elő és visszavásárlási jog

Az elő-és visszavásárlási jog

/in /by

Elővásárlási jog

Ha a tulajdonos az ingatlanra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és azt el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos az ingatlant az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.

Ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez.

Az elővásárlási jog átruházása – ha törvény eltérően nem rendelkezik – semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Az elővásárlási jog főszabály szerint az örökösökre nem száll át.

A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.

Elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Ha az elővásárlási jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben a jog gyakorlásának végső időpontját is fel kell tüntetni.

Közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ha az ingatlanra vonatkozóan elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, úgy csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.

Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.

Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

Visszavásárlási jog

A visszavásárlási jogot az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni.
A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.
A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis. A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral; az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel az ingatlan értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja az ingatlan időközi romlásából eredő értékcsökkenést.

Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban az ingatlan neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.

Visszavásárlási jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy az átruházott eszmei hányadra – a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg – lehet bejegyezni. Ha a visszavásárlási jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben a jog gyakorlásának végső időpontját is fel kell tüntetni.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

adásvételi szerződés

Ingatlan adásvételi szerződés

/in /by

Az adásvételi szerződés fogalma

Az ingatlan adásvételi szerződés két fél,  az eladó és a vevő között jön létre. A szerződések lehetnek több alanyúak, több eladó és több vevő is szerepelhet a szerződésben. Olyan kölcsönös  és egybehangzó akarat nyilvánításnak kell tekinteni az adásvételi szerződést, amely alapján az eladónak kötelezettsége keletkezik arra, hogy valamely dolog tulajdonát átruházza a vevőre, és a dolgot a vevő birtokába bocsássa, a vevő pedig a dolog átvételére és a vételár megfizetésére köteles. Az adásvételi szerződés tartalmát tekintve valamely dolog tulajdonjogának átruházása  pénz,- azaz vételár  – ellenében.

Adásvételi szerződés alanya

csak  a polgári jog által jogképességgel felruházott jogalany lehet. A jogképesség  azt jelenti, hogy valaki a polgári jogviszonyban  jogokat szerezhet, és kötelezettségek terhelhetik.

Több eladó esetén a dolog közös tulajdonban áll, és csak a tulajdonostársak egyhangú határozattal dönthetnek az eladásról. Minden tulajdonos kizárólagosan rendelkezik  a tulajdoni hányadával.  Ennek arányában illeti meg őket a vételár.

Több vevő estén,  meg kell határozni milyen  hányadban fogja megilletni őket a megvásárolt dolog feletti tulajdonjog, és terheli a vételár (az illeték stb.) viselése. Úgy is szerepelhetnek kettőnél  többen egy szerződésben, hogy harmadik személy részére kell teljesíteni, vagy harmadik személy lesz a jogosult, az ő javára kötik a szerződést. Harmadik személy a  javára kikötött joggal attól kezdve rendelkezhet, hogy  az erről való értesítése  megtörtént

Az adásvétel tárgya

Az adásvételnek nemcsak dolog lehet a tárgya, hanem például egy gazdasági társaságban a tagot megillető üzletrész is. A követelés vásárlásaként emlegetett faktoring ügylet is lehet tárgya az adásvételnek. A tulajdonjog tárgyai lehetnek még  jogok, értékpapírok, és dolog módjára hasznosítható energiák. Tehát minden birtokba vehető dolog a tulajdonjog tárgya lehet

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének elengedhetetlen kelléke,  a szerződés írásba foglalása. Ez tartalmazza:

  • a felek nevét és adatait,  állampolgárságát
  • az ingatlan helyrajzi számát, címét, területe nagyságát, esetleges terheit
  • a vételár összegét, pénznemét és a fizetés feltételeit
  • a szerződés lényeges tartalmát: birtokba, és tulajdonba adás időpontját, a tulajdon átruházási szándékot
  • a felek nyilatkoznak elidegenítési és szerző képességükről
  • ha a szerződés érvényessége harmadik személy, vagy hatóság jóváhagyásától függ ennek megjelöléséről
  • Dátum aláírás

Fogalmak

  • Elővásárlási jog:  csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos adásvétellel kívánja a dolgot     elidegenítetni. Annyit jelent, hogy az elővásárlási jog jogosultját minden más vevővel szemben elsőbbség illeti meg, ugyan-olyan feltételek mellett. A tulajdonos felhívja a jogosultat, hogy meghatározott időn belül válaszoljon él-e ezen jogával.
  • Megtekintésre vétel: a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ, aki a szerződés megkötésekor még nem látta a dolgot, és a megtekintés után nyilatkozik  kívánja-e a korábban kötött szerződés hatálybalépését.
  • Minta szerinti vétel: a felek a szerződés tárgyának a minőségét határozzák meg a fajta sajátosságai szerint.
  •  Próbára vétel: a vevő kipróbálásra veheti át a dolgot. Ez magában foglalja a birtoklás és a használat jogát.
  • Visszavásárlási jog: kikötésére akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos kénytelen eladni valamilyen dolgát, de biztosítani akarja magát, hogy ha később lehetősége lesz rá, visszaszerezhesse. Legalább 5 évre kell kikötni.
  • Vételi jog – opció: jogosultja bárki lehet, nemcsak a dolog korábbi tulajdonosa. A jogosult egyoldalú nyilatkozatával közli a tulajdonossal vételi szándékát és a közléssel létrehozhatja a szerződést a vételi joggal terhelt dologra.
  • Előleg: a vételár első részlete. A szerződés, ha nem jön létre, az előleg a vevőnek visszajár.

A szerződést  biztosító  gyakoribb mellékkötelezettségek: 

  • Foglaló: a vevő adja vételi szándéka komolyságának bizonyítékául. A szerződés meghiúsulásakor,   ha az a vevő hibájából hiúsult meg, elveszti, amennyiben az eladói oldal magatartása miatt, úgy a vevőnek a foglaló összegének kétszeresét kell visszafizetni.
  • Zálogjog: a vevő fizetésképtelenségének kockázatát csökkenti. Lényege, hogy a jogosult pénzben meghatározott követelésének biztosítására a zálogtárgyból  – más követeléseket  megelőzően- kielégítést nyerhet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlant terhelő bármilyen típusú zálogjog létesítéshez a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba  való bejegyzése szükséges.
  • Bankgarancia: A bankgarancia háromszemélyes jogviszony, melyben a vevő áll szerződéses kapcsolatban a bankkal. Kedvezményezett az eladó. Ha az eladó teljesít, de a vevő nem, a bank köteles a vételárat kifizetni az eladónak.
  • Kezesség: valamely személy biztosítékot nyújt arra, hogy teljesíti  a vételár kifizetését, a vevő  fizetésképtelensége esetén. A kezesség a jogosult és a kezes közötti      szerződéssel jön létre. Kezességet csak írásban lehet érvényesen vállalni.
  • Kötbér: az eladó kötelezettségének a biztosítására szolgál. Csak írásban lehet érvényesen kikötni.

Az adásvételi szerződés megszűnése:

  • Elállás: a szerződéskötésre visszamenő hatállyal, egyoldalúan szünteti meg a szerződést, az egyik fél.
  • A szerződés felbontása: a felek közös megegyezéssel szüntetik meg a szerződést a  szerződés. A szerződés  megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg. A már teljesített szolgáltatások kölcsönösen visszajárnak.
  • Megszüntető szerződés: a felek közös megegyezéssel a jövőre nézve szüntetik meg a szerződést, és számolnak el egymással.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

használatbavételi engedély

Használatbavételi engedély

/in /by

Az építtetőnek minden olyan építményről, építményrészről, amelyre építési engedélyt kellett kérnie vagy bejelentést kellett tennie, annak használatbavétele előtt – az e törvény végrehajtására kiadott jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – használatbavételi engedélyt kell kérnie, vagy az építmény elkészültét be kell jelentenie. .

Használatbavételi engedélyezési és bejelentési eljárás

Az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet (továbbiakban Engr.) 1. sz. mellékletének

  1. IX. oszlopában meghatározott építési tevékenységek használatbavételi engedély,
  2. X. oszlopában meghatározott építési tevékenységek használatbavételi bejelentés (a bejelentéssel egyidejű használatbavétel mellett) végezhető.

Az építtetőnek az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor – a használatbavétel előtt – kell kérelmezni a használatbavételi engedélyt. Egy telken, egy építésügyi hatósági engedély alapján egyidejűleg megépült több építményre, illetőleg elvégzett többfajta építési tevékenységre külön-külön is lehet használatbavételi engedélyt kérelmezni. Az építési engedélyben eredetileg már több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetén az egyes megvalósulási szakaszokban megépített építményekre, illetőleg rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagukban alkalmas építményrészekre (önálló rendeltetési egységekre) szakaszonként külön-külön is lehet használatbavételi engedélyt kérelmezni.

Ha az építési engedélyben az építkezés szakaszolására nem került sor, a megépített, de még befejezetlen építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagában, önállóan is alkalmas építményrészére (önálló rendeltetési egységére) az építkezés építési engedélynek megfelelő teljes befejezéséig csak ideiglenes használatbavételi engedély adható, amennyiben az egyes építményrészek használata a kivitelezési munkálatokat nem zavarja. Ebben az esetben az építési engedély szerinti teljes építményre a használatbavételi engedélyt végleges jelleggel csak a kivitelezés teljes befejezése után lehet megadni. Ilyen esetben a végleges használatbavételi engedély iránti kérelemhez az e rendelet szerint mellékelt dokumentumoknak értelemszerűen a használatba nem vett építményrészekre vonatkozó tartalommal kell bírniuk.

A használatbavételi engedélykérelemhez vagy bejelentéshez mellékelni kell:

  1. ha a kérelem benyújtásakor már rendelkezésre áll, az ügyben érintett szakhatóság előzetes állásfoglalását a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval együtt
  2. a felelős műszaki vezető nyilatkozatát,
  3. az érintett közműszolgáltató nyilatkozatát arról, hogy az eljárással érintett építmény közműszolgáltatása biztosított,
  4. az építési tevékenységgel érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető esetén a kéményseprő-ipari közszolgáltató – külön jogszabály szerinti – nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy az érintett épített vagy szerelt égéstermék-elvezető műszaki megoldása megfelel-e a szakszerűség követelményeinek,
  5. a meghatározott építészeti-műszaki dokumentációt három példányban, és ha a kérelem benyújtásakor még nem áll rendelkezésre a szakhatósági állásfoglalás, az érdekelt szakhatóságokra vonatkozó külön jogszabályban előírt további példányban, de legalább szakhatóságonként további egy példányban, ha a kivitelezés során a jogerős építési engedélytől és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentációtól, valamint az ezek alapján készült kivitelezési tervektől építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építési tevékenységgel eltértek,
  6. a 2. melléklet szerinti kitöltött statisztikai lapot.

A használatbavételi engedélyezési eljárásban a döntést a kérelem előterjesztésétől számított huszonkét munkanapon belül kell meghozni az Engr. 1. melléklet IX. oszlopa szerinti építési tevékenységek használatbavételi engedélyezése esetén.

A használatbavételi engedély iránti kérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy

  1. az építési tevékenységet az építési engedélynek, az ahhoz tartozó építészeti-műszaki dokumentációnak, továbbá az engedélyezett eltérésnek megfelelően végezték-e el,
  2. az építmény az építési engedélyben megjelölt rendeltetésének megfelelő és biztonságos használatra alkalmas állapotban van-e, valamint
  3. az építmény zavartalan használatához szükséges járulékos építmények (pl. parkolók, hulladék-, göngyölegtárolók) megvalósultak-e, a felvonulási épület elbontásra került-e, a környezetrendezést elvégezték-e.

A használatbavételi engedély csak akkor adható meg, ha az építmény a rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek megfelel. Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását az észlelt hibák és hiányosságok megszüntetéséig – az egész építményre vagy annak egy részére – a hiányosságok jellegétől függően megtagadhatja, és az építmény használatbavételét megtilthatja.

A határozat rendelkező részének tartalmaznia kell:

  1. tájékoztatást arról, hogy az építési vagy a bontási munkák befejezése és a jogerős használatbavételi (bontási, fennmaradási) engedély kézhezvétele után az építtetőnek az ingatlan-nyilvántartásban a változás átvezetése céljából kérelmet, továbbá a megvalósult állapotról záradékolt változási vázrajzot kell a földhivatalhoz benyújtania,
  2. az építési engedély számát, keltét,
  3. a használatbavételi engedély hatályát,
  4. a rendeltetésszerű és biztonságos használatot nem veszélyeztető kisebb hibák és hiányosságok esetén – határidő kitűzése és eljárási bírság kiszabásának kilátásba helyezése mellett – a megállapított hibák és hiányosságok megszüntetése érdekében szükséges építési munkák elvégzésére vonatkozó kötelezést,
  5. figyelmeztetést arra, hogy az építtető az építési, illetve bontási tevékenység befejezését követően, a használatbavételi engedély kézhezvételét követő harminc napon belül (de legkésőbb a kikötések teljesítésekor) – a külön jogszabályban meghatározott minőségű és mennyiségű hulladék keletkezése esetén – köteles elkészíteni az építési tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt építési hulladék nyilvántartó lapot, illetve a bontási tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt bontási hulladék nyilvántartó lapot, melyet a környezetvédelmi hatósághoz kell benyújtania,
  6. tájékoztatást arról, hogy az elkészült épületről a külön jogszabályban foglaltak szerint energetikai tanúsítványt kell kiállítani.

A használatbavételi engedélyezési eljárásban a döntést a kérelem előterjesztését követő naptól számított harminc napon belül kell meghozni az Engr. 1. melléklet IX. oszlopa szerinti építési tevékenységek használatbavételi engedélyezése esetén.

A jogerős használatbavételi engedély birtokában a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas építmény ténylegesen használatba vehető. Az építmény ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéséhez az erre irányuló kérelmet, valamint az ahhoz mellékelt jogerős használatbavételi engedély másolatát és az épületfeltüntetési vázrajzot a területileg illetékes földhivatalhoz be kell nyújtani.

Használatbavételi engedélyezési és bejelentési dokumentáció

A használatbavételi engedély iránti kérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles meggyőződni arról, hogy

  1. a) az építési tevékenységet az építési engedélynek, az ahhoz tartozó építészeti-műszaki dokumentációnak, továbbá az engedélyezett eltérésnek megfelelően végezték-e el,
  2. b) az építmény az építési engedélyben megjelölt rendeltetésének megfelelő és biztonságos használatra alkalmas állapotban van-e, valamint
  3. c) az építmény zavartalan használatához szükséges járulékos építmények (pl. parkolók, hulladék-, göngyölegtárolók) megvalósultak-e, a felvonulási épület elbontásra került-e, a környezetrendezést elvégezték-e.

A használatbavételi engedély csak akkor adható meg, ha az építmény a rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek megfelel.

Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását az egész építményre, vagy annak egy részére az észlelt hibák és hiányosságok megszüntetéséig, az építési engedélybe foglalt kikötések, feltételek teljesítéséig csak akkor tagadhatja meg, az építmény használatát csak akkor tilthatja meg, ha az észlelt hibák, hiányosságok, kikötések és feltételek teljesítésének hiánya az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát gátolja vagy akadályozza.

A használatbavételi engedélyezéskor a használatbavételi engedély megadása mellett, a rendeltetésszerű és biztonságos építményhasználatot nem gátló, még fennálló hibák, hiányosságok megszüntetését, az építési engedélybe foglalt kikötések és feltételek teljesítését megfelelő teljesítési határidő megjelölésével és a nem teljesítés esetén alkalmazható szankciók alkalmazására való figyelmeztetéssel a kötelezésre vonatkozó előírások szerint kell elrendelni.

Mennyibe kerül az engedély iránti kérelem?

Az illeték, használatbavételi engedélyezés esetében a Melléklet XV. pontjának c), f) pontjaiban megállapított illetékkel megegyező mértékű,

Vagyis:

  1. c) építési (továbbépítési) engedélyezési eljárás esetében az alapilleték 5000 forint, melyen felül
    • 1.) új egylakásos lakóépület építése és bővítése esetén 20 000 forint, egyéb új épület építése és bővítése esetén lakásonként 10 000 forint, egyéb önálló rendeltetési egység építése és bővítése esetén
    • önálló rendeltetési egységenként 250 m2 hasznos alapterületig 20 000 forint,
    • a 250 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű önálló rendeltetési egységenként 100 000 forint,
    • 2.) meglévő épület átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén az építési tevékenységgel érintett hasznos alapterület minden megkezdett 100 m2-ként 10 000 forint, vagy az érintett felület minden megkezdett 200 m2-ként 10 000 forint,
    • 3.) műtárgy építése esetén, ha mérete jellemzően alapterületben kifejezhető, akkor minden megkezdett 100 m2-ként 10 000 forint, ha jellemzően hosszban kifejezhető, akkor folyóméterenként 1000 forint,
    • 4.) meglévő műtárgy bővítése, átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén az építési tevékenységgel érintett alapterület minden megkezdett 100 m2-ként 10 000 forint, vagy ennek hiányában az érintett felület minden megkezdett 200 m2-ként 10 000 forint,
    • 5.) egyéb építési tevékenység esetén 50 m2-ként 10 000 forint,
    • 6.) antennák, antennatartó szerkezetek, csatlakozó műtárgyak esetén, az eljárás tárgyát képező távközlési építmény legnagyobb lineáris méretét figyelembe véve, megkezdett méterenként 50 000 forint,
    • 7.) a katasztrófavédelemről és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló törvény IV. fejezete szerinti veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemhez vagy veszélyes létesítményhez tartozó építmény építése, bővítése, átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése esetén, ha mérete jellemzően alapterületben kifejezhető, akkor minden megkezdett 100 m2-ként 50 000 forint, ha jellemzően hosszban kifejezhető, akkor folyóméterenként 30 000 forint, de legfeljebb 3 000 000 forint,
  2. d) módosított építési engedélyezés esetén a módosítással érintett építményrész tekintetében az alapeljárás illetékével egyező mértékű,
  3. e) az építményekkel kapcsolatos országos szakmai követelmények jogszabályban meghatározott előírásaitól eltérő műszaki megoldás engedélyezése esetén 20 000 forint,f) felvonó, mozgólépcső és mozgójárda építésére vonatkozó engedélyezés esetén 15 000 forint.

Jogorvoslati lehetőségek

A fellebbezést a határozat ellen – ha törvény vagy kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – a döntés közlésétől számított 10 munkanapon belül lehet benyújtani a döntést hozó hatósághoz.

Amennyiben az arra jogosult személy fellebbezéssel élt, a határozatot annak elbírálásáig nem lehet végrehajtani, kivéve, ha a határozatot hozó szerv azonnali végrehajtást rendelt el. A határozat jogereje és végrehajthatósága tehát bizonyos esetekben különválhat. A határozat többek között akkor nyilvánítható fellebbezésre tekintet nélkül végrehajthatónak,

  1. életveszéllyel vagy súlyos kárral fenyegető helyzet megelőzése, elhárítása vagy káros következményeinek enyhítése miatt szükséges,
  2. nemzetbiztonsági és honvédelmi érdekből vagy a közbiztonság fenntartása érdekében, illetve fontos közrendvédelmi okból szükséges,
  3. a végrehajtás késedelme jelentős vagy helyrehozhatatlan kárral járna,
  4. a döntés valakinek a tartásáról vagy gondozásáról rendelkezik,
  5. azt törvény élelmiszerlánc-felügyelettel kapcsolatos, továbbá közegészségügyi, járványügyi, tűzvédelmi, katasztrófavédelmi, munkaügyi, munkavédelmi, fogyasztóvédelmi, kulturális örökségvédelmi, termőföld-, környezet- vagy természetvédelmi okból, továbbá a közérdekű közlekedési infrastruktúra kialakítása, illetve az energiaellátás folyamatos biztosítása érdekében lehetővé teszi, vagy
  6. a hatósági nyilvántartásba történő haladéktalan bejegyzést törvény írja elő. .

Az önállóan nem fellebbezhető végzések kivételével a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető

  1. a Ket. 100. § (2) bekezdésében meghatározott esetekben, vagy
  2. ha a hatósági eljárásban a fellebbezésre jogosultak valamelyike a fellebbezési jogát kimerítette.

Bírósági felülvizsgálat kezdeményezése esetén az első fokú döntést hozó hatóság erről az ügy iratainak felterjesztésével, illetve a bíróságra történő továbbításával egyidejűleg értesíti azokat, akiknek jogát vagy jogos érdekét a felülvizsgálat érinti. Ha a kezdeményező a döntés végrehajtásának felfüggesztését is kéri, akkor erről a hatóság a végrehajtást foganatosító szervet is értesíti, kivéve, ha a másodfokú döntést a végrehajtás felfüggesztése iránti kérelemre tekintet nélkül végrehajthatónak nyilvánította.

Ha a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság az ügy érdemében határozott, a hatóságnál ugyanabban az ügyben azonos tényállás mellett – a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság által elrendelt új eljárás kivételével – nincs helye új eljárásnak.

A hatóságot a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság határozatának rendelkező része és indokolása köti, a megismételt eljárás és a döntéshozatal során annak megfelelően jár el. .

INGATLANJOGI TANÁCSADÁS ÉS ELJÁRÁS

fennmaradási engedély

Az építmény fennmaradásának engedélyezése

/in /by

Ha az építményt, építményrészt szabálytalan építési tevékenységgel valósították meg, az építésügyi hatóság arra – az építtető vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult kérelme alapján – fennmaradási engedélyt ad, ha a törvényben meghatározott feltételek fennállnak vagy megteremthetők és az építtető az építési jogosultságát igazolta. Ha az építményt, építményrészt építésügyi hatósági engedély nélkül bontották le az építésügyi hatóság azt tudomásul veszi. Fennmaradási engedély a fentiek érvényesítése mellett kiadható akkor is, ha

  • a) az építmény, építményrész átalakítással szabályossá tehető, vagy
  • b) a szabálytalanság közérdeket nem sért, vagy az érdeksérelem a hatóság által meghatározott határidőn belül elhárítható.

Mennyibe kerül az engedély iránti kérelem?

A kérelemhez illetéket kell leróni, amit illetékbélyeg formájában kell a beadványra ragasztani. A fennmaradási engedély iránti kérelem illetéke a szabálytalanul kialakított építmény jellegétől, illetve nagyságától függ. Az építésügyi hatóságnál indított eljárás illetékét a törvény minden esetben pontosan meghatározza.

Fennmaradási engedélyezési dokumentáció

A dokumentáció tartalmára vonatkozó követelmények azonosak az építési engedélyezési dokumentációnál leírtakkal. A szabálytalanul megépített vagy befejezetlen építmény esetében a jelenlegi állapotot és a szándékolt továbbépített állapotot külön-külön kell ábrázolni.

A fennmaradási engedélykérelemhez

  • a) fennmaradási és továbbépítési engedélyezés esetén – a tartalmától függően – mellékelni kell az építési engedélyre előírtakon túl a felelős műszaki vezető – ennek hiányában építésügyi műszaki szakértő – nyilatkozatát, valamint
  • b) végleges fennmaradási engedélykérelem esetén a használatbavételi engedélykérelemhez előírt mellékleteket.

A fennmaradási engedélyhez fűződő jogkövetkezmények

Az építésügyi bírság

Ha az építésügyi hatóság a fennmaradási engedélyt megadja, illetőleg a lebontást tudomásul veszi, ezzel egyidejűleg – a Kormány rendeletében meghatározott mértékben és módon – építésügyi bírságot szab ki.

Ha az építtető a szabálytalanul megépített építményt, építményrészt a kiszabott építésügyi bírság megfizetésére előírt határidő lejárta előtt lebontja, vagy a szabálytalanságot megszünteti, az építésügyi hatóság a bírságot elengedi. Egyéb esetekben a kiszabott építésügyi bírság nem engedhető el. Az építésügyi bírság nem mentesít a büntetőjogi, a szabálysértési, továbbá a kártérítési felelősség, valamint a tevékenység korlátozására, felfüggesztésére, tiltására, illetőleg a megfelelő védekezés kialakítására, a természetes vagy korábbi környezet helyreállítására vonatkozó kötelezettség teljesítése alól.

Nem szabható ki bírság az olyan jogerős és végrehajtható építési, illetve bontási engedély alapján elvégzett építési tevékenységgel összefüggésben, amelynek az alapját képező határozatot utóbb az építésügyi hatóság a saját hatáskörében vagy az ügyészségről szóló törvény szerinti ügyészi felhívás folytán visszavonta, vagy amelyet a bíróság hatályon kívül helyezett, illetve az Alkotmánybíróság határozata alapján az építésügyi hatóság felügyeleti szerve megváltoztatta vagy megsemmisítette kivéve, ha az építtető a visszavonásra (megváltoztatásra, megsemmisítésre, hatályon kívül helyezésre) alapot adó ok tekintetében rosszhiszeműen járt el..

Milyen esetekben kell lebontani az épületet?

Az építményt, építményrészt az engedélyesnek kártalanítási igény nélkül le kell bontania, ha

  • a) a meghatározott időre szóló fennmaradási engedélyben meghatározott idő eltelt,
  • b) a visszavonásig hatályos fennmaradási engedélyt visszavonták, vagy
  • c) a fennmaradási engedélyben előírt átalakítási kötelezettséget nem teljesítették.

A határidő lejárta előtt kérelmezni lehet az engedély érvényének meghosszabbítását. Ezért az eljárásért 10 000 forint illetéket kell fizetni.

INGATLANJOGI TANÁCSADÁS ÉS ELJÁRÁS

építési engedély

Építési engedély

/in /by

Építési tevékenységet végezni – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csak a jogerős építésügyi hatósági engedélynek vagy bejelentésnek, továbbá a hozzájuk tartozó, jóváhagyott engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak, valamint az ezek alapján készített kivitelezési dokumentációnak megfelelően szabad.

Építési engedély szükségessége (milyen esetekben kell engedély?)

Azoknak a munkálatoknak a felsorolását, amelyhez szükséges építési engedélyt kérnünk, megtalálhatjuk:

  1. az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendeletben, (továbbiakban. Engr.), valamint
  2. egyes települések esetében az önkormányzati rendeletben (számos település képviselő-testülete ugyanis a rendeletében – a helyi építési szabályzatban – építési engedélyhez kötött olyan munkákat, amelyeket az ÖTM rendelet nem tartalmaz).

Az ÖTM rendelet 1. sz. melléklete sorolja fel az építési engedélyhez kötött munkálatokat

Hogyan és hol kell benyújtani az engedély iránti kérelmet?

Az engedélyt az építmény fekvése szerint illetékes építésügyi hatósághoz kell benyújtani, ami általában a helyi a építési osztály, iroda.

A bejelentési eljárás

Jogszabályban meghatározott építési tevékenységek végzését az építtető jogszabályban előírtak szerint az építésügyi hatóságnak a jogszabályban meghatározott egyszerűsíttet tervdokumentációt mellékelve bejelenti, ezzel egyidejűleg az építési tevékenység végzése megkezdhető. Az építésügyi hatóság a bejelentésben foglaltakat nyilvántartásba veszi és a tevékenység folytatásának vagy megvalósításának jogszerűségét az éves építésügyi hatósági ellenőrzés keretében a helyszínen ellenőrzi.

Milyen esetben kell építés-bejelentést benyújtani?

Azokat az eseteket, amikor építési bejelentés szükséges, a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. mellékletének IV. oszlopa határozza meg.

Mennyibe kerül az engedély iránti kérelem?

A kérelemhez illetéket kell leróni, amit a törvény minden esetben pontosan meghatároz.

Mivel igazolhatjuk az építési jogosultságot?

Az elvi építési és a használatbavételi engedélyezés kivételével az építésügyi hatósági engedély megadásához az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása szükséges az 1. és 2. pontokban foglaltak szerint.

Az építési (továbbépítési), bontási és fennmaradási (a továbbiakban együtt: építési) jogosultság a következő okiratokkal igazolható:

  1. saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében
    • a rendelet hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetén az érintett telekre vonatkozó tulajdonjogát feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával,
    • jogerős hagyatékátadó végzéssel,
    • jogerős bírósági vagy hatósági határozattal, illetőleg
    • ha van egyéb, az ingatlannal rendelkezni jogosult személy, úgy annak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;
  2. idegen tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően valamennyi, az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;
  3. közös tulajdonban álló ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetén az a) pontban meghatározottakon túlmenően az ingatlannal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági határozattal;
  4. társasház esetén az 1. pontban meghatározottakon túl
    • a társasházi közös tulajdonban tervezett építési tevékenységhez, a közös tulajdon beépítésével, a közös tulajdonra történő ráépítéssel járó építési tevékenységhez a társasház közgyűlésének a külön jogszabályban meghatározottak szerint meghozott határozatával,
    • a társasházi külön tulajdonban tervezett építési tevékenység esetén, ha az építési tevékenység az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt építményrészt érinti, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti 2/3-ának hozzájáruló nyilatkozatával,
    • a társasházi külön tulajdonban tervezett, közös tulajdont nem érintő építési tevékenységhez a külön tulajdonnal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozatával,
    • ha az építtető nem társasházi tulajdonos, az építési jogosultság igazolására a 2. pont az irányadó;
  5. lakás-, üdülő-, garázsszövetkezet-tulajdon esetében az a) pontban meghatározottakon túlmenően a szövetkezet hozzájáruló nyilatkozatával
    • a szövetkezeti tag tulajdonában álló lakást, üdülőt vagy garázst érintő építési tevékenység esetén, ha az az épületszerkezetet is érinti,
    • a szövetkezet tulajdonában álló, az épülethez tartozó földrészletet, az épületszerkezetet, az épület közös használatra szolgáló területét és helyiségét, a központi berendezéseket, a lakást (ideértve a házfelügyelői, gondnoki lakást is), továbbá a szövetkezet célját szolgáló más építményt (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyat érintő építési tevékenység esetén;
  6. jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén építmény bontására irányuló építésügyi hatósági engedélyezéskor a jelzálogjog jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatával.

Az 1. pont szerinti hozzájáruló nyilatkozatokat az építési jogosultság igazolásához közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.

Ha a kérelmező az 1. pont a) pont aa) alpontban meghatározott adatokat nem igazolja, a hatóság az engedély iránti kérelem elbírálásához adatszolgáltatás iránti kérelemmel fordul az adatokról nyilvántartást vezető hatósághoz. .

Az építési engedély / egyszerűsített építési engedély kérelem elbírálása

Az illetékes építésügyi hatóságnak a döntést építési engedélyezési eljárás esetén építési engedélyezési eljáráshoz kötött építési tevékenység építési engedélyezése esetén a kérelem előterjesztését követő naptól számított két hónapon belül kell meghoznia.

  1. Az egyszerűsített építési engedélyezési eljárásban a döntést a kérelem előterjesztését köető naptól számított 30 napon belül kell meghozni a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. melléklet II. oszlopában,

15 napon belül kell meghozni a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. melléklet III. oszlopában meghatározott építési tevékenység esetében.

Az ügyintézési határidőbe nem számít be a hiánypótlásra, illetve a tényállás tisztázásához szükséges adatok közlésére irányuló felhívástól az annak teljesítéséig terjedő idő és a szakhatóság eljárásának időtartama.

Jogorvoslati lehetőségek

A fellebbezést a határozat ellen – ha törvény vagy kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – a döntés közlésétől számított 15 napon belül lehet benyújtani a döntést hozó hatósághoz.

A fellebbezésen illetékbélyeg formájában le kell róni 30 000 forint illetéket .

Amennyiben az arra jogosult személy fellebbezéssel élt, a határozatot annak elbírálásáig nem lehet végrehajtani, kivéve, ha a határozatot hozó szerv azonnali végrehajtást rendelt el. A határozat jogereje és végrehajthatósága tehát bizonyos esetekben különválhat.

A határozat többek között akkor nyilvánítható fellebbezésre tekintet nélkül végrehajthatónak,

  1. életveszéllyel vagy súlyos kárral fenyegető helyzet megelőzése, elhárítása vagy káros következményeinek enyhítése miatt szükséges,
  2. nemzetbiztonsági és honvédelmi érdekből vagy a közbiztonság fenntartása érdekében, illetve fontos közrendvédelmi okból szükséges,
  3. a végrehajtás késedelme jelentős vagy helyrehozhatatlan kárral járna,
  4. a döntés valakinek a tartásáról vagy gondozásáról rendelkezik,
  5. azt törvény élelmiszerlánc-felügyelettel kapcsolatos, továbbá közegészségügyi, járványügyi, tűzvédelmi, katasztrófavédelmi, munkaügyi, munkavédelmi, fogyasztóvédelmi, kulturális örökségvédelmi, termőföld-, környezet- vagy természetvédelmi okból, továbbá a közérdekű közlekedési infrastruktúra kialakítása, illetve az energiaellátás folyamatos biztosítása érdekében lehetővé teszi, vagy
  6. a hatósági nyilvántartásba történő haladéktalan bejegyzést törvény írja elő. .

Az önállóan nem fellebbezhető végzések kivételével a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető

  1. a Ket. 100. § (2) bekezdésében meghatározott esetekben, vagy
  2. ha a hatósági eljárásban a fellebbezésre jogosultak valamelyike a fellebbezési jogát kimerítette.

Bírósági felülvizsgálat kezdeményezése esetén az első fokú döntést hozó hatóság erről az ügy iratainak felterjesztésével, illetve a bíróságra történő továbbításával egyidejűleg értesíti azokat, akiknek jogát vagy jogos érdekét a felülvizsgálat érinti. Ha a kezdeményező a döntés végrehajtásának felfüggesztését is kéri, akkor erről a hatóság a végrehajtást foganatosító szervet is értesíti, kivéve, ha a másodfokú döntést a végrehajtás felfüggesztése iránti kérelemre tekintet nélkül végrehajthatónak nyilvánította.

Ha a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság az ügy érdemében határozott, a hatóságnál ugyanabban az ügyben azonos tényállás mellett – a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság által elrendelt új eljárás kivételével – nincs helye új eljárásnak.

A hatóságot a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság határozatának rendelkező része és indokolása köti, a megismételt eljárás és a döntéshozatal során annak megfelelően jár el. .

Az építkezés megkezdése és az engedély érvényessége

Az építési engedély hatályát veszti, ha a jogerőssé válásának napjától számított két éven belül az építési tevékenységet nem kezdték el, és az engedély hatályát nem hosszabbították meg. Az engedély abban az esetben is hatályát veszti, ha az építkezést időben elkezdték, de az építési munkák megkezdésétől számított öt éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására nem válik alkalmassá. Az építésügyi hatóság az építési engedély hatályát egy-egy évre ismételten meghosszabbíthatja, amennyiben az építtető az engedély hatályosságának lejárta előtt ezt kérelmezi, és amíg az engedély megadásakor fennálló szabályok vagy kötelező hatósági előírások nem változnak meg, illetve a változások az engedély tartalmát nem érintik. .

Az építtető csak a jogerős és végrehajtható építési engedély és az ahhoz tartozó, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti, műszaki tervdokumentáció birtokában és annak megfelelően, az engedély hatályossága alatt végezhet építési tevékenységet.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

adásvétel

Az adásvétel és a vételi jog

/in /by

Adásvétel

Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles az ingatlan tulajdonát a vevőre átruházni és az ingatlant a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant átvenni. Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Az ingatlan-adásvétel hatálya a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak.

Az eladó köteles a vevőt az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az ingatlannal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és az ingatlannal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.

Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.

A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.

Az ingatlan vevője – ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép – ennek napjától kezdve szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Vételi jog (opció)

Ha a tulajdonos másnak vételi jogot enged, a jogosult az ingatlant egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – az ingatlan és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni. A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis. A bíróság a tulajdonost – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.

Vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni, és ez nem akadályozza további jogok és tények ingatlan-nyilvántartási bejegyzését.

A vételi jog bejegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni. A vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. Ha a vételi jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben meg kell jelölni e jog gyakorlásának végső időpontját.

Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért

Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.
E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.

Ha harmadik személynek az ingatlanon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését.

Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését.

Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy az ingatlanon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

tulajdonjog

Tulajdonjog

/in /by

A tulajdonjog tartalma

A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem. A tulajdonos jogosult az ingatlant használni és az ingatlanból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket (pl. közüzemi és közös költség) és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, az ingatlant biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy tulajdonjogát másra átruházza.

A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

A tulajdonjog megszerzésének módjai

Az alábbiakban a leggyakoribb ingatlan-tulajdon szerzésmódokkal ismerkedhet meg:

  • adásvétel
  • csere
  • ajándékozás
  • öröklés
  • elbirtoklás

Átruházással – ha jogszabály kivételt nem tesz – csak az ingatlan tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Többszöri eladás illetve ajándékozás esetén az a vevő (megajándékozott) követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő (megajándékozott) tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanjog

Az ingatlanokat érintő fontosabb jogszabályok jegyzéke

/in /by

ÁLTALÁNOS JELLEGŰ JOGSZABÁLYOK:

  • 1959. évi IV. tv. – Polgári Törvénykönyv („régi”)
  • 2013. évi V. tv. – Polgári Törvénykönyv („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
  • 2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról
  • 2011. évi CII. törvény a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról1
  • 1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról
  • 2013. évi CLXXIV. törvény a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól
  • 2004. évi CXL. törvény, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól
  • 2009. évi LXXVIII. törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról (hatályon kívül)

A LAKÁSOKKAL ÖSSZEFÜGGŐ JOGSZABÁLYOK:

  • 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról, ill. a végrehajtásáról szóló 106/1999. (XII. 28.) FVM rendelet
  • 17/1999. (XI. 18.) NKÖM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról
  • 15/1995. (XII. 29.) MKM rendelet a műteremlakások bérletére vonatkozó egyes szabályokról
  • 7/1996. (VII. 9.) MKM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról
  • 41/2000. (XII. 12.) BM rendelet a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény végrehajtásáról

TÁRSASHÁZ, LAKÁSSZÖVETKEZET:

  • 2003. évi CXXXIII. tv. a társasházakról
  • 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről
  • 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről
  • 30/2009. (XI. 3.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
  • 156/2005. (VIII. 15.) Kormány rendelet a Sikeres Magyarországért Panel Plusz Hitelprogram keretében lakásszövetkezet, illetve társasház által felvett kölcsönhöz kapcsolódó támogatás nyújtásáról

A KÜLFÖLDIEK MAGYARORSZÁGI INGATLANSZERZÉSÉRŐL:

  • 251/2014. sz. Korm. rendelet a külföldi jogi és természetes személyek tulajdonszerzésének engedélyezési rendjéről
  • 7/1996. Korm. rendelet a külföldiek ingatlanszerzéséről (hatályon kívül)

A MEZŐ- ÉS ERDŐGAZDASÁGI FÖLDEK FORGALMÁT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1992. évi IL. törvény a kárpótlási jegy termőföldtulajdon megszerzésére történő felhasználásának egyes kérdéseiről
  • 1994. évi LV. törvény a termőföldről (hatályon kívül)
  • 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
  • 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről
  • 2013. évi CCXII. törvény, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról
  • 2014. évi VII. törvény a termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek feltárásáról és megakadályozásáról
  • 2009. évi XXXVII. törvény az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról
  • 143/2009. (VII. 6.) Korm. rendelet az erdőgazdálkodási és erdővédelmi bírság mértékéről és kiszámításának módjáról
  • 2013. évi LIX. törvény a Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény és az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény módosításáról
  • 2010. évi LXXXVII. törvény a Nemzeti Földalapról
  • 220/2011. (X. 20.) Korm. rendelet a Nemzeti Földalapról szóló törvény szerinti közös tulajdonosi joggyakorlás alatt álló ingatlanokról
  • 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet, a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól
  • 99/2007. (IX. 19.) FVM rendelet a birtok-összevonási célú termőföldvásárlás támogatásáról
  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
  • 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről
  • 47/2014. (II. 26.) Korm. rendelet a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól
  • 405/2012. (XII. 28.) Korm. rendelet a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól

 

ÖRÖKLÉSI SZABÁLYOK:

  • 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről („régi”)
  • 2013. évi V. tv. a Polgári Törvénykönyvről („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 2010. évi XXXVIII. törvény a hagyatéki eljárásról
  • 6/1958. (VII. 4.) IM rendelet a hagyatéki eljárásról (hatályon kívül)
  • 2008. évi XLV. törvény az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról
  • 1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

HÁZASSÁGI/ÉLETTÁRSI VAGYONJOGI VISZONYOKAT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról és a gyámságról (hatályon kívül)
  • 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről („régi”)
  • 2013. évi V. tv. a Polgári Törvénykönyvről („új”)
  • 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
  • 235/1997. (XII. 17.) Korm. rendelet a gyámhatóságok, a területi gyermekvédelmi szakszolgálatok, a gyermekjóléti szolgálatok és a személyes gondoskodást nyújtó szervek és személyek által kezelt személyes adatokról
  • 149/1997. (IX. 10.) Korm. rendelet a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról

INGATLANOK FINANSZÍROZÁSÁHOZ KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 1996. évi CXII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (hatályon kívül)
  • 2013. évi CCXXXVII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról
  • 2009. évi IV. törvény a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről
  • 1997. évi XXX. törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről
  • 2013. évi CCXXI. törvény a hitelbiztosítéki nyilvántartásról
  • 1996. évi CXIII. törvény a lakás-takarékpénztárakról
  • 215/1996. (XII. 23.) Korm. rendelet a lakás-előtakarékosság állami támogatásáról
  • 47/1997. (III. 12.) Korm. rendelet a lakástakarék-pénztár általános szerződéses feltételeiről
  • 361/2009. (XII. 30.) Korm. rendelet a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról
  • 109/2010. (IV. 9.) Korm. rendelet a pénzügyi szolgáltatást közvetítő közvetítői díjáról
  • 83/2010. (III. 25.) Korm. rendelet a teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről
  • 4/2005. (I. 12.) Korm. rendelet a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól
  • 11/2005. (I. 26.) Korm. Rendelet egyes lakáscélú kölcsönökből eredő adósságok rendezéséről
  • 39/2000. (XII. 12.) BM rendelet a lakáscélú munkáltatói támogatásról
  • 341/2011. (XII. 29.) Korm. Rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról

LAKÁSTÁMOGATÁSI RENDSZER ELEMEIT SZABÁLYOZÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet a lakásépítési támogatásról
  • 134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról
  • 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet a lakáscélú állami támogatásokról
  • 57/2012. (III. 30.) Korm. rendelet a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítését érintő megtérítésről és a közszférában dolgozók támogatásáról
  • 341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról
  • 2011. évi CLXX. törvény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról
  • 128/2012. (VI. 26.) Korm. rendelet a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. működésével kapcsolatos egyes szabályokról
  • 11/2005. (I. 26.) Korm. Rendelet egyes lakáscélú kölcsönökből eredő adósságok rendezéséről
  • 2009. évi XLVIII. törvény a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról
  • 2009. évi IV. törvény a lakáscélú kölcsönökre vonatkozó állami készfizető kezességről
  • 57/2012. (III. 30.) Korm. rendelet a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítését érintő megtérítésről és a közszférában dolgozók támogatásáról
  • 72/2012. (IV. 12.) Korm. rendelet a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. és a bérlő között létrejött lakásbérleti szerződés szerinti lakbér mértékéről és a lakáscseréhez történő hozzájárulás feltételeiről

AZ ÉPÍTÉSI SZABÁLYOKRÓL:

  • 1996. évi XXI. törvény a területfejlesztésről és a területrendezésről
  • 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
  • 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK)
  • 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról
  • 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről
  • 45/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól
  • 1995. évi LIII. Törvény a környezet védelmének általános szabályairól
  • 1996. évi LIII. Törvény a természet védelméről
  • 1996. évi LVIII. Törvény a tervező- és szakértő mérnökök, valamint építészek szakmai kamaráiról
  • 1997. évi LXXVIII. Törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
  • 2003. évi XXVI. Törvény az Országos Területrendezési Tervről
  • 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról
  • 158/1997. (IX. 26.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőrzési tevékenységről
  • 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes rendelet az építőipari kivitelezési, valamint a felelős műszaki vezetői tevékenység gyakorlásának részletes szakmai szabályairól és az építési naplóról
  • 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységgel kapcsolatos adatszolgáltatásról
  • 3/1986. (III. 20.) ÉVM számú rendelet az építéstervezési jogosultság részletes feltételeiről
  • 291/2007. (X. 31.) Korm. Rendelet az építésfelügyeleti tevékenységről
  • 238/2005. (X. 25.) Korm. Rendelet az építésfelügyeleti bírságról
  • 244/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőri, valamint a felelős műszaki vezetői szakmagyakorlási jogosultság részletes szabályairól
  • 104/2006. (IV. 28.) Korm. Rendelet a településtervezési és az építészeti-műszaki tervezési, valamint az építésügyi műszaki szakértői jogosultság szabályairól
  • 103/2006. (IV. 28.) Korm. Rendelet az építésüggyel kapcsolatos egyes szabályozott szakmák gyakorlásához kapcsolódó szakmai továbbképzési rendszer részletes szabályairól
  • 245/2006. (XII. 5.) Korm. Rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól
  • 343/2006. (XII. 23.) Korm. Rendelet az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről
  • 252/2006. (XII. 7.) Korm. Rendelet a településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról
  • 255/2007. (X. 4.) Korm. Rendelet az építésügy körébe tartozó egyes hatósági nyilvántartásokról
  • 161/2008. (VI. 19.) Korm. Rendelet az építésügyi, építésfelügyeleti hatósági döntés-előkészítők, valamint döntéshozók építésügyi vizsgájáról és szakmai továbbképzéséről
  • 193/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről
  • 190/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet a főépítészi tevékenységről
  • 191/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről
  • 192/2009. (IX. 15.) Korm. Rendelet az egyes építésügyi szakmagyakorlási tevékenységekről
  • 3/2011. (II. 23.) BM rendelet az Országos Építésügyi Fórumról

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI SZABÁLYOK:

  • 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
  • 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról
  • 2012. évi XLVI. törvény, a földmérési és térképészeti tevékenységről
  • 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól
  • 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól
  • 207/2006. (X. 16.) Korm. rendelet a számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszerből történő szolgáltatás feltételeit tartalmazó szolgáltatási szerződés kötelező elemeiről
  • 85/2000 (XI.8.) FVM rendelet a telekalakításról
  • 166/2009. (XII. 9.) FVM rendelet a telekalakítási engedélyezési eljárás igazgatási szolgáltatási díjáról
  • 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről
  • 62/1999 (VII.21.) FVM rendelet a földhivatalokról
  • 41/2002. (V. 14.) FVM rendelet az egyes, a számítógépes adatbázisból történő lekérdezés útján szolgáltatható ingatlan-nyilvántartási adatok igazgatási szolgáltatási díjáról és az adatátviteli vonalon történő adatszolgáltatásról

ADÓZÁSI SZABÁLYOK (adózás rendje, társasági adó, személyi jövedelemadó, általános forgalmi adó, helyi adók, EHO):

  • 2003. évi XCII. törvény az adózás rendjéről
  • 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról
  • 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
  • 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról
  • 1998. évi LXVI. törvény az egészségügyi hozzájárulásról
  • 1990. évi C. törvény a helyi adókról

ILLETÉKEK:

  • 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNY:

  • 176/2008. (VI. 30.) Korm. Rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról
  • 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról
  • 2078/2008. (VI. 30.) Korm. Határozat az épületek energetikai jellemzőinek javítását célzó kormányzati intézkedésekről

JOGVITÁK RENDEZÉSE:

  • 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről
  • 2009. évi L. törvény a fizetési meghagyásos eljárásról
  • 1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról
  • 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról
  • 2013. évi XXXIV. törvény az építmények tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos egyes viták rendezésében közreműködő szervezetről, és egyes törvényeknek az építésügyi lánctartozások megakadályozásával, valamint a késedelmes fizetésekkel összefüggő módosításáról
  • 2005. évi XLVII. törvény, az igazságügyi szakértői tevékenységről
  • 3/1986. IM rendelet az igazságügyi szakértők díjazásáról
  • 66/2014. (III. 13.) Korm. rendelet a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének és a kielégítési jog gyakorlása felfüggesztésének és korlátozásának részletes eljárási szabályairól
  • 12/2003. (I. 30.) Korm. Rendelet a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól
  • 11/2001. (IX. 1.) IM rendelet a zálogjogi nyilvántartás részletes szabályainak megállapításáról
  • 80/2009. (XII. 28) IRM rendelet az egyedi azonosításra kétséget kizáróan alkalmas ingó dolgok zálogjogi nyilvántartásának részletes szabályairól
  • 50/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet a végrehajtói kézbesítés részletes eljárási szabályairól

AZ ÜGYVÉDEKET ÉRINTŐ JOGSZABÁLYOK:

  • 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről
  • 32/2003 (VIII.22.) IM rendelet a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről
  • 2001. évi XXXV. Törvény az elektronikus aláírásról
  • 54/2007. (XII. 21.) IRM rendelet a jogügyletek biztonságának erősítése érdekében az ügyvéd által végzendő személyazonosság- és igazolvány- ellenőrzéssel kapcsolatos eljárás részletes szabályairól és az ellenőrzéssel kapcsolatos ügyek nyilvántartásáról

MŰEMLÉKVÉDELEM:

  • 2001. évi LXIV. tv. a kulturális örökség védelméről
  • 2011. évi LXXVII. tv. a világörökségről
  • 199/2014. (VIII. 1.) Korm. rendelet, a Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központról

 AZ INGATLANÉRTÉKELÉSHEZ KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK:

  • 197/2007. (VII. 30.) Korm. Rendelet az ingatlanértékelést végző természetes személy és szervezet felelősségbiztosítási szerződésének minimális tartalmi követelményeire vonatkozó részletes szabályokról
  • 31/2009. (XI. 18.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
  • 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről

KÖZSZOLGÁLTATÁSOKRÓL:

  • 2011. évi CCIX. törvény, a víziközmű-szolgáltatásról
  • 2012. évi XC. törvény, a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról
  • 2007. évi LXXXVI. törvény, a villamos energiáról
  • 2009. évi CXLIV. törvény a vízitársulatokról
  • 2008. évi XL. törvény a földgázellátásról
  • 2005. évi XVIII. törvény, a távhőszolgáltatásról
  • 2012. évi XC. törvény a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról

Aktuális ingatlanjogot érintő jogszabályváltozások

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE

ingatlanjogi munkák

Ingatlanjogi munkák A-Z-ig

/in /by

A jogi konzultációtól az okiratszerkesztésen át a földhivatali képviseletig mindenre kiterjedő, komplex ügyvédi szolgáltatást biztosítok minden ingatlanjogot érintő ügyben. 

  • Ingatlan-átruházás: adásvétel, csere, ajándékozás, eltartási szerződés.
  • Egyéb, ingatlannal kapcsolatos szerződések, okirat szerkesztés, ellenjegyzés: bérlet, használat, haszonélvezeti jog.
  • Lakás- és üzletbérleti szerződésekbérleti díját, ingatlan használati díját érvényesítem.
  • Településrendezési és építési jog.
  • Birtokvédelem: ráépítés, elbirtoklás-i ügyek.
  • Közös tulajdon alapításával és megszüntetésével, ill. a vagyonmegosztással kapcsolatos szerződéseit elkészítem.
  • Ingatlanokat terhelő biztosítéki szerződések:  haszonélvezeti, használati, szolgalmi  jogok, elidegenítési tilalom  alapítása  és megszüntetése.
  • Földhivataltól: tulajdoni lap másolatot lekérem. A szolgáltatás igénybevétele külön 1000.-Ft/helyrajzi szám ellenében történik.
  • Ingatlan adásvétel során különös figyelmet fordítok a  vevő és eladó jogvédelmére, különös tekintettel a hitel elemet tartalmazó jogügyletekre. (Jelzálogjog törlés)
  • Jogi tanácsadást nyújtok a vagyonátruházás során felmerülő adó és illeték kötelezettségekről, illeték kedvezményekről és mentességekről.
  • Föld adásvételi szerződés, földtörvény szerint.
  • Zártkertek átminősítésének és eladásának ügymenetét intézem
  • Ingatlannal kapcsolatos polgári peres és peren kívüli, valamint földhivatalban ingatlan nyilvántartási, közigazgatási eljárásban, az Ön jogi képviselete, jogi tanácsadás.
  • Társasház alapítás, társasházak működési és belső szabályzatainak szakszerű kidolgozását vállalom.
  • Öröklési jog vagy eltartási szerződések kapcsán felmerülő összes ügyét intézem

KOMPLEX INGATLANÜGYI TANÁCSADÁS: Évtizedek óta kipróbált együttműködő partnereink révén megbízható és magas szakmai színvonalú munkát végző

  • ingatlan értékbecslő
  • energetikai szakember
  • építész tervező
  • településrendezési tervező közreműködését is tudjuk biztosítani…

 Ingatlan ügyekkel kapcsolatban jogi tanácsadás, személyes jogi konzultációra bejelentkezés:

ingatlanjog

Ingatlanjogi alapfogalmak dióhéjban

/in /by

1. HASZONÉLVEZETI jog

2013. évi V. törvény
A Polgári Törvénykönyv 5:146. § – 5:155.§-a rendelkezik erről.

Ha az adásvétel tárgyát képező ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében (vagy ingyenesen) lemond a haszonélvezeti jogáról. A szerződés ugyan, érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont a haszonélvezeti jog a tulajdonos-változásra tekintet nélkül fennmarad, vagyis holtig tartó haszonélvezet esetében a haszonélvező élete végéig kizárólagosan használhatja az ingatlant, lakhat abban, sőt, hasznosítani, például bérbe adni is kizárólag Ő jogosult. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él.

2. FOGLALÓ fogalma

Polgári Törvénykönyv 2013 évi V. Tv.

A foglaló, a szerződést biztosító mellék kötelezettség. A Ptk. 6:185. §  szerint, a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás biztosítására foglalót lehet adni.  A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik, vagyis a szerződésben az átadott pénzösszeget, vagy dolgot így nevezik meg.

Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, azaz a foglaló beleszámít a vételárba.  Ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A  teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott  foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. 

3. JELZÁLOGJOG

A szerződő felek megállapodása alapján – például hitelfelvétel esetén a bank javára – jelzálogot, annak biztosítására pedig elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be az ingatlan tulajdoni lapjára. CSOK, vagy más állami kedvezmény igénybevétele esetén a Magyar Állam javára jegyeznek be jelzálogjogot. Gyakran a társasházak is élnek jelzálogjog bejegyzési lehetőséggel, ha jelentős közös költség elmaradása keletkezik valamelyik tulajdonos társnak.

A Ptk. 5:114. § – 5:130.§  foglalkozik a jelzálogjoggal.

A legfontosabb két paragrafus:

5:114. § [A zálogjog bejegyzése]

(1) Zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult vagy a zálogkötelezett tehet.

(2) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog bejegyzésére akkor kerül sor, ha a bejegyzéshez a zálogkötelezett elektronikus formában a hitelbiztosítéki nyilvántartás internetes honlapján tett nyilatkozatával hozzájárult.

(3) Ha a zálogjog bejegyzésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a zálogjog bejegyzésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

5:117. § [A zálogjog törlése]

(1) Zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult és a zálogkötelezett is tehet.

(2) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogjogosult tette, a zálogjog törlésére a nyilatkozat alapján kerül sor.

(3) Ha a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatot a zálogkötelezett tette, a nyilatkozat alapján a zálogjog törlésére akkor kerül sor, ha a zálogjogosult

  1. a)a zálogjog törléséhez hozzájárult; vagy
  2. b)a zálogkötelezettnek a zálogjog törlésére irányuló nyilatkozatától számított harminc napon belül nem tett a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot.

(4) A zálogjogosult köteles a zálogjog törléséhez hozzájárulni, illetve nem jogosult a bejegyzés fenntartására irányuló nyilatkozatot tenni, ha nem áll fenn zálogjoggal biztosított követelése vagy olyan jogviszony, amelynek alapján a jövőben zálogjoggal biztosított követelése keletkezhet.

4. Ingatlan vagyonszerzési ILLETÉK

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. Tv. előírásai szerint

a visszterhes (ellenérték fejében történő) ingatlan vagyonszerzési illeték általános mértéke 4%

Az öröklési és ajándékozási illeték általános mértéke 18%, a lakásszerzésekhez kapcsolódó illeték mértéke azonban 9%

MENTES, az ajándékozási / öröklési illeték alól az ajándékozó / örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) illetve házastársa által megszerzett ajándék, örökség. Ugyancsak mentes a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.

(1) Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.

Ingatlan VISSZTERHES vagyonátruházási illeték 4%.

Illeték kedvezmények:

– Vállalkozó által értékesítés céljából épített új lakás vásárlás illetéke 15 M Ft-ig 0%, e fölött  4% a kedvezményt a 30 millió forint értéket meg nem haladó lakásokra is igénybe lehet venni

– 35 év alatti személy első lakáshoz jutás esetén: 15 M Ft alatti ingatlannál  50% az  illeték kedvezmény.
– 26.§ (15) A magánszemély vagyonszerző ELSŐ lakástulajdonának, (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes  RÉSZLETFIZETÉST engedélyez. Ha a vagyonszerző, az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

–  21.§ (2) Lakástulajdonok, magánszemélyek közötti CSERÉJE, valamint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő EGY ÉVEN BELÜL eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek, a tulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

5. SZJA Ingatlan értékesítésből származó JÖVEDELEM UTÁN

tiszta jövedelem után 16 %

Tiszta jövedelem  kiszámítása: Az értékesítés összegéből levonjuk a megszerzés és egyéb költségeket:

  1. ügyvédi költség, illeték, stb.
  2. Értékesítéssel kapcsolatos költségek: hirdetés, ingatlan közvetítő stb.
  3. Értéknövelő beruházás: a forgalmi értéket növelő fejlesztés (emeletráépítés, komfortfokozat növelés, stb.)
  4. Örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlan beszerzési értéke nulla Ft.

Az adóalap a beszerzés és  értékesítés között eltelt időtől függ, azzal arányosan csökken és az sem mindegy, hogy, hogy milyen ingatlanról van szó:

1. Lakás, lakóház értékesítése esetén

A vásárlástól vagy örökléstől számított 5 év eltelte után nincs adófizetési kötelezettségünk, az értékesítésből befolyt jövedelem után.

5 éven belül időarányosan nő az adóalap:

4 év 30%, 3 év 60%, 2 év 90 %, 1 évnél a tiszta jövedelem 100%-a az adóalap.

2. Egyéb ingatlan (telek, üdülő, ipari ingatlan, termőföld) 15 év eltelte utáni értékesítésnek nincs Szja vonzata, korábbi értékesítés esetén van,

6. TULAJDONI LAP

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt, biztonsági okokból célszerű megnézni a TULAJDONI LAPOT, ne az aláíráskor, az ügyvédnél derüljön ki, hogy ki a tulajdonos és milyen teher van bejegyezve. (A teher törlés idejével számolni kell)
A földhivatal minden ingatlant érintő eseményt: tulajdonos változás, haszonélvező, jelzálogjog bejegyzés, elidegenítési tilalom, szolgalmi jog nyilván tart.
Regisztráció után a TakarNet rendszeren, Ön is  hozzáfér az ingatlanok tulajdoni lapjához.
A keresés, helyrajzi szám, vagy az ingatlan postai címének  megadásával indítható.

Ingatlan adásvételi szerződés ellenjegyzése előtt, én leellenőrzöm, tisztelt ügyfeleim által megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját.
Az ügyfél költségére (1000 Ft.)  lekérem a TakarNet rendszerből az ingatlan aktuális elektronikus tulajdoni lap másolatát.

 

INGATLAN ELADÁSI/VÉTELI ILL. KIADÁSI ÉS BÉRLETI SZERZŐDÉSEK KÖTÉSE