kirendelt gondnok és végrendeleti végrehajtó tisztelet díját

Öröklésről való lemondás esetén illetéket nem kell fizetni.

Lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyon értékű jog illetékét a lakástulajdon szerzésére megállapított illetékkulcsok alkalmazásával kell kiszámítani.

A lakóházépítésére alkalmas telektulajdonnak az öröklése esetén, ha az örökös a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít nem kell öröklési illetéket fizetni.

Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése esetén az egyébként járó  öröklési illeték felét, ha az örökös a családi gazdálkodó, akkor egynegyedét kell megfizetni.

A hagyaték bejelentése

A hagyatékot a közjegyző adja át, és ő jelenti be illetékkiszabás céljából az adóhatóságnak,    a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül.

A kiszabásra kerülő, fizetendő illetékről  fizetési meghagyást adnak ki. Az adózót a határozat kézbesítésétől számított 30 napon belül terheli az illetékfizetési kötelezettség.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

társasházak jogi szabályozása

A társasházak jogi szabályozása

/in /by

A 2003.évi CXXXIII. törvény alapján történik.

Közös képviselő

választása: A közös képviselőt a társasház közgyűlése választja meg, a jelenlévő tulajdoni hányad egyszerű többségével.

leváltása: A közös képviselőt a közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével válthatja le, hívhatja vissza, mentheti fel tisztsége alól. A társasházi törvény szerint a közgyűlés azonnali hatállyal is felmenti a közös képviselőt.

lemondása: A közös képviselő bármikor, indoklás nélkül lemondhat tisztségéről. Lemondását írásban kell benyújtania a közösség felé.

Jogai

a.) összehívja a közgyűlést

b.) évenkénti költségvetési javaslatot készít,

c.) képviseli a társasházat bíróságok és más hatóságok előtt.

d.) előkészíteni a közgyűlést és végrehajtani annak határozatait,

e.) mindent megtenni az épület fennmaradásának érdekében,

f.) közölni a közös költséget és mindent megtenni annak beszedése érdekében. Ennek keretében köteles kezdeményezni fizetési meghagyás kibocsátását a hátralékos tulajdonostárs ellen,

g.) tulajdonosváltozás esetén a tulajdonos részére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról,

h.) felmentése esetén köteles az új közös képviselő részére 30 napon belül átadni jegyzőkönyvileg a társasház iratait és teljességi nyilatkozatot tenni.

 

A közös képviselő kötelezettségei:

a.) előkészíteni a közgyűlést és végrehajtani annak határozatait,

b.) mindent megtenni az épület fennmaradásának érdekében,

c.) közölni a közös költséget és mindent megtenni annak beszedése érdekében. Ennek keretében köteles kezdeményezni fizetési meghagyás kibocsátását a hátralékos tulajdonostárs ellen,

d.) tulajdonosváltozás esetén a tulajdonos részére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról,

e.) felmentése esetén köteles az új közös képviselő részére 30 napon belül átadni jegyzőkönyvileg a társasház iratait és teljességi nyilatkozatot tenni.

 

A közös képviselő felelőssége:

Döntően a Ptk kártérítési szabályain alapul. A közös képviselőt kizárólag a közgyűlés vonhatja felelősségre, ebbéli tevékenysége miatt kártérítési eljárás csak közgyűlési határozat alapján indítható. Egyes tulajdonostársak nem vonhatják felelősségre a közös képviselőt, egyénileg nem indíthatnak polgári pert ellene tisztségével kapcsolatos tevékenysége, cselekedete miatt.

 

Társasházi alapító okirat:

A társasház alapításához legalább két, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás célú ingatlan (üzlethelyiség, garázs, stb.) megléte szükséges. Társasház alapítását az ingatlanok tulajdonosai, vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyes alapító határozhatja el. Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre is lehet alapítani. Az alapító okiratot az alapításkor minden tulajdonosnak alá kell írnia.

A társasházi alapító okirat módosítása: az alapító okirat módosításához – általános szabály szerint – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. De: a amennyiben az alapító okirat erre lehetőséget ad, az összes tulajdoni hányad 2/3-a is módosíthatja az alapító okiratot.

Társasházi közgyűlés

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A közgyűlésen jelen lehetnek az ingatlan tulajdonosai és a tulajdonosok által írásban meghatalmazott személyek. A közgyűlés módosíthatja az alapító okiratot, dönthet a társasház megszűnéséről, a közös tulajdon hasznosításáról, használatáról, fenntartásáról, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a tisztségviselők (közös képviselő, intézőbizottsági és számvizsgáló bizottsági tagok) megválasztása, felmentése, felelősségre vonása, ellenük kártérítési per megindítása vagy büntetőfeljelentés megtétele. A közgyűlés fogadja el az éves költségvetést és a közgyűlés felé kell elszámolnia az elmúlt éves költségvetésről a közös képviselőnek.

 

Közös költség megállapítása

Közös költség megállapítása kizárólag a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A közös költség számítás alapjául – főszabályként –a közös tulajdoni hányad nagysága, illetve a külön tulajdonban lévő ingatlan alapterülete szolgál.

A közös költség fizetésének számításnak alapját, a fizetési kötelezettséget a társasházakról szóló törvény szabályozza. Az adott társasházra vonatkozó speciális szabályokat a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatában kell lefektetni.

Közös költség fizetése: közös költséget minden tulajdonostársnak kötelessége megfizetni. Közös költséggel szemben beszámítási kifogással nem lehet élni, tehát nem lehet megtagadni a közös költség fizetést pl. olyan esetben, a közös tulajdon karbantartásának elmulasztása miatt beázik valakinek a lakása és a bekövetkezett kára miatt úgy gondolja, addig nem fizet közös költséget, míg a meg nem fizetett közös költség eléri a kár összegét.

Közös költség tartalma: A közös költségnek jellemzően magában kell foglalnia a közös tulajdonú ingatlan működésének költségeit (villany, víz, csatorna, fűtés,), a karbantartás, felújítás költségeit, a közös képviselő díját, az adminisztrációs, banki, biztosítási költségeket, díjakat, esetleges megbízási (ügyvéd) díjakat, stb.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

közös tulajdon

A közös tulajdon

/in /by

A tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.

A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak oly módon, hogy minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is.

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell.

Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.

Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához. Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.

A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges

  1. a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,
  2. b) az egész ingatlan tulajdonjogának átruházásához, az egész ingtalan haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez.

Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

A közös tulajdon megszüntetése

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, az e jogról való lemondás semmis. A közös tulajdonú ingatlant elsősorban természetben kell megosztani.

A közös tulajdonú ingatlant vagy annak egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, az ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

INGATLANJOGÁSZ:

A bérleti viszony felmondása

/in /by

A bérlemény használatát az alábbiak szerint lehet megszűntetni.

A lakásbérlet megszűnése

A szerződés megszűnik, ha

  • a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
  • b) a lakás megsemmisül;
  • c) az arra jogosult felmond;
  • d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
  • e) a bérlő a lakást elcseréli;
  • f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
  • g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
  • h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.

A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

Felmondás a bérbeadó által

A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

  • a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;
  • b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
  • c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
  • d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;
  • e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

Ha a bérlő a szerződésben vállalt (pl. lakás kifestése), vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.

Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondás a bérlő által elmulasztott határnapot követő hónap, súlyosan kifogásolható magatartás esetében a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen cserelakást ajánl fel. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.

A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen megfelelő és beköltözhető lakása van.

Felmondás a bérlő által

A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja.
A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

bérlő

A bérlő és a bérbeadó jogai és kötelezettségei

/in /by

A bérbeadó jogai és kötelezettségei

A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.

A bérbeadó köteles gondoskodni
a) az épület karbantartásáról;
b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;
c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

A karbantartásra és hibák megszüntetésére az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetében haladéktalanul köteles.
Az azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetében általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni a bérbeadó a fentiekben említett kötelezettségét.

A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, feltéve, hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz.

Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt.

Ha a bérbeadó kötelezettségét a bérlő felszólítása ellenére sem teljesíti, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, illetve a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

A bérlő jogai és kötelezettségei

A bérlő a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke (az örökbefogadott, a mostoha-, és nevelt gyermeke), valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokája kivételével – a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

A bérlő és a vele együttlakó személyek a lakást rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően használhatják. A bérlőt és a vele együttlakó személyeket – a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül – megilleti a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának a joga.

Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. Ebben az esetben a szerződés megkötésekor a lakbért ennek figyelembevételével kell megállapítani.

Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.

A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni.

A lakás bérlőjét mindaddig megilleti a birtokvédelem, amíg a lakás kiürítését elrendelő jogerős határozatot végre nem hajtják.

A felek megállapodásai

A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. Amennyiben a munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.

A bérbeadó, illetőleg a bérlő az őt terhelő munkát úgy köteles elvégezni, hogy a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát – lehetőség szerint – ne akadályozza. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell. Az életveszély elhárításához szükséges munka a másik fél felszólítása nélkül is elvégezhető. Erről a másik felet egyidejűleg értesíteni kell.

A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.

A felek megállapodhatnak, hogy a bérlemény visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket nem a bérlő, hanem a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése

Lakás-és ingatlanbérlet

/in /by

A lakásbérlet létrejötte

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.

A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Az önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásra vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.

Önkormányzati lakásra a Lakás tv.-ben meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.

A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak). Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlőkről beszélünk. A társbérlő önálló bérlő.

A helyiségbérlet szabályai

A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait megfelelően kell alkalmazni az alábbi eltérésekkel. Az önkormányzati helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Javasolt a helyi önkormányzat rendeletét is megnézni pl. az önkormányzat honlapján.

A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.

A felek a helyiségbér mértékében szabadon állapodnak meg.

A bérbeadó nem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni. A bérlő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be.

A szerződés megszűnik, ha a gazdasági társaság, vagy jogi személy bérlő jogutód nélkül megszűnik vagy a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták vagy azt a bérlő visszaadta.

A bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.

A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet. Az önkormányzati helyiségre – ha a törvény másként nem rendelkezik – a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig felmondani nem lehet. A cserehelyiség akkor megfelelő, ha a bérlő az előző helyiségben gyakorolt tevékenységét hasonló körülmények között folytathatja.

A lakbér

A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni.

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg.

Az óvadék

A bérlő kötelezettségeinek biztosítására óvadékot lehet nyújtani. (A gyakorlatban ez sokszor kaució-ként használatos.) A bérbeadó a lakásbérleti szerződésből eredő bérlői kötelezettségek nem teljesítése vagy nem szerződés-szerű teljesítése esetén követelését az óvadékösszegből közvetlenül kielégítheti. Óvadékul pénz, takarékbetétkönyv vagy értékpapír szolgálhat. Az óvadékot csak a kielégítés céljára szabad felhasználni, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. Az óvadék visszajár, ha az alapul szolgáló szerződés megszűnt, illetőleg a szavatosság vagy jótállási idő eltelt anélkül, hogy az óvadékból való kielégítésre jogalap volna.

Szavatosság

A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas.
A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol.

A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

Az albérlet

A köznyelvben tévesen, gyakran a bérletet is az albérlet szóval használjuk, azonban a két fogalom egymástól jogilag különbözik. Az albérlet ugyanis az, amikor a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakás egy részét albérletbe adja.

Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélye nélkül engedi át másnak használatra, felelős azokért a károkért is, amelyek enélkül nem következtek volna be.

Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg. A bérlő az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja. Az albérlő a határozatlan időre kötött albérleti szerződést a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára mondhatja fel. A felmondási idő tizenöt nap.

A jogviszony szünetelése

Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg.

A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együttlakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.

Jogcím nélküli lakáshasználat

A lakást jogcím nélkül használó, a jogosult részére lakáshasználati díjat köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével a használati díj emelhető.

INGATLAN eladási/vételi ill. kiadási és bérleti szerződések kötése